產業地產:閔虹集團探索更新之路

在上海眾多老牌工業區中，創建於1983年的閔行開發區一直是一個“低調的存在”。作為國務院批准的全國首批14個國家級經濟技術開發區之一，閔開發內的企業數量最多時有幾百家，目前減至70家左右，三分之一是像ABB、強生、西門子、聖戈班、米其林這樣響當當的世界500強，園區總產值、利潤、稅收保持持續增長。

然而，隨著產業用地資源日益緊缺，閔開發越來越感到“后勁不足”。

2014年，閔開發與同為上海最早一批國家級開發區的虹橋開發區整合重組，成立了新的閔虹集團，作為上海地產集團產業園區板塊的投資主體，開始“二次創業”，也開啟了探尋上海產業地產的更新之路。

向價值鏈、創新鏈高端轉型

博朗（中國）公司落戶閔開發20多年間，產值增加了10倍，博朗總部決定進一步發展亞洲尤其是中國市場。早已“滿員”的閔開發，淘汰了一個落后產能企業，在工廠對面騰挪出了一個地塊，使得博朗和歐樂B遠在德國的后端包裝中心得以轉移至此。

上海的土地資源稀缺，眾多工業區近年來都出現“一地難求”的景象。“騰籠換鳥”是大勢所趨，但在上海產業轉型研究院執行院長周罡看來，現在不少工業園區改造成辦公業態，隻能是城市更新的方向之一。先進制造業是閔虹下屬產業園區的優勢所在，像閔開發這樣的工業園區，就應該立足於園區現有產業基礎，大力發展戰略性新興產業，推動工業制造向智能制造轉型。

閔虹集團正推動閔開發等園區向這個方向轉型。“30多年來，閔開發園區內的土地，大部分已經易過主。”閔虹集團負責人說，“要在有限的土地上實現提升產業能級，我們選擇的路徑是——向產業鏈兩端延伸，向價值鏈、創新鏈高端轉型。”

以標准廠房、定制廠房、研發中心、商務樓宇出售出租為主的產業地產經營模式，為閔虹集團的此項戰略選擇提供了保障。

知名跨國公司亨斯邁是閔開發上世紀90年代引進的企業之一。從單純的聚氨酯生產工廠，到先后成立兩家研發機構，2013年設立一座世界級水平的亨斯邁亞太區新材料研發中心，亨斯邁在閔開發完成了從生產向研發的轉型。

“閔開發為亨斯邁亞太區研發中心定制了廠房，實現了化工研發區與辦公區同層布置。”亨斯邁亞太研發中心總監盛恩善說，亨斯邁公司之所以決定將研發中心設在閔開發，並做大做強，除了感情因素，更看重的是園區對跨國公司的服務水平。

去年，亨斯邁集團計劃對亞太研發中心進一步升級、擴容。

為跨國公司定制廠房，採用建設再租賃的模式運營，符合跨國公司輕資產運作的規律。近幾年閔開發投入4億元建設了10萬余平方米定制廠房，使ABB等重點研發項目實現拎包入駐。如今，廠房定制業務已經佔到閔開發主營業務收入的40%以上。

瞄准產業鏈向“微笑曲線”兩端延伸的目標，閔開發的園區企業數量從174家調整到了70家。壓縮企業數量，是為凝聚產業精華。比如，美國強生集團就在調整中先后實現6家生產、研發、培訓等投資項目落地的扎堆效應。

做嵌入全球創新網絡“接口”

隨著信息化、智慧經濟、“互聯網+”、“四新經濟”等深入發展，以及上海加快形成以服務經濟為主的產業結構，上海先后形成了諸如漕河涇“科技綠洲”、金橋“Office Park”、楊浦“創智天地”等園區創新品牌，帶動了整體轉型升級。

業內專家認為，傳統的工業園區，思維不能再局限於傳統的工業地產、園區地產中，而是應當拓寬視野，更加關注城市更新空間形態完善和功能提升，構建生產、生活、生態高度融合的城市更新平台。

