昨晚，靜安區蕃瓜弄小區舊住房綜合改造項目以98.3%簽約率高比例生效

原址拆除重建，昔日“滾地龍”再一次實現蛻變

■本報記者 唐燁

昨晚，靜安區蕃瓜弄小區舊住房改造項目簽約現場，爆發出一陣熱烈掌聲。截至記者發稿，該項目二輪簽約率達到98.3%，這意味著項目高比例生效。

蕃瓜弄小區前身是上海有名的“滾地龍”，1965年改造后成為上海第一個五層樓高的工人新村，也是上海城市更新史上最具代表性的案例之一。如今，通過“拆除重建”方式，蕃瓜弄將再一次實現“蛻變”。沒有獨用廚衛、沒有電梯的破舊老房，改造后變成獨門獨戶、有獨用廚衛，帶陽台、電梯與地下停車庫的多、高層新房，居民生活條件將極大改善。“不用搬離中心城區，也不用自己出錢改造，就能住上新房。能輪上這樣的好事，太幸運了！”小區居民周世民說。

上海正大力推進實施“兩舊一村”改造（零星舊改地塊、不成套的舊住宅、城中村改造），對不成套的舊住宅，今年明確將完成28萬平方米改造。房屋改造后，居民生活環境會有哪些改善？1000多戶居民有近百種房型，最大面積與最小面積相差15倍，改造后如何確保居民公平獲益？高比例生效的蕃瓜弄，探索出一條新的改造路徑。

歷經多次改造

在上海城市更新中，蕃瓜弄是早期最具代表性的更新案例之一

緊鄰高架，走進天目西路749弄，一個老舊破敗的小區映入眼帘。蕃瓜弄，因居民在空地種蕃瓜而得名。這裡是上海歷經改造次數最多的小區之一，見証著上海的城市變遷。

蕃瓜弄位於大統路以東、鐵路滬寧線以南、共和新路以西、天目中路以北。新中國成立前，這裡多是居民用毛竹、稻草和黃泥等材料建成的成片建筑，沒供水供電、沒廁所、沒下水道等，居住環境陰暗潮濕、擁擠狹窄，是上海有名的“滾地龍”。新中國成立后，蕃瓜弄迎來第一次改造，政府在這裡填平臭水溝、鋪上碎石路、埋設下水道，建造了公共廁所和垃圾桶，到1952年徹底拆除“滾地龍”，翻建成草平房與瓦平房。

但當時建造的房屋質量較差，布局也比較亂，1961年蕃瓜弄迎來第二次改造。作為上海第一個成片棚戶區改造試點，蕃瓜弄動遷了1900多戶居民，到1965年建成上海第一個5層樓房的工人新村，23幢水電煤氣俱全的樓房拔地而起，也基本奠定了小區如今的形態。“當時的蕃瓜弄，可謂老閘北的地標性建筑之一。” 65歲的周世民出生在蕃瓜弄，他聽父母說，那時，小區門口的大統路上還設有銀行、書店、食品店、理發店、旅館、浴室等配套設施，生活特別便利。蕃瓜弄當時迎來很多參觀者，還接待過不少到訪的外賓。在上海城市更新中，蕃瓜弄也是早期最具代表性的更新案例之一。

到了20世紀90年代，隨著鐵路上海新客站的建設啟用、閘北不夜城的開發建設，周邊高樓大廈拔地而起，蕃瓜弄又顯得陳舊落伍了。1999年，蕃瓜弄迎來第三次改造，政府對其進行“平改坡”工程，同時改造了供水系統、安裝了屋頂避雷裝置，提升了居住舒適度與安全性。蕃瓜弄改造后的照片，登上過上海一些媒體的顯要位置：一排排樓房錯落有致，改造后的屋頂在陽光下熠熠生輝。

但這樣的風光並沒有持續幾年。因房屋設計建造太早，很多設施不齊備，絕大部分不成套，二到三戶合用一個廚衛，居住面積最小的僅為6.5平方米。當時為了實現快速建成，房屋被建成了小梁薄板房，梁很小、板很薄，不適合長期使用。經過歲月洗禮，房屋早就破舊不堪。住在其中的居民已沒有了當年的優越感。老周記得，小時候人家問他住在哪裡？他很自豪地說“蕃瓜弄”。現在人家再這樣問他，他隻能含糊地說“新客站那邊”。

給出最優方案

方案經過20多稿的優化調整，盡最大努力給居民最優方案

骨子裡透著改造基因的蕃瓜弄，盼著新一輪改造。

2016年，為支持北橫通道大動脈建設，小區沿天目西路的8幢房屋被征收。看到老鄰居迎來舊改機會，老周他們既羨慕又著急。2019年，居民區組織了一次對蕃瓜弄進行拆除重建可行性的居民意見征詢，同意率高達99%。

“如果能輪上原拆原建，那再好不過了，還是老環境、老居民，生活習慣了。”老周家算小區內居住條件還不錯的，一間25平方米的房屋、一間14平方米的房屋，兩套房子住著五口人，合用一個衛生間、廚房。“但房子太破了，漏水漏雨，修補不好。牆壁終年返潮，即便大晴天，屋裡也一股霉味。下水管道嚴重老化，水管、馬桶管道經常爆管，根本解決不了。”

為回應居民期盼，2022年，靜安區天目西路街道組織了蕃瓜弄拆除重建改造的一輪征詢，居民同意比例依舊超過99%。蕃瓜弄小區舊住房改造項目正式啟動。

靜安區拿出最大力氣推動蕃瓜弄改造。“蕃瓜弄項目的預算資金達到14億多元。”屬地街道天目西路街道相關負責人告訴記者，在靜安區房管局指導下，蕃瓜弄項目的改造方案前后經過20多稿的優化調整，“希望盡最大努力給居民最優的方案”。

