鞍山四村9號甲加裝的電梯

今年春節假期前一天，上海市徐匯區康健路100弄18號樓的居民們終於拿到了用於開啟電梯的門禁卡。雖然比預期晚了一兩個月，但18號樓加裝的電梯還是趕在春節前投入使用，讓居民們節日裡能乘上電梯。不過這是有代價的，樓內居民集體作出了承諾：在今年8月之前自籌10萬元的電梯運維資金，繳納到物業指定的賬戶內。

加裝電梯剛湊了40多萬，為何又要籌10萬？居民們心裡多少有些不樂意。居民許女士致電12345市民服務熱線，質疑為何要交這筆錢才能用電梯。不過質疑歸質疑，這筆錢恐怕省不了。去年4月28日起實施的《徐匯區既有多層住宅加裝電梯運維管理指導意見》中明確，加裝電梯所有權人必須委托物業作為使用管理單位，而物業接管電梯的前提條件，就是居民們要預存一筆運維資金。

△去年4月28日起實施的《徐匯區既有多層住宅加裝電梯運維管理指導意見》中明確，加裝電梯所有權人必須委托物業作為使用管理單位。

申城近年來不斷出台政策，大力推進老房加裝電梯。而隨著早期加裝的電梯過了保修期，后續的“運維難”開始凸顯。為了解決這個問題，一些地區出台了相關意見。豈料，新政策出台后，一時間類似於康健路100弄小區的矛盾出現不少。原因何在？解決加裝電梯運維難的措施如何更好落地？

當初籌了5年電費維保費，咋又收錢

18號樓是康健路100弄小區裡首個加裝電梯的門幢，去年1月初規劃獲批，9月加裝工程竣工，11月底調試結束。此后，電梯一直未能順利開通使用。許女士稱原因在於和物業未能談妥接管事宜，物業因此不肯配合安裝24小時值班的緊急報警裝置，導致電梯無法通過驗收。

1月29日，記者來到小區了解情況。小區位於康健路習勤路口，北門東側，施工圍擋正包著小區4號樓。銘牌顯示，這是一處施工中的電梯加裝工程。沿小區主干道往裡走，一側堆放著不少運送電梯組件的木箱，看起來小區裡加梯氛圍很濃厚。不遠處右手側，一幢樓外側已醒目地“矗立”著完工的電梯井，細看正是18號樓。記者進入樓道看到，這是一部可通過刷臉或刷卡啟用的“西奧”電梯。刷臉裝置的屏幕亮著，湊近了自動開啟，頂部指示屏則顯示橋箱停靠在底樓。一位居民從樓梯走下來，問及為何不坐電梯，他搖了搖手回復道“還不能用”。

△康健路100弄18號樓外側醒目地“矗立”著完工的電梯井。

物業接管電梯的事宜還沒談妥嗎？管理小區的是徐房物業，通過小區管理處，記者聯系上了徐房物業總公司負責此事的張專員。“已經談妥了，和居民達成共識，管理協議也簽了”，張專員透露了最新進展。據稱，物業本來按照徐匯區出台的指導意見，要求居民需籌齊14萬元作為預存的運維資金才肯接管。后反復商議后，降至10萬元。18號樓目前加梯賬戶內結余2.1萬元，“樓內居民承諾8月前湊齊剩下的7.9萬元，物業拿到承諾書后已配合裝妥報警裝置，並在相關材料上蓋章。”

△刷臉裝置的屏幕亮著，頂部指示屏則顯示橋箱停靠在底樓。但居民告知，電梯尚未啟用。

按照前期的分攤方案，7.9萬運維資金中，家住6樓的許女士需要承擔4500元。對於張專員所說的“承諾”，她堅稱自己並未同意支付，而是“被代表了”。她直言信不過小區物業，“物業並沒有能力維保電梯，拿了這筆錢，它也是聘請第三方，那為什麼不能由我們自己請？”並且，她認為，當初的籌資方案中，已經包含了5年的電費和3年的維保費，加上2年的保修期，至少前面5年不應該有額外的費用，“物業還要收那麼多錢干什麼？”樓內另一戶居民則認為，“整個加梯過程物業前期並未參與，如今不讓接管就不給敲章啟用”，此舉有“強行接管”之嫌。

徐房物業的張專員否認“強行接管”一說，稱物業是按照區裡的指導意見必須來接管。至於費用，10萬元運維資金會存儲在專項維修資金賬戶中，並按照實際發生的費用來列支。他解釋，居民對於電梯的日常管理了解得比較少。物業接管后，除了督促維保單位及時維保外，還會配備安全員，會提供日常的保潔、保安巡查、遠程監控等服務，這些管理服務更為專業。因此，即便在前兩年保修期內，算上電費估算也會產生近7000元一年的各類費用，並非如居民所說“花不了什麼錢”。“居民不理解有抵觸很正常，隻能去做通居民工作”，張專員表示。

物業是專業、值得信賴的受托方嗎？

相比徐匯區嚴格限定加裝的電梯必須委托小區物業作為使用管理單位，去年8月公布的上海市相關指導意見則較為寬鬆，還允許居民委托保險公司作為電梯使用管理單位，或者由居民們自行管理電梯。不過，在不少小區，將電梯委托給物業公司來日常使用管理較為省事，成了首選。面對樓內居民的不同意見，康健路100弄18號樓的樓組長針鋒相對地表示：“不交給物業管誰來管？讓我樓組長來管，管得好嗎？”

