走进地处南京西路历史文化风貌区的张园，参与视察的委员们惊喜地发现，已有多家国际知名品牌入驻园区，工作人员正紧锣密鼓地为正式开业做着最后准备。预计11月底，张园西区将正式对外开放，这座具有百年历史的“海上第一名园”即将迎来新生。

近年来，上海高水平推进城市更新，今年7月底，上海全面完成中心城区成片二级旧里以下房屋改造。记者从昨天（14日）市政协开展的“本市高水平推进城市更新情况”年末委员视察活动上获悉，上海将加快推进相关工作，扎实推动旧区改造全面深化、旧住房成套改造能快则快、“城中村”改造全面提速。委员们建议，推进城市更新应进一步加强历史建筑保护，探索适合当地的城市更新模式，把群众参与贯穿到城市更新的全过程。

明确保护利用的范围边界

据市住房城乡建设管理委介绍，2025年底，上海将全面完成中心城区零星二级旧里以下房屋改造，基本采取征收改造方式，对有历史风貌保护要求的房屋，可根据实际情况，通过保护修缮、保留改造等方式实施改造。

在面积约4.68万平方米的张园区域内，目前保留有13处市优秀历史建筑、24处区文保点以及5处规划需要保留的历史建筑。在推进旧改的过程中，如何保护建筑的历史风貌是一道必答题。

2018年，静安区启动张园地块保护性征收，遵循“留改拆”的城市更新理念，采用“征而不拆、人走房留”的方式，在改造中以保护与传承上海传统石库门里弄风貌为核心目标。市政协常委周蔚中曾多次到张园考察调研，他注意到，修缮中实行“一栋一档”的方式，张园里43栋房屋、174个门洞和2053个房间都清晰记录在案，工人甚至给每块地砖都标上了号进行修缮。

“特大和超大城市如何保护历史建筑，进一步优化提升城市功能，这是城市更新的一个重要命题。”在参与视察的委员们看来，推进城市更新要有对建筑的敬畏之心，需要充分考虑文化传承和当地居民的认同，从而更好带动城市新旧功能的转化。

市政协委员、万科集团开发经营本部首席执行官张海曾参与上生新所的保护性改造。这一曾经的老工业区，如今已转型为集创意、展览、秀场等多功能于一体的开放型文化街区。在张海看来，改造必须将历史风貌保护和建筑肌理复原作为重中之重，严格遵守文保条例，遵循最少干预原则。

“在上生新所的改造中，我们查了非常多的资料，甚至精准调配了当年的黄沙水泥比例，通过多种工艺恢复老建筑的肌理，花了不少工夫。”考虑到历史保护建筑的形态要求和投入标准相对较高，可能会对运营方收益平衡产生一定压力，张海同时建议，建立白名单机制，进一步明确历史建筑保护利用的范围和边界。

因地制宜探索新模式

城市更新，除了对历史建筑进行保护，更要在“新”字上下功夫。据介绍，张园西区将引入国际顶尖品牌入驻，并注重“首店”“首秀”“首发”效应，通过导入时尚消费，为张园赋予全新的商业功能和业态，打造中心城区具有影响力和美誉度的商圈商街；而在张园东部区域，未来将设置办公功能，引入国际知名企业、金融机构和专业服务产业，带动片区产业升级。

在委员们看来，加强历史风貌保护的同时需要进一步做好活化利用工作，但在具体推进过程中，往往很难照搬照套现成的模式，需要各方根据区域的位置、条件和特点探索适合当地的城市更新模式。

多位委员提出，目前历史建筑的保护性开发，多采取产权方和运营方分离的模式，报批报建需要产权方负责操作落实，这间接导致了审批链条过长，甚至可能出现超出上海管理范围的情况，从而导致进度缓慢，使双方蒙受损失。建议探索新的合作模式和主体，根据不同阶段的实际工作，授权运营方进行开发建设。

在张海看来，老建筑的保护开发还可能涉及新建建筑，若完全套用现行的新建建筑管理要求往往会遇到现实困难，甚至可能会损伤老建筑。以车库建设为例，若按新建建筑的要求开挖地下车库，可能会让老建筑产生裂缝。“因此，车库的数量、形态就要按照建筑和园区的具体特点来进行设计，从而避免不可逆的损伤。”

“城市更新不是政府包揽，更要注重发挥市场的特点和优势。”李海林委员建议，以市场化的方式助推城市更新，让符合标准的社会资金参与旧城改造，由开发企业参与前期拆迁动迁、基础设施建设等各项工作，支持参与旧区改造和城市更新的企业的合理商业利益需求，同时合理降低旧区改造总体成本。

把群众参与贯穿全过程

城市更新不仅体现城市风貌的变迁，更事关民生福祉，在推进过程中，人民的感受度成为衡量工作成效的一把标尺。当委员们走进始建于1951年的曹杨一村，发现原先每层三户合用的厨房间和卫生间不见了，取而代之的是每户独用的套内厨卫，通过优化内部结构，原先杂乱的厨房间变成了宽敞的楼梯，老人上下楼更加方便，户均增量使用面积约8平方米。

“城市更新是一个持续性的过程，曹杨一村其实就是20世纪50年代的城市更新项目。”在参与视察的黄浦区政协原主席、党组书记左燕看来，当前城市更新的内涵正在不断扩展，除了成片二级旧里以下房屋改造，还涉及市政设施完善升级，居住环境品质提升等不同方面的工作，各个环节都离不开市民群众的参与和支持。建议进一步引导广大群众共同参与到城市更新行动中来，更加关注城市更新过程中人们多层次多元化的需求特点，更加重视发挥群众的主体作用，把群众参与贯穿到城市更新的全过程。

以“城中村”改造为例，据介绍，到2021年底，经市政府批准的城中村改造项目54个，2022年计划完成8个项目的批准认定。目前，除已认定的54个“城中村”改造项目外，还有“城中村”点位约705个。到2027年底，上海将全面完成中心城区周边“城中村”改造，五个新城等重点区域“城中村”改造规模化推进，同步推进实施规划拔点、环境综合整治，到2032年底，“城中村”改造项目将全面完成。

在委员们实地视察的普陀区红旗村地块，违法建筑面积曾达79%，地块内原有9个大型初级市场和18家各类单位，常住及流动人口高达6万以上，这给改造带来了不小的难度。在村居民房屋征收补偿方案在制定过程中，有关方面坚持公开透明，推进阳光动迁，在2016年2月签约期结束时，签约率达到了100%，成为近年来上海市集体宅基地征收最高签约率。据介绍，未来，红旗村地块将建成兼具商业、办公、文化、居住等多业态功能等城市综合体。

分享让更多人看到