十年数据：

54个

被列入“民心工程”之后，“城中村”改造速度和范围提级，自2014年启动以来，全市共有54个项目在推进

超3万户

村民（单位）因“城中村”改造受益，无论居住环境还是利益保障，都得到明显提升

“红旗村里的无数告别，会换来这块土地的新生”。2016年年初，地处真如板块的红旗村“城中村”改造指挥部，有一名年轻工作人员写下这样一段话。

彼时，人们把它视作一个美好期望。这个被誉为上海“最复杂城中村”指挥部，几乎夜夜灯火通明，人们在平衡多方利益中艰难前行，竭力推动地块建设更新。

回过头看，这句话又像是预言。短短6年间，从红旗村乱象丛生、泥泞不堪的洼地里，“长”出了超大体量城市综合体中海·真如境，城市界面焕然一新。很多人感叹：真如，果然是一股上海城市副中心潜能无限的“后浪”！

从“城中村”变“城中景”，蝶变不只发生在真如。2014年启动“城中村”改造以来，全市共有54个项目在推进，受益户数超3万。自2020年被列为市“民心工程”以来，改造速度和覆盖范围再提级，今年又增加8个城中村启动改造。

曾被认为难以根治的上海“城中村”乱象，是如何被打破瓶颈的？

破除现实掣肘

浦东北蔡，在现代建筑群围合中，有一处面积不小的城中村。中界村苏家队苏家宅就是其中典型，民房与农田交织。这里有当地人最引以为豪的番茄作物，也有最难以言喻的隐痛：今年上半年，中界村成了上海疫情最严重的地区之一。

因住户密度高、厨卫不成套，人员难以实施有效隔离，从出租人员、当地村民到村干部，出现了大量阳性病例。记者在现场看到，许多两层民房，被拆分为20多个房间，一间间对外出租给周边务工人员。几乎每家每户门口，都有用木板、煤气罐和打火器搭出的简易厨房，更没有独立卫生间。

群租房与门口搭起来的简易灶台 戚颖璞 摄

“北蔡苏家宅是‘城中村’的典型形态，违建、群租现象等屡见不鲜。”上海市房管局相关负责人介绍，“城中村”主要分布在城市外环周边、老城镇地区，土地性质以集体建设用地为主，现状为村民宅基地和其他建设用地犬牙交错，相互交织，人口结构复杂，存在大量社会管理和安全隐患。

像苏家宅这样的“城中村”乱象，早年几乎找不到根治办法。现实中的掣肘尤其是巨额改造成本，令村干部们望而却步，只能每年采用环境整治改造局部，维持得十分辛苦。

社会资本的加入成为破题关键。2014年起，上海集体经济组织可以引入合作单位共同改造开发，这一创新带来转机。

今年，宝山杨行镇老集镇“城中村”改造项目即将收尾，促成其加速推进的核心，就是合作改造模式。“我们的改造项目总投资177亿元，改造面积近千亩。镇集体经济组织通过引入江杰荣泰置业集团，通过一二级联动滚动开发进行整体运作。”杨行镇副镇长赵晖说。

城中村改造是“微利项目”，改造前必须算好“大账”，既要确保民生性，又要让企业有开发动力。“虽然资金量大，但我们在改造前就核算过，可以通过商品房销售达到资金平衡，实现房地联动，目前来看略有盈余。”江杰荣泰置业集团负责人马兴忠说。如今，杨行镇已经大变样，迁出的村民陆续入住安置房小区，多个商品房小区陆续建成入市。

宝山杨行镇老集镇未改造前

在改造地块崛起的安置房和商品房（资料图为正在建设中）

从2014年到2020年，在全市49个试点中，有38个项目采用合作改造模式，占比达到80%。回过头来看，在地方财力有限的情况下，通过引入社会资本，让城中村实现彻底改造，成为一条有效路径。

“城中村”改造的覆盖面还在扩大，改造模式也更加丰富。今年，上海将启动8个新地块改造，涉及村民约4937户。这些地方百姓改造呼声最强烈、区域规划比较稳定，北蔡镇部分村域也被纳入其中。

“我们的改造涉及中界、杨桥、南新、北蔡、潘姚、五星等6个村（北蔡、潘姚村已完成撤村撤队），近3000亩土地涉及1400多户村民。这是北蔡有史以来最大的城中村改造项目。”北蔡镇副镇长黄祺祎说。和许多“城中村”不同，北蔡将采用土地储备方式改造，即改造实施主体是浦东区土地储备中心，完成土地整理（一级开发）和动迁之后，将土地到土地市场进行公开招拍挂，从而确保资金平衡和可持续的区域开发。

地区功能全面提升

“疫情是我们启动这轮‘城中村’改造的催化剂，之前已经酝酿了很长时间。”黄祺祎坦言。北蔡镇镇域范围集中在内环与中环之间，“金色中环”发展带贯穿其中，有着良好的区位优势，发展空间很大。这样一块好料子，自然被谨慎对待，片区规划前后编制了近5年。

