靠什麼引來產業聚合

——上海黃浦江岸商務空間系列調查（中）

■本報記者 杜晨薇 周楠 舒抒

經歷過去5年發展，上海黃浦江岸的商務空間除陸家嘴、外灘之外，虹口北外灘、徐匯濱江、浦東前灘也正以你追我趕的姿態，加入新的競爭格局。

從產業視角看，這些開發時間並不算長的沿江區域，平均商務成本和入駐率均已漲至較高水平，且能夠對不同產業類別的頭部公司、企業總部產生一定吸引力——

金融領域，國內頭部量化對沖私募基金明泓投資、知名公募基金國投瑞銀將總部設在北外灘﹔央視長三角總部、湖南衛視在徐匯濱江安營扎寨﹔前灘將拜耳、武田醫藥等生命健康企業引來，又為捷豹路虎、瑪莎拉蒂等豪車陣營提供了聚集地。

企業選擇這些區域，與它們能夠提供大量高品質樓宇，且區位獨特不無關系。不過，產業的聚合從來不是簡單的事，一個新興地塊也不可能僅憑一兩處優勢讓市場買單，個中必然還有更深層、更普適的動力機制。

決定性吸引力

在新興商務區的產業導入過程中，地方政府和樓宇開發商往往是同向而行的。為了促成企業入駐，早日轉化出經濟效益，雙方積極地謀劃、引導產業集群的形成。

然而，想要規劃一個產業，並不是容易的事。

進入2023年，上海樓宇市場顯現出一個新趨勢：智能網聯車企，開始成規模地向徐匯濱江靠攏。其中，極星、極氪是科創新星的代表，寶馬、沃爾沃起著龍頭引領的作用。

有意思的是，這一產業門類的聚集，起初並不在徐匯濱江的規劃之列。負責前灘開發的陸家嘴集團黨委書記、董事長徐而進說，同樣的情形也發生在前灘。

醫療器械是前灘一個重要的產業形態，全球醫療科技巨頭碧迪也在此設立了大中華區總部。“但這一切是無心插柳，我們沒有刻意打造。”

產業難以“規劃”，常常給一些新興商務區帶來招商困境。記者在過往採訪中發現，一些商務區因為找不到產業方向，隻好大興優惠政策，降低准入門檻，廣泛引入租戶。

在徐而進看來，政策補貼和租金優惠的做法，或許能夠吸引一些對成本敏感的企業，卻營造不了產業集群。“集群的背后是人，人是追求環境的。與其將目標定在打造所謂優質的產業，不如去創造和目標人群適配的生態環境。”

前灘白領都知道，辦公樓內聽不到空調出風口的“呼呼”聲。原因是區域內樓宇統一使用了綠色能源，調節冷暖的不是空調，而是頭頂的冷熱水管。別看這只是個微不足道的小細節，卻是時下跨國企業選擇辦公場所的基礎條件。

前灘開發以來，定位吸引跨國總部集聚，深入研究了跨國總部的辦公需要和人員生產生活需求，區域的開發和運營都圍繞這些需求展開。

日本三菱銀行的高管坦言選址前灘時代廣場的原因：整棟大樓不僅外立面設計符合日企審美，內部也有許多日式風格的配套。初來前灘他便覺得這裡“和東京的商務氛圍相似。”

極星入駐徐匯濱江星瀚廣場，一部分原因也是“辦公樓外觀與企業在瑞典的全球總部很像”。

這些理由看似主觀，底層邏輯卻是一致的。“企業高管考察商務區，就是在尋找‘親近感’，看這裡有沒有符合他們生活習慣的街區，契合他們消費能力的商業場所，以及品質足夠的醫療、教育資源。”徐而進說。如今，前灘辦公樓裡的外資比例已接近七成。

極氪入駐徐匯濱江前，對當地的公共資源進行了全方位排摸，最終認定這裡對高端人才有“決定性的吸引力”。 下轉 5版

（上接第1版）“這個吸引力就是徐匯教育、醫療等公共服務的綜合實力。海歸IT精英們在國外同樣面臨著‘學區房’等壓力，要說服他們回國工作，關鍵是解決他們最迫切的問題，提供最需要的服務。”極氪智能科技相關負責人說。

