最近，一家研究機構發布報告指出，今年上半年租房市場受疫情的影響，出現幾個特點，一是全國來看長租房成交量逆勢增長，二是在上海，合租換整租成為租房的新趨勢。

事實果真如此嗎？長租房源和整租房源是不是在上海變得更受歡迎了？

在分析這個問題之前，先明確一下長租、整租和合租的定義。

整租房是指一個人（或一家人）承租整套房子來居住，不與房東或其他任何人合伙居住。合租與整租相對，是指至少兩人一起租住一間或一套住房。而長租房則通常是指由專業化、規模化的機構運營的住房租賃服務，包括兩類：集中式公寓和分散式公寓。前者指拿下整棟物業(或其中幾層)再運營的模式﹔后者則是獲得分散二手房源后統一改造再出租的服務。

接下來，我們從供給、需求和價格等幾個方面的數據出發，探一探疫情后上海租房市場的真實變化。

整租房源增長明顯

首先，從供給端來說，疫情后整租房源確實增長很明顯。

受疫情影響，上海3-5月出租房源的供給量下降明顯，尤其是4-5月，兩個月的總供給量同比去年下降了69%和57%。

6月份隨著復工復產推進，合租與整租加在一起整體的出租房源同比增長了75%。這其中，整租房源供給同比去年增長了82%，合租的供給量同比去年上漲了42%，增速明顯不如整租房源。

一位在上海虹口區工作的房產中介告訴記者，疫情之后，從整體成交量來看，整租確實比合租的市場行情更好。

從價格來看，1-6月房東給出的整租價格也小幅上漲，6月同比微增了3%。合租房源的價格則在6月出現了下滑，同比下降8%。

為什麼合租房源的房東願意降價？

據我們採訪的一些本地房產中介介紹，合租的房源基本上來自二房東，疫情后由於擔心市場不穩定，二房東都著急將房源轉手，因此合租房源數量相對疫情前增多，價格也就隨之降低。

合租轉整租？錢包不同意

是否存在另一種可能：一些合租的需求轉成整租了呢？

受訪的中介表示，合租市場受整租沖擊的可能性並不大，這主要是因為，平均來說，整租房源的價格與合租房源存在著巨大的差距：目前，上海市轄區整租房源的均價為9137元/月，合租房源的均價則為2256元/月。

從屬性上說，這完全是兩個客群，整租客戶以家庭居多，合租則是白領居多。

因此，疫情后合租升級成整租的情況不多，但疫情之后，合租客對居住條件的要求高了，這表現在，4月份以來，租客關注的合租房源均價漲幅明顯。

5、6月份，需求端關注的合租房均價同比去年上漲幅度達到91%、38%，而相比之下，需求端關注的整租房均價在6月份隻上漲了3%。

也就是說，原來合租的租客們開始願意看看價格更高的合租房，而不是升級成整租房。

長租房變多了

疫情后，另一個變化是長租房變多了。

上海長租房機構公布數據顯示，該機構上半年兩個季度房東委托量同比上漲420%與50%。

一位房產中介告訴記者，對於房東來說，把手上的房子委托給機構代為改造和包租運營，可以免去和租客溝通的成本，同時從收房機構那得到穩定、持續的現金收入。在疫情反復的當下，這是房東選擇機構出租的一個原因。

從進入市場的房源數量上看，長租房源數量環比上月增長了9%。

增加的房源數量主要來自分散式房源。6月分散式房源的供給數量從上月的不到5000間快速上升至1.6萬間，在所有長租房源數量中的佔比也突破10%。而在疫情前，分散式房源的佔比隻有7%左右。

佔長租房源大頭的集中式公寓數量，則比較穩定，6月供給數量為13.5萬間左右，環比僅微增0.8%。

普租回升幅度更快

雖然長租房有所增加，但在整體市場的佔比較低，隻佔到5%，個體房東的普租則佔到了整個租房市場67%的比例。長租房的成交量很難與普租相比。

實際上，隨著疫情后租房市場積攢已久的供給和需求釋放，進入6月，上海的普租市場回升幅度更好。

根據CRIC租售系統的數據統計，6月上海普租市場當月TOP3中介機構的成交量達到10789間，環比5月份上漲了近10倍，也顯著高出疫情前的成交量。

從租金價格的漲跌來看，長租房源與普租房源相比也未能體現出優勢。

6月，上海個人租賃房源的挂牌租金單價環比上漲了3%，成交租金單價則環比上漲了8%。而6月長租的集中式房源租金單價則環比下降了1.3%，相對年初每平米也跌去4.6元/月。

因此，目前分散式的長租房源供給量增長很快，主要還是受到房東出租意願的影響。在疫情反復的情況下，相對於慢慢尋找合適的租客，機構包租運營的方式由於收益即時到手、且相對穩定等特點，吸引到不少市場上分散的房源。

不過，長租公寓前期投入大、租客需求不穩定等問題仍然影響著長租市場的發展。

綜合目前的供給、需求和價格情況，對於長租房行業來說，現在的市場是否是一個好的發展機遇，仍然難以蓋棺定論。  

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