今天（8月13日），《上海市住房发展“十四五”规划》正式发布，明确在2021年至2025年期间，将新增供应商品住房约40万套、租赁住房超42万套。针对社会关注的“拎马桶”问题，《规划》进行回应，将在“十四五”期间全面完成中心城区成片、零星旧改。

当前，上海住房发展已进入新阶段。针对新问题与新挑战，《规划》有哪些亮点和解决方案？解放日报·上观新闻记者采访了相关管理部门和专家，对此进行解读。

从住有所居到住有宜居

数据显示，上海城镇居民人均住房建筑面积已达到37.3平方米。“上海住房短缺问题已经得到解决，在住有所居的基础上，‘十四五’规划需要站在新的历史阶段，审视和研究住房发展。”市房管局政研室负责人表示，新规划聚焦“心中有人”，以更高水平实现住有宜居。

每期住房规划的编制背景与城市发展阶段密不可分。相比往期规划，“十四五”规划呈现新特征。上海师范大学房地产经济研究中心主任、教授崔光灿告诉记者，“十五”期间，住房规划突出房地产业，以及房地产对经济的促进作用；“十一五”规划强调调结构，特别是增加新建商品住房的供应量；从“十二五”开始，上海开始强调“住房发展”理念，聚焦“四位一体”住房保障体系的建设；“十三五”住房发展突出租赁住房建设；“十四五”期间，供需平衡、职住平衡、民生功能与经济功能的平衡成为重点。

上海市房地产科学院副院长严荣坦言，上海住房发展面临一系列挑战，供需方面总量已经满足，但结构性矛盾比较突出，总量已经满足；住房保障方面的精准性上有待提高；品质方面，“老、小、旧、远”还需要持续攻坚。

市房管局相关负责人表示，由于住房发展环境发生新变化，《规划》从大城市住房发展的突出问题出发，以满足常住人口合理的住房需求为导向，统筹协调住房配置的公平与效率。深化住房领域的供给侧结构性改革，健全与城市发展要求相适应的住房政策体系，更好服务城市发展。进一步优化住房供应的规模结构、空间布局、节奏时序，助力中心城区重点区域发展,服务五个新城建设。

随着住房需求状况、住房治理领域发生变化，《规划》顺应了人口老龄化、家庭规模多样化等需求变化趋势，加强精准供给，不断提升居住品质，满足各层次居民的居住新需求。推进房管领域数字化转型，着力提升房管系统治理体系和治理能力现代化的水平。

租赁住房供应占比40%

不同于“十三五”期间强调租赁住房的建设，在“十四五”期间，上海更强调租赁住房的供应。

《规划》指出，上海正在贯彻落实《关于加快发展保障性租赁住房的意见》等国家要求，增强租赁住房，特别是保障性租赁房供应的针对性和有效性，完善管理制度和配套支持政策，既强化政府保障作用，积极运用市场化手段。

优化从“一张床”“一间房”到“一套房”的多层次租赁住房供应结构。“十四五”时期，形成供应租赁住房超过42万套（间、宿舍床位），占住房供应总套数的40%。其中，租赁房22万套（间）、宿舍床位20万张。继续规范代理经租住房30万套（间）。

在商品房方面，实现“平稳”发展，落实长效机制。深化落实因城施策、一城一策要求，以稳地价、稳房价、稳预期为目标，健全住房供应体系，优化供应结构，坚决防范化解房地产市场风险，完善政策协同、调控联动、监测预警、舆情引导、市场监管等机制。

“十四五”时期，新增供应各类住宅用地面积4000公顷，新增供应商品住房4000万平方米、约40万套。郊区新增住房重点向自贸区临港新片区、长三角生态绿色一体化发展示范区、虹桥国际开放枢纽、五个新城等集聚，更加突出产城融合、职住平衡。

“上海坚持租购并举，将继续落实房地产市场平稳健康发展长效机制，稳地价、稳房价、稳预期。以稳定就业、稳定居住为导向，加快构建多层次、广覆盖的住房租赁体系，逐步使租、购住房在享受公共服务上具有同等权利，培育和规范住房租赁机构，规范租赁住房市场秩序。”市房管局相关负责人说。

保障性住房也要“协调”发展，健全住房保障体系。根据经济社会发展水平，提升住房保障标准，优化保障性住房供应结构，完善以保障性租赁住房、共有产权保障住房为重点的住房保障体系，在做好上海中低收入住房困难家庭保障的基础上，尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难。“十四五”时期，新增供应保障性产权住房约23万套。

加装电梯预计超一万台

在新规划中，上海首次把“既有多层住宅加装电梯”纳入其中。根据《规划》，“十四五”期间，上海将加速推进既有多层住宅加装电梯工作，预计达到1万台以上。

统计数据显示，上海各类存量房屋建筑面积达14亿平方米，其中居住类房屋约7亿平方米。上海市房管局城市更新处负责人表示，“十四五”期间，“更新”发展存量住房，改善居住条件。增存并重，留改拆并举，妥善保护好历史文化风貌区和里弄街坊。在做好新增住房供应的同时，提高城市有机更新显示度。

如，突出两个中心城区成片、零星旧改全面完成，2022年底前，全面完成中心城区成片二级旧里以下房屋改造；规划期内，力争提前完成中心城区零星二级旧里以下房屋改造。

重点三个聚焦，统筹推进各类旧住房更新改造5000万平方米。聚焦底部抬升，全面启动以拆除重建（含原址改建）为主的不成套职工住宅和小梁薄板房屋的更新改造。聚焦民生需求，全面完成旧改范围外的无卫生设施的老旧住房改造。聚焦空间优化，优先启动实施新城范围内的城中村改造、旧住房更新改造、加装电梯。

“五个新城都有一定的建设基础，在‘十四五’期间，新城在住房发展方面，同样注重增存并重，不仅仅注重新建住房，也同步推动城市更新。”业内人士解释道。

“硬件改造”和“软件提升”相同步，同时启动住宅小区美丽家园建设新三年行动计划，推动物业服务高质量发展。

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