27日，上海2022年第三轮土拍落幕。这是上海自推出集中土地出让以来规模最大的一次交易会，35幅涉宅地块（含4幅“城中村”改造地块和1幅招挂复合出让地块）在短短3天内全部出让，获取土地出让金1054亿元。

从全国市场来看，上海今年土拍成绩十分亮眼：据中指研究院统计，上海推出的三轮共109幅宅地无一流拍，获取土地出让金2712.7亿元。但从上海市域来看，三轮土拍反映出来的共同点，正成为一级市场的新趋势。

谁在拿地？

第三批集中供地涉及浦东新区、静安、徐汇、普陀、宝山、闵行、嘉定、金山、松江、青浦、奉贤和崇明12个区，总出让面积143.41万平方米，总建筑面积286.91万平方米，起价总额达到887亿元。

其中，最大看点过于位于静安的中兴社区C070202单元304-03地块，其以底价120.6亿元拿下，是本轮土拍中总价最高的地块。背后竞买人北万置业在外界看来虽然陌生，但通过“天眼查”查询可见，该公司曾有70%股份（上海万科、南通万语）属于万科，30%属于北方置业，后者为静安国资委全资控股。

此前几年，万科一直深耕静安中兴板块，不过近两年，万科在上海土拍市场未曾现身。静安中兴地块的出让一时间引发市场关注。不过，记者梳理发现，万科系已在9月23日本轮土拍前全数退出北万置业。

据“企查查”查询结果，今年9月15日，北万置业的股东发生变更，上海万科和南通万语退出，新增上海静安国有资产经营有限公司。也就是说，北万置业在竞拍前已经成为全资国企，在股权结构上和万科没有瓜葛。

对于核心区地块以底价成交的原因，克而瑞研究中心研究员表示，该项目虽然区位绝佳，但出让要求很严苛，比如要配建一定比例的保障房，还有商办自持要求，这些十分考验竞买人的资金实力和后期运营能力，在当前房地产行业整体低迷的背景下，符合条件的企业并不多。

今年，央企国企始终占据着上海土拍的主力军地位。在6月份的首轮土拍中，央企国企摘得超8成宅地，本轮土拍依然表现不俗，沪内外央企国企收获颇丰，除北万置业以外，还包括保利发展、招商蛇口、中建、浦发、外高桥、金桥、中环、安徽高速、象屿地产、建发等。

市场认为，由于房企融资整体收紧，从2021年下半年开始，土拍市场已经出现这一趋势。在民企拓张速度整体回缩后，许多实力雄厚的央企和国企开始积极外拓，抢抓机遇深耕上海市场。特别是招商蛇口、保利发展两家央企，在三轮土拍中频频现身，仅第二轮土拍就各自摘得5幅土地。

土拍市场的新趋势也会影响到新房市场预期。对消费者而言，在行业大背景下，国企和央企的抗风险能力更强，未来的购买风险也偏低。

哪些区域最热门？

三轮土拍供给的土地在数量上保持稳定，第一轮为36幅、第二轮为32幅、第三轮为35幅。需求端表现同样平稳，虽无一流拍，但是近半数是以底价成交。

本轮土拍以底价成交的土地占比明显增加，达到69%（24幅）；达到中止价（中止价为起拍价的110%，如果竞价超过中止价，则进入一次书面报价，在一次性报价阶段，由最接近一次性报价均值的竞买人拍得土地）进入“一次报价”阶段8幅，数量有所减少；整体出让溢价率2.45%，较第二轮（4.49%）也有所下降。

和前两轮土拍相比，本轮土拍表现有些低迷。市场认为这属于正常现象，今年上海土地出让提速，从6月到9月已经推出了三轮土地，经过前两轮的消耗，房企整体资金预算下降，拿地更谨慎也是正常策略。

部分地块仍延续了前两轮的土拍热度，有5幅溢价率超过9%。闵行区华漕地块吸引了10家房企和房企联合体的竞拍，梅陇镇古美社区地块也吸引了5家房企或房企联合体参与，松江广富林街道地块经历了20多轮报价，徐汇华泾镇、徐汇龙华街道地块均以较高溢价率成交。此外，还有浦东唐镇、普陀桃浦、宝山罗店、嘉定菊园等区域地块达到了中止价。

这些板块有的属于中心城区，因区域优越，成为众多房企的争夺对象，有的虽地处郊区，但今年以来新房市场表现良好，成为部分房企重仓的地区。

新面孔是谁？

由于今年土拍规则有变，上海市场涌入了一批新面孔。

去年，上海土拍规则主要采取招挂复合出让，报名的房企要经过一轮打分评定，符合条件的才能进入挂牌环节。今年改为挂牌出让，相当于降低了土拍门槛。虽然规模化房企缺席，但上海市场不乏一批跨界国资和小型民企。

比如，首轮土拍中出现的杭州大家房产、宸嘉发展，第二轮出现的南昌市政、大众、上海纺织、华纺旗下开发企业，第三轮则出现了中建大椿、如皋合盛。

另外，联合拍地的情况也在变多。比如，徐汇华泾镇地块竞买人为嘉华、汇成、龙华地产联合体，徐汇龙华街道地块竞买人是保利发展、西岸联合体，嘉定南翔地块竞买人为象屿、同进和北蔡房产联合体，青浦夏阳街道地块竞买人为新黄浦、亚伦联合体。

由此可见，开发企业和地方国资平台合作的特点越来越明显。对于有开发运营能力但资金承受压力的企业来说，或许是一条值得探索的新路径。

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