新一季的上海城市空間藝術季已經於上生·新所正式開幕。

　　今年展覽主會場設在長寧區，這裡也是上海最早完成成片二級以下舊裡改造的中心城區。當城市新增空間趨近“天花板”，存量空間的規劃與更新已是當務之急。

　　日前，在長寧區舉行的“2021長三角城市更新論壇”上，與會專家們提出，當前長三角城市已經從擴展性建設轉向存量發展的新模式。未來，城市更新將不僅限於空間改造與創新，更重要的是打造產業功能、集聚人文生態——將城市更新與產業轉型結合，使老百姓的生活更加美好。

　　城市更新是什麼

　　ART愚園、武夷路城市更新、上生·新所、永平裡、洛克·外灘源、百聯TX淮海 | 年輕力中心、徐匯濱江、楊浦濱江、金雄金筆廠、船廠1862……一批近年來頗受關注的上海城市新地標獲頒了2021年城市更新貢獻獎。

　　“2015年的城市空間藝術季上，人們就已經開始關注城市更新。”中國科學院院士、同濟大學建筑與城市規劃學院教授鄭時齡表示，城市更新應是有機更新，即“在城市上建設城市”。這其中，既有物質性的更新，比如城市的空間、建筑、城區改造，也有思想上的非物質性更新，創造城市的內在和諧。

　　世界知名城市中，意大利佛羅倫薩、法國巴黎都曾因政治、經濟、宗教、戰爭、災害等影響，使得城市一直在建設與“被破壞”中不斷“修補”。如，巴黎在19世紀50年代至70年代間新建了許多隧道和橋梁，城市道路被“切開”，使得交通網絡更為密集，也伴隨著地下管廊、公園和公共文化設施的建設。

　　同樣對上海具有一定借鑒性的是美國波士頓。這座城市在20世紀90年代經歷了一輪大規模改造，將此前建設的高架道路陸續拆除，交通引入地下，使得城市重新與港口、海灣相連，形成了嶄新的面貌。

　　“城市更新是實現城市發展目標的一種重要手段，需要我們心懷理想、對未來的崇敬，還要體現城市的藝術價值。”鄭時齡進一步補充，“城市的建設過程，也是在塑造我們自己的未來。”

　　在上海，聞名遐邇的外灘前后經歷過三輪較為重大的更新。一旁的南京東路從20多年前轉型為步行街，到2020年完成步行街東拓，也是上海城市更新的經典案例。2010年上海世博會的舉辦，則讓上海的黃浦江兩岸開始“蘇醒”，不再隻有陸家嘴、外灘為世人熟知。“十三五”以來黃浦江兩岸公共空間的貫通開放，原來的工廠、倉庫、碼頭被改造成了現代生活的高地。

　　鄭時齡表示，“十四五”規劃綱要提出，要形成多中心、多層級、多節點的網絡型城市群。對上海來說，城市的發展目標已經寫在了“上海2035”規劃中，要打造一座令人向往的創新之城、人文之城、生態之城。

　　而在新一輪總體規劃中，“五個新城”的提出，不僅為上海的城鎮體系梳理了主城區、新城、新市鎮、鄉村等層面，也意味著五個新城將成為獨立、綜合性的節點城市。

　　“有一點要注意，五個新城裡並不都是‘新’的。”鄭時齡說：“鬆江新城就有上海最古老的城區之一，這些新城中的‘老城更新’，也是未來城市更新的重點。”在他看來，今天的上海，尤其是市中心，已經難以“見縫插針”地搞大規模的開發建設。因此，在靠近人、靠近水、靠近綠的地方開啟城市更新顯得尤為重要。

　　剛開業不久的上生·新所蔦屋書店。整個園區也是上海近年來城市更新的重要地標。 舒抒 攝

　　從規劃到存量

　　長寧區在上海率先進行了“15分鐘社區生活圈行動規劃”的試點，目前全區10個街鎮均已展開行動規劃編制，在宜居、宜業、宜游、宜學、宜養等“五宜”方面列出項目清單，“十四五”期間將基本實現“15分鐘社區生活圈”的全覆蓋。

　　步行時間15分鐘，范圍面積3-5平方公裡，常住人口5-10萬人，每平方米人口密度1-3萬人——數據可以幫助人們具象地理解“15分鐘社區生活圈”。但從“數據”到“人真實的感受”，其中還有許多環節。

　　“城市規劃編制，已經從最初的新增規劃逐步向存量規劃轉型。”長寧區副區長岑福康表示，此前的規劃更側重政策性支持，在實施細節的關注上還不夠多。而“15分鐘社區生活圈”的規劃落地，恰恰需要切實可行的操作來推動數據落地。

　　9月1日，《上海市城市更新條例》（下簡稱《條例》）正式施行，在吸納上海近年來城市更新探索的經驗上，提出了諸多有針對性的條款，以此保障城市更新的方式、路徑和理念的豐富多元。例如，針對產權歸集難、更新成本高、市場參與度不活躍等難題，《條例》從標准、規劃、用地、財稅等方面提出了具體支持措施，還對組合供應土地做了探索，通過歷史風貌區建筑容積率異地補償等方法推動更新，多方面提供了一批“政策包”。

　　加裝電梯並更新后的愚園路老公寓。 舒抒 攝

　　一系列有針對性的“操作指導”，對城市更新中產權人、開發建設者、政府部門之間的平衡有了借鑒參考，也為上海的城市更新提出了新問題：歷史風貌保護與經濟效益、民生改善如何平衡？街區更新如何避免“千篇一律”？老舊房屋改造重建，人居關系如何處理？

