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金虹橋成就滬第三幢“百億樓”背后的“秘密”

2022年11月08日09:41 | 來源:解放網
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企業、樓宇和區域發展三方共贏“上下游變成上下樓”效應疊加能級爆發

金虹橋成就“百億樓”背后的“秘密”

■本報記者 舒抒

繼上海恆隆廣場、上海國金中心之后,上海第三幢百億元稅收樓日前“花落”金虹橋國際中心。位於虹橋開發區的金虹橋,與之前的“百億元樓”產業結構上有明顯差異——數字經濟企業佔比顯著。

在長寧區公布的數據中,金虹橋不僅在10月率先成為今年上海第一幢年稅收額突破100億元的商務樓,還以11萬平方米的商務辦公面積,創造了9萬元/平方米的上海商務樓宇單位面積產稅高峰紀錄。

上下游變成上下樓

2017年,擁有百年歷史的日本企業小林制藥要在上海市中心選擇一處辦公地,未來有望承擔地區總部職能。在日企較為集聚的長寧區,不少同行說了類似的一句話:在長寧,金虹橋是排名第一的商務樓。

這個“第一”包含了對樓宇品質的肯定。高148米、總建筑面積26萬平方米的金虹橋,2014年建成之初,就有一棟6E甲級寫字樓和上海首個“花園式購物中心”。“第一”的另一層含義,是入駐企業的門檻,而且這門檻並非隻有租金。

“金虹橋位處虹橋開發區與天山商圈之間,毗鄰多國領事館,有國家首批經濟技術開發區的產業積澱,區位優勢決定了它將聚焦現代服務業,並優先吸引外資外貿型企業入駐。”長寧區投促辦(金融辦)主任游雁說。

2014年,首批入駐金虹橋的兄弟(中國)商業有限公司,來自有著百年歷史的日企兄弟集團。兄弟(中國)商業有限公司董事長、總裁張燕介紹,選擇金虹橋,一方面是企業的中國總部需要高品質的環境作為對外窗口和名片。另一方面,企業綜合考慮了樓宇服務、員工出勤與出差的便利性。金虹橋所在的婁山關路茅台路雖不位於市中心,但距離虹橋樞紐隻有不到20分鐘車程,對企業前往長三角和全國開展銷售業務具有顯著優勢。

時至今日,不少首批進駐金虹橋的外資企業已經與大樓續約多次。金虹橋也緊跟上海“五型經濟”和長寧重點產業發展脈絡,不斷為樓宇招引和補充科技、媒體、通信和數字經濟等領域的優質企業。2017年初,上海尋夢信息技術有限公司進駐金虹橋。6年后的今天,這家數字經濟企業在金虹橋的辦公面積擴大了10倍。其運營的電商平台拼多多,已成為國內用戶數最大的電商平台之一。

目前,金虹橋大樓內的外資企業佔比近50%,在線新經濟企業、現代商貿和服務類企業佔比均接近1/3,世界500強企業達到8家。這一樓宇經濟結構,也是長寧緊抓虹橋國際開放樞紐和城市數字化轉型兩大戰略,效應疊加后能級爆發的縮影。

去年,拼多多先后成立胡桃街、禹璨兩家關聯公司並入駐金虹橋,進一步探索“農地雲拼”的新業務模式。“越來越多發展優勢突出的重點企業,因為效益增長、板塊增加,從一家變成了多家,也從上下游變成了上下樓。”游雁說。這一趨勢在數字經濟企業中尤為明顯。今年1—9月,長寧5800余家數字經濟企業已完成綜合稅收183億元,同比增長超22%,佔全區稅收比重52%。數字經濟已然展現出其高成長性和對區域經濟的高貢獻度。

企業、樓宇和區域三方共贏

政府營商服務疊加樓宇專業服務,形成了“1+1>2”的效果。在金虹橋,這一服務效應又率先迭代為“整體招商”模式,使得樓宇的整體出租率、對區域經濟的貢獻度和樓內租戶的黏性始終保持高位,實現了企業、樓宇和區域發展三方共贏的格局。但共贏並非“三家人湊一桌”就能輕鬆獲取。

去年12月,長寧區投促辦(金融辦)收到一條來自金虹橋內企業歐力士融資租賃公司的申請,企業想要盡快完成股東變更手續,發揮其內外資融合的特點,打造中日融資租賃行業的合作標杆。今年1月,企業進一步提出增資計劃,加強服務實體經濟的力度。兩次申請均由長寧區投促辦牽頭服務,金虹橋樓宇方協同推進。針對企業提出的股權轉讓、增資等訴求,區投促辦及時對接匯總材料,最終在市金融局的支持下,精准有效解決了申請變更材料中的難點問題,用最快時間為企業贏得發展的加速度。