和传统开发理念不同，北蔡镇本次改造的3000亩土地，没有以房地产开发为导向。其中，有一半将被改为绿地，用于建设高标准、国际化的大型城市公园，30%用于建设市政道路、学校、医院和养老院等公益配套设施。

不难看出，“城中村”改造，已经不是简单的房地产开发，而是结合城市发展需求，新的理念也被注入。

和“红旗村”的变化类似，许多“城中村”在改造中，不仅解决了原先的“脏乱差”、群租等社会管理隐患，而且和基础设施建设、环境综合治理、城市布局优化及产业结构调整等结合，将原先的城中村区域建设成为现代生态住宅小区、公共绿地和商业办公楼群，从而提升地区功能和产业转型升级。

闵行区七宝镇九星村聚焦“产城深度融合、城市有机更新、农民长效增收”的样板新模式，从“城郊村”到中国第一市场村，如今向服务功能齐全、生态环境优美的亚太地区一站式国际家居建材商贸综合体逐步转型升级。

与重大产业发展紧密结合的浦东新区张江镇田园村，曾经处处违章搭建、电线乱拉，居民日夜忍受着金属厂的噪音。此次城中村改造很好地补足了城市功能欠缺，使“中国硅谷”向世界级高科技园区的愿景目标阔步前进。

青浦蟠龙镇改造迈出了探索新步伐，把区域更新和成片改造理念，将城中村改造与新城建设、历史文化名镇名村保护结合起来。在蟠龙古镇原址，人们可以看到工地上日益长高的住宅楼。但是看不见的活儿，几年前就开始了。

由蟠龙镇集体经济组织引入的开发企业瑞安集团上海公司还保留、保护村庄内的文脉，为村民留住那份乡愁。动工前，开发团队先去上海图书馆借了镇志来研究，请来多个历史专家参与研究。于是，被村民用混凝土浇筑成坡的老石阶重见天日，荒废的程家祠堂、香花桥被修葺一新，藏在河道淤泥里的莲花形古寺柱础也被挖了出来。

经过专业机构评估，十余栋老房子和古河道、“十字街”等古镇肌理得以保存。史书中记载的“溪桥渔泊”“龙江古渡”等蟠龙十景有望被复原。在规划中，商业业态将围绕江南文化，除文娱餐饮之外，还要引入非遗业态。

与历史文化风貌保护相结合的召稼楼古镇改造，注重“留住乡愁”概念框架，将“文”“人”“居”与“产”融合在一起。让建筑可以阅读、让文化可以传承、让历史可以欣赏。

据统计，49个“城中村”改造项目，涉及基础设施、公建配套等公益性项目建设共832个，其中，教育56个，绿地379项，道路211个，菜场、站点、社区服务等设施建设186个。目前已开工213个、竣工88个。

平衡各方利益

“城中村”改造主要在集体土地上推进，不变的核心是保障村民利益。

“每到台风暴雨天，我都觉得房子在晃。”宝山康家村朱国兴回忆起自家的自建房还是心有余悸。因为城中村环境和治安问题得不到根治，村民盼望改造动迁的意愿普遍很高。在几年之前，康家村和蟠龙镇改造征询时，村民签约率全部超过99%。

为了保证村民利益，动迁安置房建造品质和商品房差不多，村民的社会保障也按照规定转轨，集体经济组织可以参与项目开发，集体资产股份按照规定量化给每个村民，集体经济组织还能以成本价留存一定比例的商办用房，形成村民增收的长效机制。

蟠龙镇“城中村”改造主体“上海蟠龙天地有限公司”，就是由徐泾资产公司、瑞安集团和西虹桥公司共同出资成立的。“改造福利好，我们都特别支持。”康家村村民朱建芳给记者算了一笔账，改造之后，除了分配的动迁安置房，她还拿到了股金分红、动迁过渡补贴、过年福利等等。在康家村面貌改观之后，周围的一些城中村村民也陆续表达了强烈的改造意愿。

因牵涉主体复杂多样，“城中村”改造的治理范围很难局限在村子本身。记者从多个“城中村”改造项目了解到，在推动改造中，流出的很多需求也要得到重视。当租金便宜的“城中村”消失，快递、外卖等配送员和保安保洁的居住需求如何满足；当“城中村”板块要腾笼换鸟，原先不符合规划的生产企业流向何方？目前，上海正在加快建设保障性租赁住房，扩大有效供给以满足基础服务行业人群的居住需求。

自2014至2020年认定的49个项目，涉及村民、单位约2.66万户，改造总面积约34957亩，动迁已完成97%，动迁安置房开工率达到86.8%，拆违面积400万平方米。至今年底，预计有青浦蟠龙、闵行莘东村、宝山杨行等城中村项目全面完成改造。

记者从上海市房管局了解到，下一步，将坚持分类施策，多措并举，全面提速城中村改造，切实提升中心城周边、城乡接合部、老城镇等区域的功能品质。至2025年底，改造取得突破性进展，基本完成中心城区周边“城中村”改造。

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