普陀區石泉路街道：社區治理做“減法” “小小區”蝶變煥新顏

為解決“小小區”物業服務保障問題，普陀區石泉路街道認真踐行“人民城市人民建，人民城市為人民”重要理念，結合“三舊”換“三新”和“美麗家園”建設，精准補齊人居環境短板，著力提升物業管理能級，將房屋類型相同、品質相似、地域相近、管理區域較小的多個“小小區”合並為一個小區，通過擴大規模，降低物業管理成本，對小區進行有序管理，實現“面子”到“裡子”的破繭蝶變。

以“新思路”破解“老難題”

為給小區合並、業委會成立、物業費上調、維修資金續籌等工作注入內在動力，石泉路街道探索以“1+3+X”工作機制為引領，推進交叉任職，在小區物理合並前，先行完成小區業委會合並選聘優質物業公司，推進“三駕馬車”同軸共轉、社會與社區同頻共振，進一步加強居民對工作的支持度和認可度。

鎮坪路81弄15—16號為商品房小區，共有16戶居民。由於歷史原因，小區未成立業委會，房屋修繕由開發商負責，房屋日常維修由中山物業托管。但目前開發商已退出修繕工作，小區物業管理糾紛問題日益凸顯，成立業委會、使居民真正成為小區的主人是解決問題的根本方案。為此，街道積極回應居民群眾的呼聲，結合小區合並工作，嚴格按照法定程序，順利完成鎮坪路81弄和15—16號兩個小區的業委會合並，為后續小區物理區域優化奠定基礎。

嵐皋西路95弄、嵐皋西路145弄、蘭田新村1-12號、蘭田新村13-26號、嵐皋西路234弄原是蘭鳳居民區的五個獨立小區，一牆之隔，互不往來。五個老小區都有各自的問題，空間小、住戶少、管理成本高，除嵐皋西路95弄外，其余四個小區均是開放式小區。隨著時間推移，小區的許多基礎設施與設備日漸老舊，停車位緊張、環境衛生差等問題相繼出現。“沒有門崗，外來人員、車輛可以隨意進出。”居民陳阿姨是嵐皋西路234弄的居民，她說之前小區環境差、人員雜，給包括她在內的許多居民造成了困擾。

為解決小區治理難題，街道按照“因地制宜、就近成片、便於管理”的原則決定將這五個小區合並為兩個小區，進一步提升小區的整體環境。然而“一石激起千層浪”，一時間，部分居民有抵觸情緒，對五個“小小區”之間的管理水平差異和資源共享的質疑，以及擔憂物業管理費的調價、維修基金的存量落差等，為“小小區”的合並帶來了阻力，“小小區”合並方案以“流產”告吹。

面對這一瓶頸問題，蘭鳳居民區黨總支堅持“兩步走”的工作模式，一是對小區管理存在公共空間未有效規劃等短板和小區停車難、管理鬆散等問題進行全面、系統性地梳理，形成問題清單，逐一對照制定解決方案﹔二是緊緊依靠全體黨員發動群眾，召集業委會、物業公司、居民代表等召開征詢會、居民代表會議，通過“家裡人”解決“家裡事”。

經過多次反復醞釀和商討，終於打消了積壓在居民心中的疑惑和顧慮，將原本五個小區合並為兩個大小區，即：嵐皋西路95弄、145弄合並更名為嵐皋西路95弄、145弄小區，蘭田新村1-12號、13-26號、嵐皋西路234弄合並更名為蘭田小區。

堅持質價相符，用“金鑰匙”開啟“新生活”

石泉路街道老舊小區佔比達90％，長期以來，老舊小區物業收費普遍較低，很多敞開式小區的物業收費僅0.18元/平方米/月。隨著小區設施設備不斷老化，維護維修成本日趨增大，許多物業管理舉步維艱……

面對這一困難，街道統籌居委會、業委會、物業等各方力量，就社區治理過程中存在的問題、難題進行多方會談，積極與業主進行溝通。

中山北路2185弄29號在並入太浜巷小區的第一步就遇到了困難，太浜巷小區業委會任期已滿，29號樓原先沒有業委會。為了讓兩個小區真正成為“一家人”，居委會工作人員挨家挨戶上門講解，征得兩個小區居民的同意后重新選舉，合並成立一個業委會，物業費也從原來的 0.44元/平方米/月調整至0.8元/平方米/月。

一子落，滿盤活。在該機制的運行下，不少難點卡點問題被逐一解決，物業費提價工作得以順利推進，物業管理的能級也得到了一定的提升。通過重新調整小區內部車行道路，解決會車難題﹔統籌分配小區車位，緩解小區停車難﹔將公共道路納入物業管理范圍，進一步消除衛生死角和責任“盲區”。同時，依托“一網通管”的科技手段，進一步加強小區人員、車輛管理，對小區實施全天候、全時段、全方位管理，提升社區安全水平。截止目前，街道共有34個小區完成物業費上調，33個小區通過維修資金續籌方案，實現了物業質價“雙提升”。

實際上，在街道目前探索的19個“小小區”合並案例中，最難的一個合並涉及到4個小區、2個居委會、3個物業，管理難度不小。針對這個問題，街道也總結出了一套行之有效的方法，即：“法理”先行：指導推進業主大會合並，從小區規約上明確新的物業范圍﹔“物理”跟進：借助住宅小區綜合修繕工程，推進合並小區物理空間的改造合並，同步優化小區車行動線，統籌安排公共活動空間﹔“管理”提級：開展物業選聘，推進物業管理規模化、集約化，同步啟動物業服務費調價和維修資金續籌，引導“質價相符”的物業關系，確保新合並小區的物業管理能級同步提升﹔“治理”賦能：用好“紅色議事廳”平台，組織開展新合並小區命名征集工作，推進新合並小區居民之間形成新的“家園文化”，夯實治理基礎。

“‘小小區’合並整合了資源，從根本上解決物業管理區域不清、職責不清、小區公共資源緊缺的問題。”石泉路街道黨工委有關領導表示，下一步，街道將繼續以提升住宅小區運行安全水平、改善住宅小區公共管理秩序、促進住宅小區環境整潔為目標，形成可復制、可推廣的管理經驗，推動“小小區”合並走上“提升質量、居民滿意、調整價格、質價相符”的良性運轉軌道。

（來源：上海基層黨建網）