近日，國泰君安東久新經濟產業園封閉式基礎設施証券投資基金（以下簡稱“東久新經濟REIT”）正式挂牌上市，向公眾投資者發售。其底層資產位於長三角一體化核心區域的四處工業廠房類產業園，其中包括在上海灣區高新區（原金山工業區）投資建設的華平（金山）智造園。

作為國內首批工業廠房類產業園REITs以及金山區基礎設施REITs試點項目，東久新經濟REIT的認購發行，不僅是長三角一體化示范區REITs聯動發展的重要實踐，也為金山產業轉型增加了強大的助推力。

金融賦能產業園新活力

過去，典型的產業園區，通常走土地批租、滾動開發之路，主要依靠區域開發和物業開發，用低租金、低地價吸引高新企業落地，推動園區發展。但土地有限，再加上建設周期長，房地產開發思維明顯不適用於產業園區，因此這種模式很快就遇到瓶頸。傳統的產業園區運營模式難以支撐產業園區長周期資金需求，產業園區的發展思維需要轉變。

東久新經濟REIT所在的產業園——華平（金山）智造園在金山區率先試點，主動適應經濟發展新常態，將產業園變為金融產品，有效盤活存量資產，構建起新型基礎設施投融資循環模式，讓金融賦能產業園高質量發展。

華平（金山）智造園定位高端智能制造產業，引進企業主要集中在新一代信息技術、高新材料、環保設備等新興產業領域。優質的底層資產是東久新經濟REIT獲得市場認可的關鍵。

現如今，東久新經濟REIT的成功上市，不僅從企業投融資機制創新的角度探索出了一條支持自身業務長期持續發展的可行路徑。作為新的起點，它也為金山區其他產業園企業轉型發展樹立標杆，對帶動金山區其他產業基礎設施領域的良性投融資循環，具有高度示范意義。

“轉型”為發展拓空間

園區是產業集聚與發展的重要載體，科技創新的重要平台。優質資產實現金融創新，園區是不可或缺的抓手。

目前，上海灣區高新區產業承載空間正全面“煥新”，通過構建“3+3+X”產業體系，聚焦高端裝備、新一代信息技術、生物醫藥等特色產業，推動主導產業集群集聚，特色產業做優做強。其中，“灣區生物醫藥港”“華東無人機基地”“上海新型顯示產業園”成為首批市級特色產業園。

現在，園區三大主導產業產值佔工業總產值比重已達到80%以上，其中，共有高新技術企業86家，戰略性新興產業企業64家。值得一提的是，在今年疫情期間，高新區憑借產業鏈完備的優勢，打通內循環、暢通供應鏈，有近三分之一的制造業企業（94家）保持連續閉環生產，有效將損失降到最低。

不僅如此，上海灣區高新區還充分利用好政策優勢，不斷在優化營商環境上下更大功夫，全面推廣“一網通辦”“一窗綜辦”“全程代辦”等優質服務，積極打造“金牌店小二”服務品牌。在常態化疫情防控工作中，高新區更是為企業加速重振注入強心劑，在高質量發展、供應鏈合作等方面出台了一系列舉措。此外，在產業社區配套服務方面，園區也在不斷更新完善配套設施，更好服務社區內的產業人口。

華平（金山）智造園的創新發展正是高新區產業轉型升級的一個縮影。鼓勵優質資產實現金融創新，更是上海灣區高新區接下來貫徹落實“南北轉型”的重要探索。

未來，上海灣區高新區將推動制造業從“基礎性”向“戰略性”躍變、服務業從“配套性”向“特色化”升級，推動基礎設施REITs試點，進一步加快形成新動能主導經濟發展的新格局。

加快實現金融創新

推動基礎設施REITs健康發展，是在基礎設施領域有效盤活存量資產、創新投融資機制的重要手段，在有助於基礎設施市場化運轉的同時，還能通過對提升資產運營水平的內在要求，反過來幫助運營企業或園區建立精細化、市場化和長期化的經營管理機制，引入充分市場化競爭力量，助力其在新形勢下打造核心競爭力。

然而，在東久新經濟REIT項目試點以來，金山區基礎設施REITs的推進尚處試點起步階段。因此，想要獲得長遠、持續發展，相關的制度仍需不斷論証和完善。 

“鼓勵金山地區內的優質資產持有方積極參與、響應國家政策號召，帶頭率先實現我國基礎設施行業的重大金融創新，是地方政府的職責所在。”上海新金山工業投資發展有限公司黨委副書記、總經理彭喜軍表示。

當前，金山區人民政府發布了“金政40條”，成立區級基礎設施REITs推進工作領導小組，加大全區資源調度和資產整合力度。完善基礎設施REITs項目儲備庫，全面梳理區內存量優質資產，按照基礎設施REITs發行要求，重點在產業園、市政設施、保障性租賃住房等領域加強項目謀劃和培育。

下一步，金山區將持續推動更多優質成熟、資產類型豐富的存量基礎設施項目開展REITs試點，通過優質資產証券化，加強服務實體經濟，盤活存量資產，為金山產業高質量發展注入新動能。

（來源：i金山）

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