高能級資源要素在濱江“流淌”

——上海黃浦江岸商務空間系列調查（上）

■本報記者 杜晨薇

1931年，帝國大廈在紐約哈德遜河畔拔地而起，世界范圍內的商務中心建設由此起步。此后近100年裡，濱水開發商務區如同一種心照不宣的規則，在全球許多城市得到實踐。

開發同時帶來經驗與得失，由此帶出的水岸經濟命題，也成了外部觀察區域經濟的一個微觀視角。

2017年，上海黃浦江兩岸45公裡公共空間貫通。在這前后，浦東前灘、徐匯濱江、虹口北外灘等沿江區域也作為上海新的商務空間陸續布局建設。根據世界知名房地產咨詢機構仲量聯行提供的數據，2018—2022年期間，上海新增樓宇供應總量裡，沿江商務空間佔到55%（也有機構認為是43%）。

與此同時，許多區域租金看漲，北外灘的核心樓宇租金已達到較高水平，前灘新推出的寫字樓亦有緊跟陸家嘴的叫價。

顯然，經濟產業邏輯下的黃浦江濱江岸線已取得一定的開發成效，並逐漸散發出獨特的市場魅力。

而這些濱江空間的開發經驗，又將給未來的新興區域建設帶來怎樣的啟示，值得我們做更深入的觀察。

濱水商務區崛起

外界對上海的第一觀感，一定少不了“高樓多”。這些大樓既是上海的面子，更是商務經濟堅挺的裡子。房地產咨詢機構世邦魏理仕華東區研究部負責人陸燕向記者細數了當前上海樓市最主要的20個商務區，總存量已經超過1700萬平方米，甲級與超甲級寫字樓佔到總量的75%以上。

如果從地理空間上觀察它們，還可以得出另一個結論：20個主要的商務區中，緊鄰黃浦江的有7個。其中除陸家嘴這樣的核心商務區，外灘、黃浦濱江、北外灘這樣的拓展區，還有包含前灘、徐匯濱江等在內的新興區，且正好沿水流形態形成了兩個三角，不少地產業內專家稱之為兩個“金三角”。

濱江商務板塊的強供應，是近年來上海市、區兩級政府城建規劃手勢的結果。以北外灘為例，2020年，北外灘開發建設全面起勢。外界一度評價是“1990年啟動陸家嘴開發后上海最大規模、最大能級、最大手筆的開發”。

徐匯濱江岸線更長，地區政府積極快速引進CMG國際傳媒港、芒果西岸廣場、星揚西岸、星瀚廣場等一批商辦項目，也大大強化了這裡的商務濃度。

上海熱切開發濱江是意料中事。一來，既往成功的水岸開發經驗強化了地方政府信心﹔二來，“濱江沿岸貫通后，生活岸線帶來豐富的社會性、社交性，也對商務、商業功能產生了牽引力，濱江板塊最終會顯現經濟價值。”上海前灘新興產業研究院院長何萬篷說。

不過令人驚喜的是，市場同樣報以熱切反饋。以往地產業內觀察一個新興地塊的發展，常用到一個“接受度”的指標。“現在我們更傾向於觀察‘青睞度’，即企業客戶不僅願意來，且深度認同地塊的發展前景。”陸燕說，從前灘、北外灘的市場反饋看，“青睞度”已經比較高了。信德中心，一個位於前灘的新樓宇項目，剛剛交付就出租了50%。“這大大超過市場普遍的30%規律。”

根據世邦魏理仕、仲量聯行兩家機構數據，前灘開發僅十年，樓宇整體出租率就達到92%左右。去年，前灘一些新項目的租金相較開發初期已經翻番﹔北外灘來福士廣場的中高區租金超過兩位數﹔整個濱江區域最受市場歡迎的北外灘、前灘、徐匯濱江三大板塊，平均有效租金達到5—7元/平方米/天不等。

便捷創造價值

上海環線內外，每年有大量新的供應進入市場。濱江區域能夠脫穎而出，必有獨到的內外因素。

陸燕解釋，“水”在中國的傳統文化，乃至世界多元文化中都與漲勢、財富有內涵上的關聯。“許多企業客戶，尤其金融行業，對濱水空間有天然情結。再加上開闊的水景帶給人生理上的愉悅感，一些沿江寫字樓的高區，即便租金高一些也不難找到客戶。”

脫離感性因素，濱江區域亦有不可復制的優勢。

“不再隻關心租金，是過去三年裡一個明顯的市場轉折。客戶還會慎重考慮開發商、物業管理能力、新風系統等功能的配置，以及辦公空間的改造靈活性等，所以甲級及以上寫字樓在市場上最受歡迎。”陸燕說。

而相對滯后開發的黃浦江濱江板塊，此時充分體現其后發優勢。僅一個北外灘，就規劃了甲級寫字樓40棟，其中還有高度為480米的浦西新地標。“現在我們帶看客戶時，對方都會把北外灘、徐匯濱江、前灘列入他們的‘short list’（即已經過精心篩選的短名單）。因為那裡是上海新增高品質樓宇密度最大的地方。”仲量聯行中國區研究部總監姚耀說。

當然，規模效應只是濱江崛起的一個條件，市場主體用腳投票的背后，還有諸多具體的考量。

陸燕說，多數公司選址前會委托機構進行員工通勤成本的測算，“便捷的交通環境不僅給企業員工提供方便，也關系到企業的人才競爭力、人力成本。”