幾經更迭，目前蕃瓜弄有14幢非成套住宅樓，有居民1122証、戶籍人口3482人，其中絕大多數為租賃房，145証為產權房。未來，這14幢老舊房屋，將變成6幢7到33層的建筑，地下停車位超800個，地面實現人車分流。小區以及周邊公共配套有城市生活中心、社區衛生中心、社區綜合為老服務中心、社區服務站點、社區黨群中心和公益性托育點。

設計像拼積木

在8種基本戶型基礎上，為居民設計了47種不同面積段的房型

小區環境改善沒得說，但內部房間的改善程度才是每戶居民最關注的，也是決定著改造項目能否成功的關鍵。

在設計內部房屋時，首要解決的是居民最現實的困難——沒有獨用廚衛。

“全部房屋的套內面積不減隻增，再額外增加獨用廚衛與陽台。其中租賃房，每戶房間使用面積增加1至1.5平方米，再增加獨用廚衛與陽台﹔產權房的房型都比較大，且有獨用廚衛，改造后保証套內面積不減少，並優化房型、朝向和居住功能。”街道相關負責人說。

蕃瓜弄改造設計並非簡單地增加面積，房型設計極其復雜。不像商品房小區，戶型非常統一，蕃瓜弄不同面積的戶型多達97種，最小面積6.5平方米左右，最大面積101平方米，且租賃房與產權房在改造后將要增加的面積又不同，設計難度很大。“設計過程簡直像拼裝樂高積木。”設計者告訴記者，通過歸並房屋類型，不斷調整設計，最終在8種基本戶型基礎上，為居民設計了47種不同面積段的房型。

蕃瓜弄改造的每一處設計，都傾聽居民的意見，從居民的生活便利出發考量。

小區有一種“一室半”的房型，就是一個大房間帶一個小房間，進入大房間必須經過小房間。“在這種戶型中，小房間私密性較差。”設計師告訴記者，一些居民家中兩代人居住，他們希望改造能夠改善這種房型的私密性。於是，設計師為他們設計了“小兩室”戶型，將房間改造成兩個獨立的小房間。

很多居民對房屋的朝向也有期盼。蕃瓜弄小區目前有各種朝向的房間，朝南的房間隻有4成。“居民都盼著房間能晒到太陽。”所以，“朝南”成了改造后居民家的標配：每套房至少有一間房間朝南。

居委干部陳瑜家是小區居民中居住環境比較逼仄的一戶。42歲的小陳出生在蕃瓜弄，她家就是“一室半”房型。19.1平方米，住進去5口人。她的父母住在大屋，她與先生帶著兒子住在那半間小屋。半間小屋，不僅沒有私密性，空間還十分局促。14歲的兒子從獨立睡覺開始就隻能睡沙發，雙人床很短，陳瑜的先生身高一米八，睡覺時腳根本伸不直。“一室半”能變成“小兩室”，有了獨用廚衛，其中一間房間能放下一張大床與一張小床。陳瑜覺得這個戶型設計挺人性化，兩代人終於可以有一個像樣的居住空間了。

著眼民生改善

經歷多輪改造，唯一的指向是居民生活品質不斷提高

改造前，街道在小區居民中開始一場又一場的座談會、溝通會，向大家解釋方案，傾聽大家意見。一度，對內部房間的改善程度成為小區居民關注的焦點。“為何不能給每戶再增加更多面積？”不少居民提出這樣的問題。實際上，這也是很多上海同類改造項目中居民最大的疑問。

“舊住房綜合改造項目目前是政府出資項目，沒有任何經濟回報，完全出於民生改善的角度。資金的成本與民生的改善之間要達到一定平衡。”靜安區房管局相關負責人告訴記者，給每戶居民增加多少面積，經過了業內人士與專家多輪測算，充分考慮到居民的實際使用。

如，租賃房增加了獨用廚衛與陽台，確保衛生間內有安裝“三件套”的獨立位置，廚房內有設置雙灶台、操作台、水池以及擺放冰箱的位置，陽台內有足夠放置洗衣機的位置。同時，每戶增加多少面積也要兼顧公平。

也有居民提出，目前方案是建造6幢7層到33層的多、高層建筑，為何不能全部建造成高層，由此可以產生更多數量的房屋？區房管局相關負責人解釋，建造房屋要考慮到周邊環境，在規劃設計上有一定指標要求。比如，會不會影響周邊建筑的日照。地塊內曾考慮加高一幢建筑的高度，但發現阻擋了北側一幢建筑的日照。目前方案中的建筑高度與數量，均是在最優考慮的基礎上提出的。

實際上，靜安區在這兩年的舊住房改造項目上進行了一些新探索。如，改造中增加了部分數量的房源。在蕃瓜弄改造中，設計的房源達到1200多套，超過小區居民實際需要的房源數量。“在符合規劃相關要求的條件下，我們設計了更多房源。一方面，可以給居民在對應的房型房源中，通過搖號選房規則有更多的選擇﹔另一方面，可以作為公益配套房源使用，如作為區級公租房使用，這也是在此類項目中實現成本與收益平衡的一個探索。”

記者了解到，在小區居民完成簽約后，將暫時搬離小區，搬離期間可領取政府提供的過渡費補貼租房。待改造全面完成后，居民將實現回搬。屆時，蕃瓜弄小區將有新的面貌。

跨越60多年，蕃瓜弄小區經歷多輪改造，無論改造方式如何，唯一的指向是居民生活品質不斷提高。

（來源：解放日報）

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