尊重市場規律

2018年，首屆世界人工智能大會在上海舉行。徐匯濱江是承辦地。

會期盡管隻有3天，卻堪稱“人工智能界的奧林匹克”，吸引了眾多頭部企業和世界領先的平台機構到來。

徐匯濱江借勢建成西岸人工智能大廈，即現在的“西岸智塔”。后來，這“一個會”“一棟樓”，成為集聚人工智能“一個產業”的最佳引力。

傳統的招商活動以行政力量為主導，與各類市場主體銜接。到了今天，越來越多的商務區已經意識到，借力市場主體的勢能，往往可以更高效地聚合產業形態。

在億歐公司上海總經理繆國成看來，產業聚落的形成，行業龍頭的引進至關重要。“行業上下游企業會不會紛至沓來，就看能不能在你的大樓電梯裡遇到‘行業大佬’。”引進期智研究院、微軟亞洲研究院等產業核心機構的西岸智塔，如今是許多業內人士的向往辦公地。致景科技將華東總部設在北外灘浦江國際金融廣場，也得以與上海市工業互聯網協會成為上下樓，增加了行業交流的便利性。

前灘高能級的商業引進，也充分得益於優質企業的進駐。“正是因為普華永道、瑪莎拉蒂帶來高端消費人群，才讓太古裡開出國際一線奢侈品牌店成為可能，並逐漸產生協同作用：好企業來了，引進了好商業，好商業進一步匯聚好企業。最初前灘想引進一家五星級酒店都困難，現在連華爾道夫都主動來了。”一位地產行業分析人員表示。

當然，任何產業集群的打造，最終還要遵循客觀的市場規律和產業特性。

北外灘推出白玉蘭廣場、來福士廣場等高品質寫字樓時，租賃市場一度以為會吸引大批航運企業。不過據上海金港北外灘置業有限公司常務副總經理樊孝通觀察，“樓裡不僅有優質的航運企業，白玉蘭廣場緊鄰外灘、靠近陸家嘴的區位優勢，也讓它吸引到了附加值更高的專業服務企業、金融企業。”

而面對生命健康企業落地應用場景的要求，前灘也顯示出很強的承接能力。瑞慈醫療集團品牌管理中心品牌總監韓旭介紹，前灘的小尺度街區，使得診所開在樓宇裡、直接為白領服務成為可能。“盡管本地有不少我們潛在的競爭對手，但同時也為我們提供了業態創新的機遇和空間。”

擁有龍美術館、西岸藝術中心等諸多公共文化空間的徐匯濱江，近年來被一眾車企貼上了“藝術范兒”的標簽。“現在的汽車不是簡單的工業設計產品，而是與文化藝術、生活方式、審美體驗等緊密結合的功能性產品。企業選擇在徐匯濱江發展，也是在謀求地區的氣質能夠為產品賦能。”負責徐匯濱江開發的西岸集團相關負責人說。

顯然，地區和產業之間最理想的關系從來不是單向吸引，而是雙向奔赴。

營商服務跨前

在不尋常的2022年，白玉蘭廣場共計完成稅收27億元，樓宇整體出租率也十分堅挺。談及背后原因，樊孝通向記者描述了一個特別的場景。去年，經過數次接洽，維京悠旅游輪（上海）有限公司終於確定落戶白玉蘭廣場。遷址當天，白玉蘭廣場的大屏上滾動播放著維京游輪“歡迎您回家”的廣告詞，一語雙關。窗外，幾艘游輪正靜靜泊靠在港口，氣勢恢宏。“在場的企業高管看到這一切是非常動容的。”樊孝通說。

在上海前灘新興產業研究院首席研究員周學強看來，樓宇引進企業靠的是硬件，但留住企業一定要拼軟件。這個軟件裡，包含良好的物業服務，更離不開公平的市場，透明、穩定、可預期的政策，以及高效的行政服務銜接體系。

“地方政府不僅是經濟發展環境的創造者，它本身也是經濟發展的深度參與者。政府行政資源的下沉，營商服務的跨前一步，都能夠為樓宇安商穩商提供重要的支撐力。”

在北外灘，虹口區制定的引導重點企業“回家”三年行動計劃，配套了“人才、就醫、子女教育、政策服務、一對一幫辦”等八大服務舉措。浦東新區將每年召開多次的外資企業總部負責人座談會放在前灘，相關分管領導、委辦局負責人參會，點對點幫助落戶企業解決各類現實困難。

此外，強調行政、社會、市場資源高度整合的協商合作平台，也被這些新興商務區視作重要的發展引擎。據介紹，由世博管理局、陸家嘴集團、普華永道、碧迪醫療共同發起的“前灘匯”，每季度召開一次圓桌會議，邀請轄區內的企業CEO相互交流、推進合作，也逐步擴大了前灘的“朋友圈”。

徐匯濱江共建共治聯盟幾乎涵蓋了區域內所有的樓宇載體、入駐企業、藝術文化場館、商戶和徐匯相關職能部門，把各方緊密聯系起來，一起做大徐匯濱江的“產業蛋糕”。

“當然，搭平台很重要，更重要的是能夠高效集成和調動資源要素，構建有為政府、有效市場、有序社會三位一體的營商服務體系。”周學強說。

（來源：解放日報）

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