最近一周，一则上海最惨购房人称自己损失超千万的消息，多次登上新浪微博热搜榜前列。根据一些媒体报道，伍女士看中了上海市黄浦区一套价值约1500万的办公用房，却因银行贷款审批延误，无法按照合同规定时间付尾款，被卖方告上法庭。法院最终判决伍女士败诉，她不仅要退还房子，还要支付违约金、房屋整修费、诉讼费等总计497.32万元。

　　短短百余字的消息，让不少网友称伍女士为“史上最惨购房人”。记者检索发现，该案二审判决书于去年12月31日公布在中国裁判文书网上，全文长达9400多字。梳理判决书并采访双方代理律师后，解放日报·上观新闻记者尽可能还原了本案的前因后果。

　　卖方为何要解除合同？

　　要点：由于买方的贷款逾期，卖方原计划购买的房屋无法履行买卖合同，也造成了卖方为此支付违约金，卖方受到较大损失。

　　根据一审法院审理查明的事实，2020年5月27日，伍女士与范先生等人签订了一份房地产买卖居间协议，3天后又签订了补充条款。根据这份协议，双方约定交易的这套180平方米办公用房总价为1550万元，伍女士应在2020年6月30日前支付首期房价款745万元及装修补偿款60万元，收到这笔首付后范先生便要提前交房，剩下的745万元由伍女士向银行申请贷款，最迟要在双方约定的过户时间8月30日前，打到范先生账户。

　　协议签订后，双方于2020年7月2日正式签订上海市房地产买卖合同。此时，伍女士已经向范先生转账了定金100万元及400万元首付款，于是双方在合同附件3中写明，伍女士应当在签订合同后5日内向银行申请745万元贷款，若伍女士贷款申请未在过户前获得足额批准或无法获得贷款，也应当在申请产权过户之前将相应部分房价款通过中介转付或直接支付。

　　此外，这份合同还约定，若伍女士未按照合同约定履行，每逾期一日需向范先生支付总房价款万分之五的赔偿金，逾期超过10个工作日的，视为违约。若伍女士违约，则需向范先生支付相当于总房价款20%的违约金，并将房屋恢复原状或赔偿房屋装修费180万元。如因范先生违约，同样需向伍女士赔偿装修费180万元。

　　对于上述合同内容，伍女士和范先生在法庭上都予以认可。合同签订后，接下来便是履行了。可是，伍女士在支付合同约定的首期245万元房款时就逾期了。经范先生等人催讨，双方又签订了一份补充条款，约定范女士应于2020年7月31日前一次性支付245万元房款，及因此产生的利息损失。如未按时支付，则视作违约，房屋买卖合同自动解除。庭审中，范先生确认，伍女士后来如期支付了这笔钱。

　　2020年6月，这套房屋就已经交由伍女士使用，并开始装修。但是，由于伍女士申请办理的745万元贷款发生延期，直到2020年10月29日才审核通过，导致她无法如期支付第二期房款。此时，早已过了合同约定的8月30日这一最后期限。

　　2020年9月15日，范先生等人以律师函方式，告知和催告伍女士已严重违约，仍有805万元房款未支付，希望伍女士在收函之日起3日内将钱付清，如仍然不付，范先生等人有权解除合同，并要求伍女士赔偿违约金及装修损失等。同年9月30日，范先生等人向伍女士发出了解除买卖合同通知书一份，指出因伍女士仍未按照约定期限付款，因此范先生等人决定行使合同约定的解除权，要求伍女士搬离并归还系争房屋，偿付房款总价的20％的违约金，和房屋装修损失180万元等。这两份函件，伍女士向法庭确认均已收到。

　　以上，便是本案的基本事实。对于这部分内容，双方其实没有什么异议。伍女士和范先生等人的分歧，主要集中在伍女士的行为是否构成违约，以及是否应当按合同约定的20%房价足额赔偿。

　　赔偿金额490万元依据何在？

　　要点：赔付款包括违约金310万元（房屋总价20%）和房屋装修损失费180万元，违约金和装修费损失都是在房屋合同中自愿、明确约定的。

　　在伍女士看来，自己最终还是获得了贷款，说明贷款只是延误而非未能获批，尚未达到可以直接解除合同的程度。

　　“伍女士8月上中旬就知道第一家银行的贷款审批没通过，所以她一边通过中介紧急向另外两家银行申请贷款，一边告知了范先生他们，因为有些银行的贷款需要卖家也到场。”伍女士一审时的代理律师说，直到2020年10月7日，范先生他们还愿意配合办理贷款，这让伍女士觉得合同可以继续履行，没想到转头就收到了催款的解约通知，“伍女士对此很不高兴，觉得对方不应该这么做。”

　　记者注意到，判决书写到，对于伍女士的这一主张，范先生不予认可，伍女士也未能提供相应的事实和证据。双方都亮出观点和证据后，接下来就是法院的审理和裁决。

　　上海市黄浦区人民法院一审认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。对于伍女士主张逾期并非可以导致解除合同的根本性违约，法院明确表示难以认同。

　　“已查明的事实和证据均表明，在第二期付款义务到期时，伍女士选择银行贷款方式，同时约定如逾期获得贷款则应及时在申请产权过户之前向中介或范先生等人用现金的方式支付相应部分房价款，如不然，则构成违约。”判决书写道，作为适格的民商事主体，对于在交易中可能产生的风险，应已明知，尤其在本案多次签订补充合同，已明确约定的情况下，伍女士却未及时履行其付款义务。在最终未能取得卖家谅解和许可的前提下，相应的违约责任是无法免除的。

