十年數據：

54個

被列入“民心工程”之后，“城中村”改造速度和范圍提級，自2014年啟動以來，全市共有54個項目在推進

超3萬戶

村民（單位）因“城中村”改造受益，無論居住環境還是利益保障，都得到明顯提升

“紅旗村裡的無數告別，會換來這塊土地的新生”。2016年年初，地處真如板塊的紅旗村“城中村”改造指揮部，有一名年輕工作人員寫下這樣一段話。

彼時，人們把它視作一個美好期望。這個被譽為上海“最復雜城中村”指揮部，幾乎夜夜燈火通明，人們在平衡多方利益中艱難前行，竭力推動地塊建設更新。

回過頭看，這句話又像是預言。短短6年間，從紅旗村亂象叢生、泥濘不堪的窪地裡，“長”出了超大體量城市綜合體中海·真如境，城市界面煥然一新。很多人感嘆：真如，果然是一股上海城市副中心潛能無限的“后浪”！

從“城中村”變“城中景”，蝶變不隻發生在真如。2014年啟動“城中村”改造以來，全市共有54個項目在推進，受益戶數超3萬。自2020年被列為市“民心工程”以來，改造速度和覆蓋范圍再提級，今年又增加8個城中村啟動改造。

曾被認為難以根治的上海“城中村”亂象，是如何被打破瓶頸的？

破除現實掣肘

浦東北蔡，在現代建筑群圍合中，有一處面積不小的城中村。中界村蘇家隊蘇家宅就是其中典型，民房與農田交織。這裡有當地人最引以為豪的番茄作物，也有最難以言喻的隱痛：今年上半年，中界村成了上海疫情最嚴重的地區之一。

因住戶密度高、廚衛不成套，人員難以實施有效隔離，從出租人員、當地村民到村干部，出現了大量陽性病例。記者在現場看到，許多兩層民房，被拆分為20多個房間，一間間對外出租給周邊務工人員。幾乎每家每戶門口，都有用木板、煤氣罐和打火器搭出的簡易廚房，更沒有獨立衛生間。

群租房與門口搭起來的簡易灶台 戚穎璞 攝

“北蔡蘇家宅是‘城中村’的典型形態，違建、群租現象等屢見不鮮。”上海市房管局相關負責人介紹，“城中村”主要分布在城市外環周邊、老城鎮地區，土地性質以集體建設用地為主，現狀為村民宅基地和其他建設用地犬牙交錯，相互交織，人口結構復雜，存在大量社會管理和安全隱患。

像蘇家宅這樣的“城中村”亂象，早年幾乎找不到根治辦法。現實中的掣肘尤其是巨額改造成本，令村干部們望而卻步，隻能每年採用環境整治改造局部，維持得十分辛苦。

社會資本的加入成為破題關鍵。2014年起，上海集體經濟組織可以引入合作單位共同改造開發，這一創新帶來轉機。

今年，寶山楊行鎮老集鎮“城中村”改造項目即將收尾，促成其加速推進的核心，就是合作改造模式。“我們的改造項目總投資177億元，改造面積近千畝。鎮集體經濟組織通過引入江杰榮泰置業集團，通過一二級聯動滾動開發進行整體運作。”楊行鎮副鎮長趙暉說。

城中村改造是“微利項目”，改造前必須算好“大賬”，既要確保民生性，又要讓企業有開發動力。“雖然資金量大，但我們在改造前就核算過，可以通過商品房銷售達到資金平衡，實現房地聯動，目前來看略有盈余。”江杰榮泰置業集團負責人馬興忠說。如今，楊行鎮已經大變樣，遷出的村民陸續入住安置房小區，多個商品房小區陸續建成入市。

寶山楊行鎮老集鎮未改造前

在改造地塊崛起的安置房和商品房（資料圖為正在建設中）

從2014年到2020年，在全市49個試點中，有38個項目採用合作改造模式，佔比達到80%。回過頭來看，在地方財力有限的情況下，通過引入社會資本，讓城中村實現徹底改造，成為一條有效路徑。

“城中村”改造的覆蓋面還在擴大，改造模式也更加豐富。今年，上海將啟動8個新地塊改造，涉及村民約4937戶。這些地方百姓改造呼聲最強烈、區域規劃比較穩定，北蔡鎮部分村域也被納入其中。

“我們的改造涉及中界、楊橋、南新、北蔡、潘姚、五星等6個村（北蔡、潘姚村已完成撤村撤隊），近3000畝土地涉及1400多戶村民。這是北蔡有史以來最大的城中村改造項目。”北蔡鎮副鎮長黃祺祎說。和許多“城中村”不同，北蔡將採用土地儲備方式改造，即改造實施主體是浦東區土地儲備中心，完成土地整理（一級開發）和動遷之后，將土地到土地市場進行公開招拍挂，從而確保資金平衡和可持續的區域開發。

地區功能全面提升

“疫情是我們啟動這輪‘城中村’改造的催化劑，之前已經醞釀了很長時間。”黃祺祎坦言。北蔡鎮鎮域范圍集中在內環與中環之間，“金色中環”發展帶貫穿其中，有著良好的區位優勢，發展空間很大。這樣一塊好料子，自然被謹慎對待，片區規劃前后編制了近5年。

