上海宅地供應邏輯升級，“差異化供地”成新特征，土拍市場熱度逐步傳導至樓市

重要戰略區持續加大優質地塊供應

■新興產業區涌現，優質產業持續造血，必然會吸引更多高端人才聚集，催生對高品質住宅的旺盛需求

近日，上海今年第四批宅地出讓收官，四宗宅地成交總價97.09億元。其中，兩宗底價成交，兩宗溢價率超過20%，楊浦地塊樓面價創定海區域新高。

深究四宗宅地不難發現：經過多輪更新迭代，上海宅地供應的邏輯升級，“差異化供地”成為新特征。

引導新興產業區職住平衡

差異化供地本身要迎合城市發展和市場需求的變化。

楊浦地塊是本批次熱門，最終由保利置業競得，溢價率為26.3%，樓面地價8.02萬元/平方米，創下定海板塊新高。鬆江地塊由中國鐵建以溢價率20.42%競得，樓面地價2.53萬元/平方米。

楊浦和鬆江樓面價能夠保持穩定微漲，得益於市場對區域綜合價值的認可。如，“一江一河”規劃和五個新城規劃深入實施，帶動楊浦濱江和鬆江新城晉級新興產業區。

新興產業區涌現，優質產業持續造血，必然會吸引更多高端人才聚集，催生對高品質住宅的旺盛需求。聚焦重要戰略區和新城板塊，上海持續加大優質地塊供應。

楊浦定海地塊與黃浦江直線距離約500米，未來高區可以俯瞰江景。市場普遍認為，該地塊未來銷售去化壓力不大。

“該地塊東側毗鄰復興島量子城市時空創新基地，南側為楊浦濱江南段，正加快建成數字經濟企業總部聚集區，該地塊入市有望促進未來楊浦濱江地區的職住平衡。”楊浦區規劃資源局副局長王玲說。

虹口四川北路地塊，住宅地塊地形狹長、佔地較小，因此政府鼓勵開發商創新產品設計，通過臨街底層開放式布局等方式，讓人們在街上行走的過程中就可以增強與城市空間的互動。作為虹口南部多元住宅產品的補充，這裡將和周邊的海泰高端住宅、弘安裡、新湖風貌別墅住宅、華潤180街坊住宅形成差異化的供給。

“捆綁出讓”煥活一整片

虹口四川北路地塊以“零溢價”由北外灘集團摘得，作為唯一一宗內環內地塊引人矚目。宅地市場再現“冷熱不均”，不能簡單理解為行情遇冷。

“這次出讓的地塊由商業文化地塊和純住宅地塊共同組成，類似組合在公開土拍市場上不多見。因涉及歷史建筑的保護性開發，對開發商要求較高。”中指研究院上海數據總經理張文靜認為。從出讓公告中可見，虹口組合地塊中的商業文化地塊佔比28.4%，位於乍浦路影視基地。

虹口區規劃資源局副局長孫懿俊介紹，此次採用“地塊捆綁出讓”模式，更多是考慮到片區功能導入和產業升級需求，特別是要圍繞醬園弄影視文化大IP，打造特色歷史文化街區，煥活區域整體發展動力。換句話說，不再單純以高貨值的經濟效益作為唯一衡量標准，而是通過差異化供地，尋求一種推動區域規劃整體實施和可持續發展的新范式。

四川北路片區歷史風貌建筑密集，文化底蘊深厚，商業文化地塊本身的開發資金投入大、回報周期長，開發難度不低。和住宅地塊聯動開發，能有效平衡公益性項目開發成本，為乍浦路歷史文化街區的保護性開發構建起可持續的資金閉環。

積極數據提振房企信心

除了差異化供地，房企在本批次土拍中的表現也值得關注，它們絕大多數是深耕上海多年的央企和國企。

中鐵建此次競得了鬆江地塊。2022年，中鐵建就曾在鬆江連獲三宗地塊，其中一宗地塊距離本次地塊不足500米。市場認為，中鐵建“補倉”意願強烈，一方面是對區域的產品需求和客群足夠了解，另一方面是該區域新建住宅銷售速度較快，流速高。隨著鬆江新城配套的不斷完善，其未來市場仍具較大發展潛力。

上海中原地產分析師盧文曦說，本批次土拍時間窗口把握得恰到好處。4月，上海新房、二手房交易數據表現亮眼，二手房連續7個月突破1.5萬套的“榮枯線”。這些積極的數據無疑給房企注入了一針強心劑。

此外，近期央行公布的一系列金融利好舉措，降准、降息的兌現，進一步提振了市場信心。較低的融資成本將使房企拿地資金壓力減輕，在偏暖的市場氛圍下，房企拿地積極性顯著提高。

隨著土拍市場的熱度逐步傳導至樓市，疊加優質住宅產品不斷入市以及房地產相關政策的持續優化調整，上海樓市穩態將得到持續鞏固。

（來源：解放日報 記者 戚穎璞）

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