昨天，上海市財政局官網公布《關於優化調整本市個人住房房產稅試點有關政策的通知》（以下簡稱《通知》），受到外界諸多關注。這是上海自2011年開始試點征收個人住房房產稅后，首次對房產稅試點政策進行實質性優化調整。

此次政策由上海市財政局、國家稅務總局上海市稅務局印發，並與8月底發布的上海房地產“滬六條”銜接呼應。專家表示，其最大亮點是減少非滬籍和滬籍居民家庭在試點房產稅政策方面的差異，以鼓勵和吸引人才在滬工作生活，同時進一步明確個人房產稅政策的操作細則。

非滬籍購房者房產稅優惠

此次政策的最大調整是針對非滬籍居民家庭，新增了一項優惠政策。

《通知》提出，符合條件的人才或持有上海居住証3年以上的非滬籍購房者，可享受購買二套及以上住房的房產稅稅收減免條款，適用人均60平方米的免稅優惠。此前，符合條件的非滬籍居民家庭主要享受首套房免征房產稅優惠。

政策具體表述為，符合條件的非滬籍購房者在上海市新購且屬於家庭第二套及以上住房的，合並計算的家庭全部住房面積（指住房建筑面積）人均不超過60平方米的，新購的住房暫免征收房產稅﹔人均超過60平方米的，對屬新購住房超出部分的面積，按暫行辦法的規定計算征收房產稅。

“如此一來，非滬籍居民家庭二套房購房的房產稅標准，和滬籍家庭是一樣的。這也體現了上海對改善性住房需求的支持。”上海易居房地產研究院副院長嚴躍進說。

例如，一個持有上海市居住証3年以上的購房者，一家三口原本擁有一套150平方米的住房，現又新購一套110平方米的住房，全部住房面積已超過人均60平方米的免稅住房面積標准，因此，該居民家庭新購住房中超出上述標准的部分面積（80平方米）須按規定繳納房產稅。

如果非滬籍購房者的居住証未滿3年，政策也給予了一定優惠，實行“先征后退”的規則。也就是說，上海市居住証不滿3年的購房者，需先按原有房產稅政策計算繳納房產稅，待居住証滿3年並還在上海工作生活的，可以辦理退稅。

為了和征稅周期相適配，新政明確從2025年1月1日起執行。這是因為個人住房房產稅按年征收，以年度為單位進行核算和繳納。

這裡需要提醒，購房人已購應稅住房符合上述暫免征收規定的，可向應稅住房所在地稅務機關申報，並重新辦理房產稅納稅信息的申報、認定，對所屬期在2025年1月1日以后多征收的稅款可予退還。

在稅率方面，2025年新購房每平方米市場交易價格≦94446元，房產稅稅率為0.4%﹔2025年新購房每平方米市場交易價格＞94446元，稅率為0.6%（這一稅率分界線是根據上年度新房銷售均價的2倍計算得出，每年會進行調整）。

新房市場供需熱情激發

專家表示，金融稅費等系列政策給力，將更好促進住房消費需求的釋放。實際上，房地產“滬六條”發布之后，房地產市場積極向好，新房市場變化明顯。

開發商的賣房熱情被激發了，紛紛開始沖刺“金九”。截至9月19日，上海正在認購和開盤以及計劃開盤的新房項目接近40個，創下2025年單月新高。據不完全統計，本月上旬入市的新盤，主要集中在外環外區域。

市場也迎來一波認購小高峰。閔行梅隴保利海上印、閔行蘭香湖象嶼天譽蘭香的首日認購率均超過100%，普陀桃浦潤雲金茂府項目首日認購率91%，寶山楊行金茂棠前首日認購率也接近80%。

實際上，從樓市新政出台開始，認購熱情就逐步回暖。專家表示，8月份新房市場的交易節奏，月初持續震蕩，直到樓市利好政策出台，最后一周成交快速反彈。

上海市房管局公布數據顯示，“滬六條”出台一周，上海一二手住房成交量較政策前顯著增長，推動8月商品住房成交量環比由負轉正。8月，上海一二手住房累計成交192萬平方米，環比增長4%，同比增長2%。其中，一手住房成交43萬平方米，環比增長7.5%﹔二手住房成交1.75萬套，環比增長4%，同比增長11%。外環外市場表現更為突出，一手房日均來訪量較政策前提升40%，二手房日均新增購房委托量較政策前增加20%，日均居間合同量增加30%。

“‘滬六條’的限購寬鬆和信貸政策優化對剛需和改善需求均十分友好，且在傳統銷售季公布，有助於穩定市場預期。”上海中原地產分析師盧文曦表示。政策效果逐漸反映在各區成交上，郊區尤為明顯。9月8日至14日，新房成交面積排名前三名分別是鬆江、奉賢和浦東。

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