但盡管如此，物業在實際操作中一次性收取10余萬的運維資金、且將其視為啟用電梯的前提條件的做法，已屢屢惹爭議。徐匯區梅隴七村20號的居民諸老伯也反映稱，其所在樓幢的加裝電梯工程剛剛進行了一半，小區物業就提出要提前收取10年的運維資金，分攤到他家要再支付1萬元，且將來用完了還得繼續補繳。此前加裝電梯他已出資了4萬余元，不斷的出資要求已令他有些后悔，認為加裝的電梯會不會是個“無底洞”。

為了避免上述爭議，徐匯區在指導意見中給出了解決建議：將政府的28萬元補貼資金留存一半甚至全部，作為運維資金，避免再籌時遇到阻力。但實際上，留存了補貼，就意味著居民們需要籌措更多加裝電梯的費用，“一樣掏錢”，並無本質上的差別。據了解，上海多個區給出的加裝電梯運維資金的建議議價區間均為1.1萬元至1.5萬元每台每年。對於市民們來說，這一收費標准並不低，與加裝電梯“前面幾年不怎麼花錢”的設想完全不一樣，這才是爭議產生的根源。

△徐匯區給出的加裝電梯運維資金建議議價區間為1.1萬元至1.5萬元每台每年。

△嘉定區市場監管局給出的加裝電梯運維資金建議議價區間也是1.1萬元至1.5萬元每台每年。

另一方面，除了資金之外，居民們抗拒將電梯托管給物業的原因還在於：居民們需要一個專業、值得信賴的受托方，但在他們心中，老小區物業管理鬆懈，難堪此任，有收錢不辦事之嫌。收了運維資金，物業究竟該提供哪些服務？誰來監督物業的服務是否到位？誰來防止物業濫用運維資金？這些問題若不明確，難以在居民和物業之間建立信任機制。

一些小區的物業同樣也不信任居民，明確表示拒絕接管加裝的電梯。在楊浦區鞍山四村，1號甲、2號甲、9號甲共3個門幢的加裝電梯均已竣工，但遲遲無法啟用，原因就在於小區的四平物業表示“加裝電梯前期未和物業溝通，電梯品牌和代建方五花八門”，“因此后期物業也不參與，管理電梯是居民自己的事”。物業拒絕將緊急報警裝置安裝在物業處，導致電梯無法通過竣工驗收。

△圖中為楊浦區鞍山四村1號甲和2號甲2個門幢加裝的電梯。

而相關指導意見中明確物業服務企業應該提供接警的托底保障工作。春節前，在街道房辦的協調下，四平物業鬆口表示願意將緊急報警裝置安裝到物業維修部，但提出報警電話需直接呼叫轉移給加梯代建方或維保單位，同時居民們需要簽署同意物業提供的一份“免責”協議。由於對免責協議條款存在分歧，雙方遲遲未能達成共識。節后上班首日，居民代表們再次來到物業處協商此事，物業這才鬆口願意調整協議內容，但仍然拒絕居民們提出的接管要求。

△鞍山四村四平物業明確表示拒絕接管加裝的電梯。居民如果要將電梯緊急報警裝置安裝到物業維修部，需要簽署一份物業免責協議，其中明確：報警電話需直接呼叫轉移給加梯代建方或維保單位﹔物業不承擔任何責任。

物業接管加裝電梯需要有個“規范”

近年來，申城的老房加梯已走出了“加速度”。今年上海將以更大的力度推進老房加梯工作，在去年完成1579台的基礎上，今年的目標是完成加裝2000台。同時，申城的加梯工作將堅持“建管並舉”，建立健全加梯后的全生命周期管理，實施好已經出台的加強加裝電梯后續管理的指導意見。

記者向多家加梯代建企業了解得知，前幾年申城加裝的電梯中，有不少電梯採取了居民自管的模式，甚至報警電話就安裝在了居民家中。但從實際實踐來看，居民自管效果並不好，更談不上專業。部分已加裝的電梯存在三方通話功能缺失、緊急呼叫按鈕使用不暢等情況，有極大的安全隱患。因此，各區在落實加裝電梯的后續管理指導意見時，多傾向於交給物業來托管。如虹口區出台的相關指導意見中，也原則上引導物業服務企業承擔加裝電梯管理職責，提供專業化、精細化的服務，為“加梯后時代”把好維護關。

看來，加裝電梯由物業接管是大勢所趨。那麼，如何解決居民和物業之間因協調電梯托管帶來的一系列矛盾糾紛？

採訪中，一些物業公司建議，居民在加裝電梯全過程中應該和物業進行有效的溝通，讓物業從前期就參與其中，在加裝電梯型號選擇、工程建設等方面幫助居民把關，也讓居民們看到物業的專業管理能力，為加裝電梯完成后物業順利接管奠定基礎。避免前期不溝通，后期物業不肯接管。

至於運維資金的籌集，西部集團徐虎加梯工作室的項目經理陸峰建議：在物業收費合理、透明的基礎上，採取按年度籌集的方式更為合適。相比一次性讓居民出資數千元甚至上萬元，按年度來籌集，每戶居民分攤不過數百元，出資壓力較小。同時，每年籌集資金時也是一次溝通交流的機會，物業也可以借此機會說明上一年度資金的使用情況，聽取居民的意見建議。

更重要的是，老小區物業在運維電梯上可能也是“生手”，業內人士建議，居民在與物業企業簽訂電梯管理協議中，一定要明確約定物業的服務內容，應具體到保安巡查次數、保潔次數、安全管理員職責等諸多細節，同時建議由業委會來對物業企業進行日常監督，以保障物業的服務質量。從長遠來看，申城還應該研究出台物業在電梯托管服務上“質價提升”的專業指導和配套規范，為推進加裝電梯工作保駕護航。

題圖：鞍山四村9號甲加裝的電梯。

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