本月初，國務院辦公廳印發《關於加快發展保障性租賃住房的意見》，加快發展保障性租賃住房，促進解決好大城市住房突出問題。上海也在加快存量資產改造租賃住房的腳步。

　　昨天，“誼·魔方公寓”上海吳涇華師大店開業。這處由閑置廠房改造而來的生活社區，可為超過600名青年人才提供住所。它由上海華誼集團資產管理有限公司與長租公寓企業魔方生活服務集團聯合打造，成立合資平台共同負責開發、運營和管理，將為上海探索租賃住房多主體多渠道供應提供又一種思路。

　　入住率97%，解決兩大痛點

　　“誼·魔方公寓”坐落在閔行吳涇板塊，從市區前往此處要用到軌交、公交等多種出行工具，交通不算方便，但這並不影響其出租率，剛開業就達到97%。除個人申請之外，還有15家企業主動前來問詢，涉及電子、制藥、科技等多種行業。

　　25歲的創業青年符純平，最近搬到了“誼·魔方公寓”一戶39平方米的單人間，每月租金為3000多元，公司就在附近一家技術產業園內，每天開車上下班，十分方便。在他看來，這裡比以前租的一百多平方米的老小區套間更劃算：“原來我是和三四個陌生人合租，租金是便宜，但老小區缺少活動場所。搬過來以后，周末我可以和其他租客一起打羽毛球、打籃球，還認識了許多其他行業的朋友。”

　　和符純平一樣，入住“誼·魔方公寓”的租客，幾乎全部來自服務半徑在3公裡內的產業園區。

　　新員工的居住需求，以及閑置資產的盤活利用，是區域產業結構調整所面臨的兩大問題。吳涇板塊是閔行的老工業區，“誼·魔方公寓”地處龍吳路5395號，曾面臨同樣的困境。這裡原為華誼集團上海氯鹼化工股份有限公司集體宿舍，包括三幢宿舍樓、一幢食堂、一幢鍋爐房。隨著閔行產業結構升級、化工企業搬離，廠區宿舍閑置長達兩年時間。

　　騰籠換鳥之后，吳涇板塊及周邊入駐了眾多高新技術企業，激發了越來越多的居住需求。知名的紫竹園區、中國夢谷·南上海文化創意產業園，還有上海交大、華師大等高校和科研機構坐落其中，而區域的居住生活配套還有待提升。

　　經過四個月更新改造，龍吳路5395號轉化為租賃住房，同時解決以上兩大痛點。園區內，工人宿舍被改造成全配式白領公寓及企業宿舍，有單人間、四人間等多種戶型，共計323間房，配備智能門鎖、智能水電表、智能家居。兩層樓的食堂因地制宜，改造成5套宿舍型租賃房，每間房間有4到6張床位，可以滿足藍領入住需求。

　　原來的鍋爐房，被打造成為會客廳、健身房，搭配“馬卡龍色系”，備受年輕人歡迎。室外的場地也被修成籃球場、羽毛球場。

　　成立合資平台“慢經營”

　　今年，上海計劃形成供應租賃住房約5.3萬套，床位4萬張。在租賃住房市場，逐步形成以國企為示范引領，多主體、多渠道供應的格局。在這個背景下，由國企提供閑置土地和住房，長租公寓企業發揮自身優勢，輸出開發、運營和管理經驗的合作模式，正變得越來越普遍。

　　記者了解到，“誼·魔方公寓”採用了不同以往的合作模式。“過去，國企和運營方主要是單純的租賃關系。這一次我們採用合資平台的方式，雙方各佔股50%，從開發、運營到管理共同主導。”魔方生活服務集團CEO柳佳說，這一深度合作模式，有利於探索更長遠、更穩定的租賃住房供應。

　　長租行業經歷洗牌之后，穩健發展成為企業經營的核心。從今年開始，上海租賃住房監管進一步升級，旨在引導企業平穩發展。記者了解到，“誼·魔方公寓”被納入閔行區非居住存量房改建與轉化租賃住宅（長租公寓）首批准許名單，探索打通“非改居”審批流程，通過管理部門納管形式，實現公寓穩健經營。

　　“租賃行業是一個‘慢生意’，是要通過精細化管理來創造利潤。對長租公寓企業來說，真正產生效益的是運營端，是要用服務去創造價值。”柳佳表示。目前，魔方公寓從項目投決，到設計改造施工，再到后期的運營管理，已經形成了標准規范、流程和專業團隊。

　　未來，依托魔方與華誼資產成立合資平台，雙方將發揮各自優勢，在“加快培育和發展住房租賃市場”的政策要求下，持續盤活存量住房資源。接下來，還有更多項目將要開業，進一步擴大城市租賃住房供給。

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