而商務與商業是否充分結合，滿足員工的餐飲、購物需求，也是區域引力的關鍵。“過去5年，許多新增樓宇都是以綜合體的形式出現的，前灘中心大廈、北外灘來福士能夠為市場接納，也得益於周邊高能級的商業空間加持。”仲量聯行華東區研究部董事丁婷說。

“便捷創造價值。”在何萬篷看來，一個區域的開發是否成功，首要看它是否便捷。這不僅是交通、商業的便捷，更是全要素資源獲取的便捷。

“如果你的左鄰右舍有銀行、國際經濟組織、人力資源機構……要尋找一個為你增值賦能的合作伙伴甚至不需要出寫字樓﹔走幾步路就能抵達診所、學校、餐館，一杯咖啡的時間就能把你的金融產品分銷出去﹔坐幾站地鐵就能到達繁華的城市中心，即便租金和物業成本高一些，但商務綜合成本反而是低的。便捷，最終帶來了便宜。”何萬篷說。

配套人口雙向互動

脫開“濱水”的標簽，其實黃浦江濱江區域諸多地塊的開發中所面臨的問題，和絕大多數新區、新城，或者是城市更新地塊是一致的，例如人口導入。有人擔心，萬一樓蓋起來了沒人去怎麼辦。

但是，濱江的發展打消了這種顧慮。

前灘開發11年，早先提出的“2.5萬居住人口目標”目前已完成，“創造10萬個工作崗位目標”也將在“十四五”期間伴隨新的開發建設逐步實現。

據上海前灘新興產業研究院首席研究員周學強觀察，前灘的開發理念是“先宜居、后宜業”。“在靠產業導入人口還是靠配套導入人口的選擇中，前灘走了后面一條路。”

徐匯濱江的公園、美術館、綠地等公共配套建設，同樣先於商務空間的開發。“這基本契合市場的邏輯。絕大多數情況下，如果一個區域先有了商務樓，但周邊配套還不完善，客戶考察后成交的概率是很低的。”姚耀說。

不過，怎樣嵌入配套、嵌入怎樣的配套，卻不僅關系著導入人口的數量，更關系到人口的基本結構和區域的產業能級。

仍看前灘，從最初承接陸家嘴外溢資源，到現在成為能夠為金融中心提供服務的跨國企業地區總部集聚地，“醫藥類、快銷類、傳統金融類企業總部尤其看重前灘。”姚耀說，這些企業帶來了大量高收入、高消費人群，他們需要高品質的居住空間、教育醫療資源、消費場景。

坊間一個真實可信的傳言：前灘太古裡的奢侈品店裡，相當一部分營業額是周邊企業高管白領午休閑逛時貢獻的。“前灘高標准引入配套，並把它們安排在最靠近人流的地方。舉個例子，過去我們很難想象醫療機構和幼兒園就設在寫字樓裡。前灘這麼做，大大降低了在地人口獲取資源的成本。配套吸引產業，產業帶來人口，人口帶動配套完善。”周學強說。

而配套與人口的雙向互動，最終導向更加集聚的產業要素。

金融、咨詢、法律、會計等現代服務行業的選址，長期被業內看作是一個地區開發成熟度的指向標。“這些企業機構隻有在一個地區的企業集聚度足夠高、產業形態足夠豐富后，才會陸續靠攏。北外灘、前灘能夠吸引一批現代服務業企業總部，原因可以想見。”陸燕說。

仍有待挖潛空白點

2020年，新一輪北外灘建設規劃征求意見發布。在近年來的濱江開發中，整體規劃先行也是普遍的做法。

將一個區域進行統一的、超前的規劃，不僅有利於可持續發展，降低未來頻繁更新的社會成本﹔還能補足過去城建中出現的短板問題。不過，何萬篷也注意到，在城市的高速建設發展期，不能奢望存在一個能夠一勞永逸解決所有問題的完美規劃。

“拿徐匯濱江來說，周邊缺少毛細血管般的支馬路。伴隨大量商務人口和休旅人口的導入，現有的交通組織體系是否能夠應對大客流，還要打一個問號。建議進行綜合測算和方案模擬。”

區域進入開發階段后，不同的模式也可能帶來不同效果。周學強告訴記者，全球范圍內濱水空間的開發模式存在多樣化、因地制宜的特點，日本橫濱是公共部門和私人企業聯合開發模式﹔新加坡濱海灣由當地社區和企業合作開發﹔美國波士頓則由相關部門與居民深度交互，達成共識，制定濱水空間的運營計劃。回到上海的濱江空間，前灘實踐的是整體布局、整體開發、整體運營模式﹔相比之下，徐匯濱江的開發和運營主體更加多元，背后亦有其利弊。

“不過，無論是哪一種模式，都涉及市場力量、行政力量等不同利益相關者。成功的，都是順勢而為的﹔失敗的，都是逆勢而為的。這個‘勢’，就是市場主體的訴求，幾乎看不到僅憑單方力量精明成長的案例。”周學強說。

今天沿黃浦江順流而行，兩岸總有建筑林立、生機勃勃的新空間。然而，當我們跳出個案、俯視兩條濱水緞帶，亦不難發現：兩個“金三角”的上下游，還存在諸多空白點，有巨大的挖掘潛力。

“我們希望看到上海未來能夠沿黃浦江、沿蘇州河，形成完整的濱水高端服務廊道，並且在廊道上培育出一個又一個蛙跳式的產業集群、科創高點，讓高能級的資源要素‘流淌’起來，在空間上接應，在功能上接續。當然，這也需要政策的接力，包括市區兩級的協同、各區的集成，把‘你我他’變成‘我們’。”何萬篷說。

（來源：解放日報）

分享讓更多人看到