中远两湾城业委会起诉前物业判决返还4000万元引关注，律师提醒业主、业委会——

多关注小区事务，避免问题积少成多

■本报记者 谢飞君 王闲乐

近日，中远两湾城业委会起诉前物业，法院一审判决前物业返还全体业主4000万元的消息引发广泛关注。判决书显示，该判决于今年1月31日作出。根据法律规定，原被告双方如不服判决，可在判决书送达之日起15日内递交上诉状。也就是说，目前该判决尚未正式生效。

“虽然判决还没有正式生效，但这起公共收益追索类案件因金额巨大，已经给物业行业、业委会和普通业主带来很大震撼。”长期关注社区治理的上海青年业委会委员联谊会秘书长、众蚁社区创始人韩冰说，最近几年向物业公司追缴公共收益变得越来越普遍，中远两湾城这个案例，让更多小区业委会意识到通过法律手段维权的可行性。

同为社区治理“三驾马车”，业委会和物业为何频频产生矛盾？中远两湾城业委会一审胜诉，其他小区可以效仿吗？

判赔4000万依据何在？

本案原告为中远两湾城小区第三届业主委员会，被告是上海中远物业管理发展有限公司，该公司曾为中远两湾城小区提供物业服务长达20年。小区第三届业委会产生后，对过往20年的小区多项支出费用产生质疑，收集证据后向普陀法院起诉，诉讼请求经过变更，最终要求被告返还的总金额超过6200万元。

中远物业认为，公司已经与第一、第二届业委会就小区的相关资金结算完毕，不同意原告从2001年9月1日起进行审计，但同意以2014年1月1日为起始日、2021年1月31日公司退出小区为截止日，对这一时间段内小区物业管理费的按实结算部分、公共收益部分的收支情况做审计，并配合提供相关资料。对于原告变更后的6200万元诉讼请求，中远物业未作答辩。

普陀法院审理后认为，中远物业服务期间共经历三届业委会，出具过多份不同时间段的审计报告，但这不代表双方已经完成结算或就结算金额达成一致。在没有确凿证据证明业委会和物业达成一致的情形下，原告作为新一届业委会，要求进行费用结算于法不悖，且结算时间范围可以涵盖被告提供物业服务的全程。

法院指出，双方对各类收支的结算标准与方式未能达成一致，那就应该就各自的观点分别举证，并在必要时由专业的第三方机构介入进行审计。原告主张的费用计算方式，是在现有证据基础上推断出各项费用，缺乏其他确凿的依据与有效的手段。被告中远物业无正当理由拒绝司法审计，且未就原告变更后的诉讼请求提出针对性抗辩意见，应当承担由此产生的不利后果及诉讼风险。

最终，法院根据诚信公平与合理等价的民事活动原则，结合本案证据和原告提供的计算方式，酌定被告向原告支付物业服务费按实结算、公共收益分成的结余款4000万元。

矛盾为何持续20年难解？

在普陀法院作出的一审判决中，除了支持业委会返还相关费用的诉请，也驳回了业委会要求中远物业支付利息的请求。判决书表示，既然业委会长期不满中远物业的服务，并自述已知其中的弊端，但在长达20年的合作期内未及时纠错、追责、维权，直至合同关系终止，由此导致相关事实无法还原、直接或间接证据缺失，在结算过程中产生不利于本方权益的损失的，应由当事人自行承担。

根据业委会的陈述，双方矛盾由来已久，早在第一届业委会任职期间就曾质疑物业在财务方面存在问题，虽保留了诸多证据，但最终未能妥善解决；第二届业委会负责人和中远物业负责人是亲属，因此其任期内通过的对中远物业的审计，业主并不相信；第三届业委会的选举因种种原因未能进行，直到2019年12月才经选举产生。

“在我没当选前，业主就给将产生的新一届业委会提出了目标任务。”中远两湾城第三届业委会主任韩德友说，这些任务包括为小区更换物业、对小区收支做审计、向中远物业追责等。

2020年10月，中远两湾城第三届业委会召开了业主大会，全体业主投票表决通过“授权第三届业主委员会对2001年9月至2020年8月小区公共收益、按实结算、维修资金项目等收支进行全面审计，必要时通过司法途径完成相关审计工作，收回应归全体业主所有的全部相关资金权益”的决议。得到全体业主授权后，第三届业委会委托律师事务所开展相关工作。

法律维权应该注意什么？

过去几天，韩冰组建的上海业委会交流群内，不断有人向他打听中远两湾城业委会和代理律师的联系方式。在韩冰看来，这一个案一方面让物业行业认真审视自己的经营方式，提醒他们尽快合乎规范；另一方面提振了很多业委会参与者的信心，让人们意识到业主大会、业主委员会存在的意义。

不过，业委会一方的代理律师、上海博和汉商律师事务所高级合伙人朱海峰提醒，当下不少小区希望通过法律手段为小区维权，但其中有很多需要注意的事项。

首先授权要明确。中远两湾城业委会在召开业主大会，提请全体业主授权业委会进行审计时，一并授权业委会通过司法途径解决相关事宜。其次平时要注重保留证据，方便明确诉请金额。在中远两湾城这起案件中，因为相隔时间较长、前任业委会履职效果不佳、物业公司不愿配合审计等原因，许多证据都已遗失。

“我们除了主动搜集、汇总业委会手中为数不多的证据外，还向法院申请多份调查令，到电力公司和城投水务公司去调查历年的电费和水费数据，到小区停车数据存储单位去调查有关停车数据。”朱海峰说，通过众多间接证据，结合中远物业在诉讼中提交的历年单方审计报告中的破绽和矛盾，才推算出中远物业应该返还的金额，并据此提交增加、变更诉讼请求的申请书。

是否有更好的解决办法？

小区的物业、业委会和业主之间存在矛盾不是个案，虽然一审判决取得阶段性成果，但朱海峰不建议其他小区盲目跟风，都到法院起诉。“一方面，物业纠纷涉及众多业主，要形成统一意见非常困难，很多业委会也无法负担诉讼的时间、金钱成本；另一方面，许多物业公司是非常专业、负责的，矛盾往往源自误会和沟通不畅，完全可以在平时予以化解。”

在中远两湾城这起案例中，如果前任业委会能认真履职，很多问题都能早早解决。比如，根据约定，小区内道路的固定停车位按150元/月/车位收费，其中30%为物业管理费，其余归全体业主；小区内流动停车的收益以包干制方式，30%作为被告管理费，其余归全体业主。但物业并未直接将经营收入的70%计入公共收益业主共有部分，而是在对总收入与总成本均按照30%归物业、70%归业主的比例分摊后，从业主享有的收入部分扣除其所谓的业主应分摊的成本，最终得到公共收益才是全体业主共有部分。仅一处算法不同，在十几年里就让业主多承担800多万元的成本。

朱海峰说，这起案件引发广泛关注，对物业公司而言是个自查的机会。也给业主、业委会提了个醒，平时要多关注小区事务，发现问题及时沟通解决，避免问题积少成多。

（来源：解放日报）

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