上海中心城区成片二级以下旧里征收明年将全部完成，进入存量改造转型关键期

旧改出现“场所联动”股权转让新机制

■上海地产集团发挥功能性平台职能，承担总控角色，聚焦“好人家、好作品、好价格”，以开放态度引入合适市场主体开发建设，让最专业的人来做专业的事

■本报记者 戚颖璞

虹口区17街坊，是上海探索“政企合作”旧改新机制的首批试点之一，由上海地产集团与区属国企合资成立项目公司推动旧改。最近，项目公司80%股权予以转让，在多家提出受让意向的企业里，招商蛇口脱颖而出。

这次股转探索，正是旧改迈向新阶段的一次精心谋划。

从2019年启动新一轮旧改以来，越来越多的居民彻底告别拎马桶的日子，到明年，上海中心城区成片二级旧里以下房屋征收将全部完成。

然而，旧区改造才刚刚起步。“改善民生只是第一步，接下来，我们将更加注重历史风貌保护，优化空间布局，增强公共服务配套，把旧改‘洼地’变成功能提升、经济发展、城市治理的‘高地’。”上海地产集团党委书记、董事长冯经明表示。

全面提速背后的慎重

2020年下半年，最后一位居民乔迁新居，虹口区17街坊恢复了最初的宁静。如今，这里被专业机构小心看护，静待焕新。大大小小的建筑外墙印上了不同颜色的标签，这些色彩代表不同的保护等级，将在未来的焕新工作中起到关键作用。

从启动征收到交地，虹口区17街坊只用了一年时间，相比传统模式周期大大压缩，成为新一轮旧改全面提速的缩影。

“今年，旧改速度不减，截至9月底，中心城区已完成成片二级旧里以下房屋改造62.8万平方米，涉及3.2万户居民，分别占全年计划任务的90%和94%。”上海市旧改办工作专班负责人徐尧说。

这一轮旧改提速，很大程度上得益于“政企合作、市区联手、以区为主”旧改新模式。其中，市属国有企业上海地产集团扮演了关键角色。“作为功能性国企，我们坚定发挥主力军、攻坚队作用。”冯经明说，依托新机制，上海地产集团与相关区合作参与旧改地块70个，涉及动迁居民6万多户，占全市成片二级旧里以下旧改任务的60%。

多项机制创新，成为撬动新一轮旧改的关键。居民数十年改善生活的强烈期盼得以满足，许多旧改地块的居民签约率短时间内达到99%以上。

正当上海旧改全面提速时，有一件事却做得十分慎重。在地块征收阶段，历史风貌细化甄别和风貌评估便提前介入，这一项工作需要的时间更以“年”计算。

第一个启动的旧改新机制地块乔家路地块，位于上海老城厢历史文化风貌区。去年底，上海抓住旧改契机，厘清复杂的产权，将地块里250多年历史的私宅书隐楼收回。在不影响建筑的前提下，对书隐楼启动长达3个月的应急抢险维护，结构重新加固，顶部加盖钢结构雨棚，深入墙体的野草被铲除，脱落的老构件也被归整编号，静候未来全面修缮。 

这座曾摇摇欲坠的珍贵文物建筑，今夏平稳度过台风“烟花”“灿都”影响期。

算经济账，更算社会账

借助旧改收回产权，对书隐楼进行全面抢修是对历史建筑进行保护的一次探索。不过，上海还有更多旧改地块与风貌保护区交叠，要如何进行保护性开发？

“旧改地块普遍位于上海黄金地段。如何用好这些土地，让城市记忆延续，让地块价值充分彰显，需要基于区域发展乃至城市发展的角度进行全盘思考。”上海城市更新发展公司董事长、总经理赵德和表示。

虹口区17街坊股转就是这一思路下的新突破。今年8月，虹口区17街坊项目公司启动股权转让，成为首个通过上海市土地交易市场和上海联交所“场所联动”招商股转工作机制的地块。经现场公证，加权汇总规划实施方案评审得分和竞价得分，确定招商蛇口下属公司为股转合作企业。

“这家企业的报价不是最贵的，但它提供了最好的开发方案，在专家评审中的得分排名第一。”一位工作人员透露，虹口区17街坊的开发方向，是最大程度保留文脉，留存石库门肌理，并注入现代使用功能。

不以卖高价为土地使用权转让的目的，背后算的是一笔社会账。

规划的遗憾，是永远的遗憾，很难推倒重来。因此，上海对待旧改地块的态度慎之又慎，它们的未来，要以规划为引领，兼顾历史风貌保护、区域整体开发和功能提升。这需要依靠社会力量，引入先进经验和理念，让旧改地块发挥远远超出其土地自身价格的价值。

“在这个过程中，上海地产集团发挥功能性平台职能，创新旧改地块开发建设机制。围绕‘好人家、好作品、好价格’，以开放的态度引导市场力量积极参与，让最专业的人来做专业的事。”赵德和表示，随着旧改持续推进，“场所联动”招商股转的机制将在更多地块中应用。

在旧改中，经济账并非上海地产集团考虑的首要因素。虹口提篮桥历史文化风貌区全部被纳入了昆明路以南地块旧改区域内，这片29公顷的区域较为完整地保留了二战时期犹太难民避难上海时期的建筑风貌，历史文化价值很高。

旧改方案思路，不局限于单体建筑保护。一位工作人员告诉记者，上海地产集团曾专门向市政府研究中心咨询：对标纽约、东京等全球一流城市，上海迈向现代化国际大都市需要完善哪些功能，如何因地制宜地在提篮桥历史文化风貌区中落地，带动北外滩整体发展。“宏大的规划蓝图，需要通过一个个功能、一个个细节去实现。”

创新机制持续参与城市更新

上海探索旧改地块“场所联动”股权转让，在中国内地尚属首例。

为了避免碎片化建设，由上海地产集团与区属国企成立的合资项目公司在旧改地块开发中，仍保留一定股权。上海地产集团不参与后续开发，但仍承担总控的角色，从规划、设计、施工、投资到运营，全流程把控，避免合作的开发单位无序开发。

类似机制在全球一流城市颇为常见。从上世纪90年代起，香港成立专营城市更新部门。这一部门承担政府与市场的衔接角色，寻求两者契合点，引入合作单位开发土地，实现土地高效利用，保持投入产出长期平衡。德国汉堡也成立了类似平台，引入合适的市场主体，进行开发建设。

在上海，这一机制也体现出新的特色。去年，上海市城市更新中心在上海地产集团揭牌成立，将按照政府主导、搭建平台、市场运作的原则，长期参与城市有机更新。

“城市更新是永恒的主题。上海中心城区二级旧里及以下房屋大规模、成片化的改造即将结束，城市已进入存量改造的更新阶段、转型发展的关键时期。”上海地产集团总裁管韬萍说，除了二级旧里改造、消灭马桶外，上海还有大量低等级、存在安全隐患的住宅、历史风貌保护地块等，展望今后，城市更新任务还很艰巨。

依托全新机制，上海地产集团还将重点参与外滩第二立面等城市更新项目，不断创新机制，提升上海城市发展能级。（来源：解放日报）

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