和傳統開發理念不同，北蔡鎮本次改造的3000畝土地，沒有以房地產開發為導向。其中，有一半將被改為綠地，用於建設高標准、國際化的大型城市公園，30%用於建設市政道路、學校、醫院和養老院等公益配套設施。

不難看出，“城中村”改造，已經不是簡單的房地產開發，而是結合城市發展需求，新的理念也被注入。

和“紅旗村”的變化類似，許多“城中村”在改造中，不僅解決了原先的“臟亂差”、群租等社會管理隱患，而且和基礎設施建設、環境綜合治理、城市布局優化及產業結構調整等結合，將原先的城中村區域建設成為現代生態住宅小區、公共綠地和商業辦公樓群，從而提升地區功能和產業轉型升級。

閔行區七寶鎮九星村聚焦“產城深度融合、城市有機更新、農民長效增收”的樣板新模式，從“城郊村”到中國第一市場村，如今向服務功能齊全、生態環境優美的亞太地區一站式國際家居建材商貿綜合體逐步轉型升級。

與重大產業發展緊密結合的浦東新區張江鎮田園村，曾經處處違章搭建、電線亂拉，居民日夜忍受著金屬廠的噪音。此次城中村改造很好地補足了城市功能欠缺，使“中國硅谷”向世界級高科技園區的願景目標闊步前進。

青浦蟠龍鎮改造邁出了探索新步伐，把區域更新和成片改造理念，將城中村改造與新城建設、歷史文化名鎮名村保護結合起來。在蟠龍古鎮原址，人們可以看到工地上日益長高的住宅樓。但是看不見的活兒，幾年前就開始了。

由蟠龍鎮集體經濟組織引入的開發企業瑞安集團上海公司還保留、保護村庄內的文脈，為村民留住那份鄉愁。動工前，開發團隊先去上海圖書館借了鎮志來研究，請來多個歷史專家參與研究。於是，被村民用混凝土澆筑成坡的老石階重見天日，荒廢的程家祠堂、香花橋被修葺一新，藏在河道淤泥裡的蓮花形古寺柱礎也被挖了出來。

經過專業機構評估，十余棟老房子和古河道、“十字街”等古鎮肌理得以保存。史書中記載的“溪橋漁泊”“龍江古渡”等蟠龍十景有望被復原。在規劃中，商業業態將圍繞江南文化，除文娛餐飲之外，還要引入非遺業態。

與歷史文化風貌保護相結合的召稼樓古鎮改造，注重“留住鄉愁”概念框架，將“文”“人”“居”與“產”融合在一起。讓建筑可以閱讀、讓文化可以傳承、讓歷史可以欣賞。

據統計，49個“城中村”改造項目，涉及基礎設施、公建配套等公益性項目建設共832個，其中，教育56個，綠地379項，道路211個，菜場、站點、社區服務等設施建設186個。目前已開工213個、竣工88個。

平衡各方利益

“城中村”改造主要在集體土地上推進，不變的核心是保障村民利益。

“每到台風暴雨天，我都覺得房子在晃。”寶山康家村朱國興回憶起自家的自建房還是心有余悸。因為城中村環境和治安問題得不到根治，村民盼望改造動遷的意願普遍很高。在幾年之前，康家村和蟠龍鎮改造征詢時，村民簽約率全部超過99%。

為了保証村民利益，動遷安置房建造品質和商品房差不多，村民的社會保障也按照規定轉軌，集體經濟組織可以參與項目開發，集體資產股份按照規定量化給每個村民，集體經濟組織還能以成本價留存一定比例的商辦用房，形成村民增收的長效機制。

蟠龍鎮“城中村”改造主體“上海蟠龍天地有限公司”，就是由徐涇資產公司、瑞安集團和西虹橋公司共同出資成立的。“改造福利好，我們都特別支持。”康家村村民朱建芳給記者算了一筆賬，改造之后，除了分配的動遷安置房，她還拿到了股金分紅、動遷過渡補貼、過年福利等等。在康家村面貌改觀之后，周圍的一些城中村村民也陸續表達了強烈的改造意願。

因牽涉主體復雜多樣，“城中村”改造的治理范圍很難局限在村子本身。記者從多個“城中村”改造項目了解到，在推動改造中，流出的很多需求也要得到重視。當租金便宜的“城中村”消失，快遞、外賣等配送員和保安保潔的居住需求如何滿足﹔當“城中村”板塊要騰籠換鳥，原先不符合規劃的生產企業流向何方？目前，上海正在加快建設保障性租賃住房，擴大有效供給以滿足基礎服務行業人群的居住需求。

自2014至2020年認定的49個項目，涉及村民、單位約2.66萬戶，改造總面積約34957畝，動遷已完成97%，動遷安置房開工率達到86.8%，拆違面積400萬平方米。至今年底，預計有青浦蟠龍、閔行莘東村、寶山楊行等城中村項目全面完成改造。

記者從上海市房管局了解到，下一步，將堅持分類施策，多措並舉，全面提速城中村改造，切實提升中心城周邊、城鄉接合部、老城鎮等區域的功能品質。至2025年底，改造取得突破性進展，基本完成中心城區周邊“城中村”改造。

分享讓更多人看到