上海楼市“沪十条”新政发布 首波入市33盘表现几何

2月上海楼市“沪十条”新政发布，带来了积分制新政。3月12日上海网上房地产公示33盘集中入市，截至4月13日，首批33盘接近尾声，仅余最后5个项目等待取证。分别为位于浦东的嘉泷汇、阳明花园，青浦的中环境秋月、金山的中冶枫郡以及位于崇明的东滩云墅。截至4月21日，共有6盘触发积分制，分别位于青浦新城、青浦徐泾、松江泗泾以及闵行浦江镇以及浦东金桥。

首轮入市33盘表现不俗

积分制下首轮入市的33盘中，拿证待开楼盘主要集中在浦东、宝山、嘉定、青浦、松江和金山等区域。相比2月份的三个试点楼盘，本批次上市的楼盘数量更多、涵盖范围更大同时部分楼盘认购规则也比较复杂。以上海星河湾为例，使用了0.21而非0.1作为系数来计算社保年限分，较高的社保系数使得计算积分时长期缴纳社保人群更有优势，尽管该盘最终未触发积分制。位于临港新城的万达钻石湾，在该地区特殊的人才新政模式下，采用“统一认购，分批摇号选房”的机制，将批次分为三批。拥有临港人才制度认证的急需或特殊贡献人才有资格优先摇号选房，其次为在临港新片区工作的无房人士，而在临港工作的有房群体和非临港地区购房者则被划分为第三批次。

4月20日，松江国贸佘山原墅、奉贤禹州天境及闵行浦江镇的新城千禧公园三个项目同时开盘，其中，新城千禧公园有效认筹441组，触发计分制，入围分数达到66.2分，开盘当日售罄。

4月21日，泗水和鸣、招商虹桥公馆、大华锦绣四季、铂翠廷四个项目开启认筹，合计推出1312套房源，其中招商虹桥公馆认筹率142%，入围分数65.39分，触发计分制；泗水和鸣认筹率118%，入围分数68分。

值得一提的是，4月20日浦东热盘仁恒金桥世纪公布入围分数，为75.6分，这也刷新了上海积分新政后的入围分数记录。具体分析，仁恒金桥世纪首开368套房源当日售罄，此次加推101-150平米的三房四房，户型价格基本不变，房源套数却减少一半，高分才能入选也在情理之中。

第二波新盘供应更有看头

积分新政下上海首轮面市的33盘集中供应将告一段落，总的来看，热门板块的品质楼盘、总价低的刚需项目，供应套数有限的项目，这三类新盘备受买家追捧，因此触发计分制，像浦东金桥的仁恒金桥世纪，位于大虹桥徐泾的招商虹桥公馆，位于闵行浦江镇的新城千禧公园，以及松江泗泾的泗水和鸣。

与之相对应，第二波集中供应也将在不久陆续面市。内环内新盘将成为第二波集中供应的一大看点。首轮面市的33盘，仅有一个内中环间新盘，位于徐汇滨江的尚海湾豪庭，其它新盘大多分布在五个新城以及中环区域，在价格上也更为贴近刚需买家。据了解，静安、徐汇、虹口、浦东等区域内化内地段陆续会有全新项目登场，其价格走势也将颇有看头。

事实上，一手房市场成交活跃也对二手房市场产生影响，一些因为新房积分制无法入围买房的买家也在调整购房思路，转向二手房市场。根据克尔瑞中国房地产信息系统的数据，上海二手房3月成交3.94万套，总面积达到354万平方米，环比增长124%，同时也是近五年来3月成交量新高，环比增长了201%。除交易量的变化外，上海3月二手房的成交套均面积大幅提升，达到了89.9平方米，作为比照，2020年和2019年的成交套均面积分别为82.24平方米和79.06平方米。根据成交结构判断，内环内的交易量下降了4%，而青浦、嘉定、宝山等地区为主外郊环地区二手房交易量上升，这些地区的套均面相比内环内地区较高，是成交套均面积上升的主要因素。