　　判决书显示，伍女士对于180万元装修补偿金并无异议，但认为房价20%的违约金数额过高。对于赔偿金额问题，一审法院也做了详细阐释：“因房屋买卖合同本身具有其自身的特殊性，因其交易标的涉及金额一般较大，且本案涉案买卖标的系办公楼，而非一般居住用房，则会因一方违约所引致的相对方的所承受的经济损失亦相应较大。”判决书明确写道，结合本案相关已查明事实表明，范先生等人由于伍女士的逾期付款、逾期过户等违约行为，可能导致范先生等人需对案外人承担相应的违约责任，且数额可能也不会太小。

　　记者从范先生等人的代理律师处获悉，范先生出售系争办公楼，的确是为了置换另外一套房产。因伍女士未能及时履约，导致范先生与他人签订的购房合同也发生了违约，需向其他人支付相应赔偿金。

　　据此，法院认为，我国的法律并不排斥当事人可以同时主张违约金和实际损失赔偿。考虑到本案中伍女士违约导致的实际后果，造成范先生等人经济损失巨大，故法院对范先生等人主张违约金和实际损失赔偿的诉讼请求，采取一并支持的处理方式，应为适宜的。

　　综上，黄浦法院作出一审判决：确认双方签订的《上海市房地产买卖合同》（含补充条款、附件）、协议书均于2020年10月7日解除；伍女士应于判决生效之日起10日内搬离并归还房屋，如逾期，则应追加支付房屋占有使用费，按照1000元每天的标准计算，计算至实际归还之日止；伍女士应于判决生效之日起10日内一次性偿付违约金310万元、房屋整修费损失180万元；诉讼费7万多元由伍女士承担。在扣除上述费用后，范先生等人应在3日内将已支付购房款745万元的剩余部分退还给伍女士。

　　一审判决后，双方均提出上诉。上海市第二中级人民法院审理后认为，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，并无程序违法，应予维持，遂驳回上诉，维持原判。

　　为何不能判决继续履行合同？

　　要点：该房屋不同于一般自住住宅，属于商业地产，用于商业用途，更应该尊重双方契约约定。

　　另据记者了解，二审判决后，相应赔偿款已经到位。因伍女士此前已对房屋进行了装修，经双方协商，装修抵价50万元，即伍女士还需赔付440万元。

　　虽然尊重法院判决，先行执行了赔偿金，但伍女士近日在接受媒体采访时表示仍难以接受判决结果：“在我看来对方因为这件事获利近800万，其中包括因房子升值的300万。而我们损失了大概1000多万，这其中包括480万的违约金，100多万新的装修，然后如果我们再次购房，还需要承担潜在的涨价300多万。”伍女士表示，将就本案申请再审。

　　仅仅因为贷款延期两个多月，就要承担近500万元的损失，这一点也让不少人感到十分惊诧，甚至有人怀疑，范先生等人是不是设了一个局，恶意骗取违约金。对此，多名资深房产中介表示，实际交易中，从未见过卖家利用故意利用格式合同，压低等待贷款的时间，然后骗取违约金的情况。“详细的违约条款是要双方约定的，上下家都不傻，经纪人也会进行提醒。”

　　“房产交易是格式合同，详细的违约条款是由双方约定，包括交全款的具体日期。如果下家不能履行交易合同，在未能在过户前获得全额贷款甚至无法获得贷款，按照规定，应该由下家补齐款项或者双方经过协商进行解约，并赔付违约金。合同是严肃的，双方都必须按照合同规定进行履约。”上海中原物业顾问有限公司首席市场分析师卢文曦说，实际交易中，银行放款周期确实是一个不可控因素，一般放贷时间在1到2个月，有时可能会更长。比如去年，上海银行放款周期就普遍有所放缓。那么，双方在签订合同的时候，比如约定付全款日期的时候，会有3—4个月的提前预估量，房地产经纪人一般会进行提醒，但主要还是看交易双方如何约定。

　　此前，有律师在接受采访时认为，在无证据证明卖方存在实际损失的情况下，应实现合同法鼓励交易的制度目的，从而维护市场交易的稳定。从法律的公平角度，也可以不解除合同，让违约方承担违约责任，不建议卖方以此为由解除合同。在审理中，伍女士也确实提出这一主张，认为自己已经支付了50%的购房款，希望能继续履行合同。对此，黄浦法院也给出了明确的解释。

　　法院指出，伍女士的观点具有一定合理性，如尽量维持合同交易的持续和稳定性，有利于减少合约双方的损失。但本案涉及的房产乃是二手办公楼，而非一手商品房或居住用房，我国法律没有支付了50%货款则合同就不得解除这一规定。因此，合同能否继续履行，关键还是在双方的意愿。

　　本案中，在范先生等人坚持行使合同所赋予的单方解除权、损害赔偿权的情况下，法官若强行判决双方继续履行合同，缺乏相应的法律依据，反而有可能构成“强买强卖”，严重违背民商事主体在进行民商事活动中契约自由的原则。

　　“法院已经给了双方充分合理的庭外和解时间，以期双方或许能继续履约，但法官不得拒绝裁判，且只应也只能依据现有的法律规定进行裁决。”判决书写道。

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