這並非給予特定企業或“納稅大戶”的綠色通道,而是此前充足的服務經驗讓投促辦工作人員意識到,金融類企業所需的審批、監管流程復雜,需要政府部門跨前一步服務,盡可能為企業縮短等待時間,提高審批效率。

今年6月中旬,長寧區投促辦(金融辦)上線了“長寧營商通——企業服務小程序”,涵蓋企業經營、政策需求、人才服務、稅務服務等9大高頻訴求。通過營商通小程序以及屬地部門天山路街道的走訪,來自企業一線的訴求有了更精准高效的解決機制。

“共歷風雨”,是企業和政府部門不約而同提到的關鍵詞。疫情后,無論是跨國外企還是中小企業,均面臨不同程度的資金壓力,對產業扶持資金兌付的需求都尤為迫切。為此,6月初長寧區定下目標,要在當月底前完成所有重點企業的資金兌付。最終僅用三周,全區近700家重點企業均准時收到了兌付款項。“我們走訪時,不止一家企業說,這就是一筆‘救命錢’。”天山路街道黨工委書記余雙說。

樓宇經濟,涉及“錢”的營商服務始終佔據大頭。2018年,國家稅務總局上海市長寧區稅務局率先在長寧首座“月億元樓”金虹橋國際中心布點,依托黨建服務陣地設立樓宇稅收服務站,提供“不出樓”的稅收服務。去年下半年起,上海尋夢信息技術有限公司在稅務部門的指導下,開始使用研發費用加計扣除政策。企業將通過這一政策獲得的資金繼續投入創新研發,推進農產品與數字經濟的深度融合。

“金虹橋模式”促動力轉換

金虹橋在2014年開業當年即成為稅收“億元樓”,兩年后又成功沖擊“月億元樓”。去年,金虹橋全年稅收達64億元,成為長寧首座“周億元樓”。因此,今年初定下“沖擊百億元”的目標,長寧區和金虹橋對增長趨勢都有一定的把握。

99%的出租率、穩定的企業產業構成,是“沖擊百億元”的基礎。即便如此,金虹橋仍在持續尋找新的增長點,為樓宇經濟長遠發展提前規劃。

去年以來,金虹橋新引進了三星SDI、科漢森、才俊集團等一批優質的新鮮血液,樓內企業總數已達135家,涵蓋了“互聯網+生活性服務業”、大健康、人工智能、金融服務等數字經濟新興領域。在這一輪招商中,有企業提出更高的租金價格,但考慮到樓內需要法律服務機構來補充和平衡樓宇的整體生態,金虹橋最終與一家律所進行了雙向選擇。

這一招商思路的背后,是長寧推進樓宇經濟“金虹橋模式”的實質——通過產業牽動、政策驅動、企業帶動,促進區域經濟的動力轉換。

去年以來,包括IM長寧國際廣場、東虹橋中心在內,長寧多個商辦項目已投入使用或即將竣工。游雁介紹,新建商辦樓宇在入市前,政府專業部門會從入市時機、所處區位和樓板價格等維度展開跨前服務和指導,同步推進樓宇的整體招商。不久前出台的《長寧區促進樓宇經濟發展的若干實施意見》,則對加快政策兌付的准確性和時效性,促進“租稅聯動”更好地惠及企業和樓宇提供了政策驅動。

截至目前,長寧區共有商務樓宇282幢,可租賃商務面積約550萬平方米。其中,72幢重點樓宇今年前9個月累計產稅204.97億元,已佔到全區總稅收比重的60.59%。

樓宇間的競爭壓力依舊顯著。記者採訪中,樓宇方和政府專業人士均表示,目前在發展成熟、城市空間近乎“捉襟見肘”的中心城區,新建高品質商辦樓宇,是一張上好的宣紙,既要有濃墨重彩的主力租戶,更仰賴細水長流的產業規劃,還要適度留白。這意味著樓宇業主不能滿足於當好“房東”,政府部門也不是緊盯數字的“賬房先生”。

而今在長寧區,從老洋房到高品質商務樓,再到各類創意園區、臨空經濟園區,一個梯度鮮明、要素多元的樓宇市場,正為不同能級的企業提供“豐儉由人”的發展空間。金虹橋“百億元樓”是長寧樓宇經濟的階段性成績單,也是更多樓宇想要沖擊的新目標。

(來源:解放日報)

(責編:嚴遠、軒召強)

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