高力國際：商業地產需求年內復蘇 物流倉儲成投資熱點

人民網上海4月29日電  4月28日，高力國際針對2020年全國物業市場中寫字樓、零售物業、物流倉儲、數據中心及大宗交易五個細分市場進行詳盡分析並做出專業預測，全面透析2020年中國物業市場發展情況。

高力國際表示，今年三月份中國宏觀經濟已出現企穩回彈勢頭，市場租賃交易情緒也隨疫情轉好而回暖，預計年內需求將逐步復蘇，線上科技、醫療、雲服務、金融業等將引領需求增長。另外，整體消費將在年內回彈，電商與生鮮消費將帶動物流地產需求﹔零售物業方面，線上與線下進一步融合將加速，驅動優質商場的推陳出新。

寫字樓租金下調利好租戶，產業園區韌性展現

統計顯示，全國各大重點城市寫字樓租賃需求受到抑制，淨吸納量處於較低水平。以上海為例，2020年第一季度，新冠疫情導致各類需求受到短期壓制，其中CBD共錄得-12,600平方米的淨吸納量。因此一季度業主普遍下調租金以吸引與挽留租戶，各大重點城市如上海、北京、廣州、深圳、成都及西安等寫字樓租金均有所下降。鑒於疫情后期的市場狀態，以及新增供應量的逐步入市，高力國際預計租金企穩大概會在明年一季度出現，期間市場將在短期內處於租金下調環境中，將更有利於租戶。 據透露，自3月起租賃問詢普遍明顯增多，其中，線上科技、醫藥與醫療、雲計算以及保險等產業迎來高速增長，未來有望成為帶動需求的重要力量。

產業園區亦展現出較強需求韌性，市場表現更加穩定。一方面因為受疫情影響較小甚至有所增長的行業，如線上科技、醫療健康、新基建等大多都位於在產業園區中﹔另一方面，國企園區開發平台積極落實租金減免等措施，幫扶中小企業、初創企業度過難關，產業園區的重要性及優勢因而顯現，其自身也正在向提供更加多元化的服務、軟硬件升級和片區價值提升等方向延伸。

市場逐漸復蘇 零售商與業主共同積極推進消費回暖

第一季度零售市場活躍度下降，零售物業市場租賃活動有所下滑，致使空置率一定程度上升。高力國際預計， 2020-2021年間整體市場平均租金會在一定程度上被拉低﹔但未來2022-2024年間，隨著非核心區新增供應的下降，全市平均租金將開始平穩上升。

伴隨多項促消費政策的相繼出台，零售市場正穩步恢復，並推動全國零售行業在第二季度進一步復蘇。截止4月26日，25省市已發放115億元消費券，其中13個省市發放消費券總額過億元。調查顯示，市場對國民的消費能力和品牌的發展依舊保持樂觀。

今年以來，為應對疫情，各地商場為租戶提供了不同程度的租金優惠，以及通過優惠券、打車補貼等活動形式吸引消費者到店等方法加速客流回暖。從未來發展看，疫情可能推動消費者的消費方式和消費需求發生轉變。而為適應其變化，各品牌應快速積極尋求線上線下融合的策略，包括開設線上旗艦店、啟用新媒體營銷（如直播）、提供優質配送服務等措施。

網絡零售保持正增長，2020年或成物流倉儲投資窗口期

高力國際數據顯示，今年第一季度一線城市物流倉儲租金錄得小幅增長，核心地段高標倉依然維持穩定租金增長。第一季度，制造業生產供應受限、線下零售暫停、缺乏員工導致的在線交易增速放緩，對外貿易受抑制以及交通運輸受阻等因素雖對物流市場帶來短期需求沖擊。但2020年淨吸納量已逐步回升。自3月份起客戶看倉庫需求逐漸回暖，二季度物流倉儲需求將出現反彈。同時得益於2019年達成的預租協議，疫情期間3PL和電商部門被壓抑的需求將在未來二三季度得到釋放，另外來自於生鮮電商與冷鏈物流部門的需求正不斷增長。

高力國際認為，長期來看，新消費習慣的形成及在疫情期間培養起來的如中老年人等新用戶群體的產生，將對電商及物流倉儲行業形成利好，未來物流倉儲租金將上揚，2020年或將成為行業投資及租賃的窗口期。

新基建長期利好數據中心發展

線上辦公，遠程教育、網絡視頻游戲以及電商消費等行業迎來巨大發展機遇，其產生的信息量、數據存儲和處理需求也因此激增，促進數據中心的需求。一季度北上深等一線城市數據中心空置率相對於去年年底有較為明顯的降低。

今年以來，政府發布多項政策積極鼓勵推動新基礎設施的建設。對此，市場反饋較為迅速，據統計，多家地產基金，產業地產開發商以及商業地產開發商均已完成募資或確定計劃進入數據中心投資領域，而由於能評政策的限制，一線城市的數據中心供給較為稀缺，資本因此積極尋找優質投資標的，使數據中心資本化率有明顯下行趨勢。高力國際建議，盡管數據中心的進入門檻較高，但已成為諸多投資者的投資目標，於此同時投資者需要尋求擁有足夠專業知識的合作伙伴。

物流物業、數據中心、產業園區物業成投資目標

大宗交易方面，2020年第一季度，北京、上海、廣州、深圳和中國西部的投資市場均表現出較好韌性，部分市場將出現收益率上升的情況。高力國際表示，中國政府正不斷推出一系列財政和貨幣政策，以確保流動性與市場信心。這些宏觀政策將有助於市場穩定，保持市場動力，今年3月份，官方制造業指數已顯示出擴張勢頭。

在線商務、醫藥保健及TMT行業的租戶業務增長強勁，導致產業園區需求具備韌性。同時二線城市的物流市場中，電商企業及自用買家在積極擴張﹔投資者和開發商也在積極跟進。另外，數據中心受到在線服務行業的促進，未來發展走勢看好。高力國際認為，以上三類資產類型，包括產業園區、物流物業與數據中心將是今年投資交易的首選資產類型。