　　能夠在此時提出上述問題，其中一個重要原因，是上海是全國最早開展城市更新的地區之一。

　　早在2013年，上海就開展了新一輪城市更新研究。一開始從土地資源角度和規劃兩個角度考慮。隨著認識的深入，人們逐步意識到，以規劃為引領的城市更新更為重要。因為上海面臨的挑戰，不只是單純地解決居住和土地資源問題。

　　然而，以規劃為引領開展城市更新，首先要思考“我們為什麼需要城市更新”。

　　岑福康表示，從具體實踐來看，城市需要更新主要有四類因素：原先依靠土地資源高速發展，但隨著建設用地總量減少，城市步入了存量時代﹔上一輪開發建設的建筑載體，其功能、形象、安全、品質已不適應當下的時代發展需要﹔城市舊區改造即將完成﹔接下來的區域競爭，關鍵在於城市品質的構建，品質也將決定城市未來的發展能級。

　　更新后的蘇州河華政校園段

　　“十二五”期間就基本完成舊區改造的長寧，顯然已經步入了存量時代。岑福康表示，區域城市更新需要從“兩點、一線、兩面”來切入。“兩點”即老舊住宅和老舊產業園區，“一線”即歷史風貌街區，“兩面”即區域重點地區和普通社區。

　　以長寧區為例，四條風貌街區“藝術愚園、人文新華、靜雅武夷、漫步番禺”，構成了近年來區域城市更新的“發光帶”。

　　其中，愚園路依靠綜合性改造，由政府委托民營企業進行開發運營，實現了街區形態更新、業態提升、人文傳承、社區營造和開發機制的多維度創新。如今時常出現時髦潮人和阿姨爺叔共坐一桌喝咖啡的“愚巷”，就經歷過“建商業載體還是建綠地”的抉擇。最終，政府、開發商、街道和居民一致認為，應該打開城市空間。

　　而今，一座迷你口袋公園不僅提升了愚園路西端的街區品質，並且更有力助推了周邊商業載體的價值。

　　愚園路“愚巷”

　　跟著產業走

　　今年4月，位於中山公園商圈的新微智谷全新揭幕。人們這才意識到，昔日定西路巴黎春天百貨，已搖身一變成為人工智能產業的孵化基地。中山公園地區的城市更新基調也從中有跡可循。

　　在上海西端的虹橋臨空經濟園區，正在建設中的光大安石虹橋中心，從原先的低容積率空間轉型為全新的綜合性載體。通過為交通組織進行退界、建設口袋公園、地下非機動車空間、地鐵上蓋設施、社區公共服務設施，並引入租賃住房、社區便民商業和白領食堂，項目在提高土地利用效率的同時實現了產城融合。

　　在上海產業轉型與發展研究院首席研究員夏雨看來，如何通過城市更新更好地塑造城市品質，從而集聚優質的產業和功能，首先需要厘清城市更新與產業發展間的關系。

　　“從源頭看，現代城市首先都是先有產業，再有城市。”他表示，城市需要有基本的經濟功能，因此隻有產業興起，城市才會開始建設，上海的寶鋼、金山石化等都是案例。而城市規模擴張，也有助於產業的發展。

　　長寧北新涇地區，更新后的中環橋下空間，年輕人自發來這裡拍攝短視頻。 舒抒 攝

　　然而，當產業成熟或臨近轉型，城市的功能和發展方式也應該轉變。“產業的迭代周期短則幾年，但是房子建好后不可能1、2年就推倒重建，隻能引導城市的功能進行轉變。”夏雨說。

　　產業吸引的人群對城市發展也有重要影響。上海“五大中心”建設吸引了諸多高端創新型人才，他們對城市生活、城市環境都提出了新的需求。例如在消費層面，新型人才喜歡喝咖啡、愛逛博物館和看展覽，青睞世界各地的美食，這就意味著城市更新還需要考慮到消費人群的變化。

　　這其中，城市的文化環境對人才有重要的吸引力。夏雨表示，上海現有博物館約150家、美術館約80家，還有不同層級的圖書館。如果這一數字躍升至500家博物館、300家美術館，或許城市品質和更新方式又將進入一個新階段。

　　目前，上海城市更新主要圍繞三個方面，即產業空間更新、公共空間更新以及居住空間更新。“但是，現在慢慢出現了第四種更新，就是三者兼而有之，比如愚園路。”夏雨表示，從完成案例來看，上海的產業空間更新數量最多，楊浦濱江、徐匯濱江、浦東東岸的工業廠房、糧庫紛紛改建為美術館、活動空間。

　　上海市中心

　　出現這一現象的原因並不復雜。20世紀90年，上海開始進行產業結構戰略性調整，工業慢慢退出城市中心。產業轉型升級也帶動了產業空間的更新。

　　戴德梁行華東區董事總經理黎慶文則指出，存量商辦載體的更新也是城市一大資源寶庫。根據戴德梁行最新發布的長三角城市更新發展報告，長三角區域已有18城位列國內GDP前50位城市。這些城市的平均城鎮化率達到了72%，意味著城市更新已經到了比較迫切的階段，“必須通過一定規模的城市更新，為未來的產業發展預留優質載體。”

　　無論是上海還是長三角其他城市，已經有大量“房齡”超過20年的商辦樓宇不再適應當下的產業要求。其中一個較為成功的轉型案例，就在上海的城市中心，位於黃浦區廣東路上的上海世界貿易大廈。

　　通過改造，樓內電梯從8台增加至12台，平均2.5米的樓頂高度變為2.8米以上，辦公空間躍升至甲級，樓內商業動線也有所改善。同時，阿裡巴巴、WeWork、ABS、清華五道口金融學院等一批知名企業和機構進駐，使得這棟老大樓成為一個全新的經濟載體，不僅租金水平大幅提升，樓宇還進行了綠色低碳改造，實現了社會效益和財務效益的平衡。

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