如何借助“建設全球影響力的科創中心”這一風口，實現新閔虹城市產業地產更新的整體策略，閔虹集團有著更深的思考。

去年，閔行區經委、交大、閔虹集團有關負責人一起考察了中關村。在中關村創業大街，3W咖啡以及各種車庫咖啡，成為有想法的創業青年集聚地，這裡碰撞出的創意火花、模式讓他們眼界大開。比如，在3W咖啡，隻要有金點子就可以提交創業申請，經評審后，給予6個月免費指導並提供路演機會、法律咨詢等服務。

“這樣的項目短期可能沒有回報，但代表著未來。”閔虹集團負責人說，上海科創“22條”中，對本市產業園區轉型過程中如何結合所在區域資源，打造獨具特色的科技創新集聚區提出了明確意見。其中第17條就有“鼓勵存量商業商務樓宇、舊廠房等資源改造，提供開放的創新創業載體”的說法。

作為城市產業地產更新的主體之一，閔虹集團致力於通過市場手段回購產業低端、能級低的園區企業廠房，釋放土地資源價值，為創新企業提供理想的環境空間。

於是，閔虹集團聯合上海交大、閔行區政府在交大閔行校區一牆之隔的滄源科技園，出資打造一個“物理空間的中關村創業大街”——“零號灣”，交大負責引進創業者和導師，閔行區提供政策支持。

“零號灣”總經理張志剛，自稱“零號灣一號服務員”。與時下不少孵化器內熱鬧的O2O 不同，“零號灣”更注重先進科技制造業。目前，已有140個團隊、5個專業孵化器入駐，有450個創業者。閔虹集團正打算通過盤活存量資源讓一批自主創新企業落戶閔開發，實現產業承接。張志剛說，在“零號灣”，企業從孵化到最后規模生產，閔虹集團可以提供一條龍式的服務。

對於閔虹集團來說，“零號灣”有助於增強閔虹園區運營與市場開拓能力，使閔虹產品形態從傳統的工業園、商務園進一步拓展到科技產業園、創新創業園，做嵌入全球創新網絡的“接口”，加快閔虹和園區轉型升級。

盡早啟動閔虹資本証券化

市政府出台的《上海市城市更新辦法》，明確提出要通過對上海建成區城市空間形態和功能進行可持續改善，實現城市功能提升、激發都市活力、改善人居環境、增強城市魅力。

作為市國資系統以城市更新為核心業務的功能性企業，地產集團承擔著重要任務。周罡建議，地產集團可從專業化、規模化運營角度出發，將集團系統內產業地產相關資源、資金、人才集聚到閔虹，更好地發揮閔虹在城市更新整體戰略實施中的排頭兵作用。

事實上，閔開發與虹開發兩大開發主體重組后，已開始顯現“1+1＞2”的作用。閔開發與虹開發融合互動，企業總部向虹開發集中，而生產向閔開發集中。如，生產阿爾卑斯奶糖的意大利不凡帝集團，生產與研發留在閔開發，地區總部、銷售中心遷入了虹橋。通過內部資源有效整合，閔虹集團已經可以提供一體化、全產業鏈的招商服務、項目入駐、企業服務等解決方案。

實現高品質的產業更新，必定離不開資金支持。當前，產業地產企業上市漸入高潮，浦東四大開發公司已率先上市，臨港集團也借殼自儀股份登陸A股市場。“產業+園區+金融”的模式，為后續發展提供有力支持。

周罡認為，鑒於產業地產具有開發周期長、投資回報穩健、資金需求量大等特點，建議盡早研究閔虹資本証券化問題。從資本市場取得的資金可用於地產集團城市更新項目建設，閔虹對外拓展新園區、新項目，以及為創新創意企業提供資金扶持。借助這一上市平台，可通過市場化融資手段進一步拓展資金渠道。

（來源：解放日報 張奕 劉錕 刊登時間：2016年02月17日）