“地段論”是很多買房人默認的共識：地段越核心，房子的流通性越強。放到上海新房市場，外環內外的熱度差異，從側面印証這一觀點。換個視角看，外環外市場其實也是檢驗樓市政策實際效應的關鍵指標。

8月25日樓市“滬六條”出台后，有一些唱衰外環外市場的聲音出現，認為這些區域很難承接政策紅利。

真實數據給出了不一樣的答案：根據上海市房地產交易中心監測，今年9月，上海外環外的新房樓盤日均成交比8月多了40%。二手房的表現不俗，單月賣出1.8萬套，交易量佔到全市的57%。

在這樣活躍的交易之下，如何理性看待滯銷樓盤，也成了新的話題。

“崛起”的外環外市場

“滬六條”出台之后，響應速度最快的其實是開發商。

8月25日新政發布當天，多個樓盤迅速響應，打出“24小時不打烊”的營銷海報，個別項目銷售人員還向潛在客戶釋放出“限時優惠回收”信號。9月17日當天尤其熱鬧，南山璞縵、保利海上印、翡雲悅府等9個樓盤宣布認購，吳淞道1號等4個項目宣布開盤。由此可見，開發商紛紛入局，搶灘“金九”的意圖明顯。

新政疊加開發商的策略和速度，確實激發了市場熱情。權威數據顯示，9月份共有43個項目入市，認購比0.75，高於今年以來的0.71。

9月26日，位於寶山楊行的金茂棠前項目130套房源“日光”，“紅透”北上海。“這是項目第四次開盤，新政發布的第二天剛好是第三批次房源開盤。發布當天，有100多組客戶過來咨詢情況，有些客戶還是來自距離比較遠的張江、楊浦。”項目營銷負責人王麗萍告訴記者，看到這樣旺盛的市場需求，公司決定順勢推進加推申請、加快取証節奏。

二手房方面，外環外市場同樣表現不俗。浦東川沙鎮板塊緊靠外環，上海鏈家該板塊經紀人倪彥鵬說，新政前一個月最多成交15套，新政后網簽量已經沖到約60套，創下板塊新高﹔帶看量也明顯增加，現在周末的帶看量差不多相當於過去一整周的總和。

“可以明顯感受到，新政之后，二手房在外環外的成交在全市的佔比，無論是同比還是環比，都上升明顯，接近20%。”太平洋房屋品牌總監金宇說。成交主要集中在500萬元以下，置換鏈條有被加速推動的跡象，換句話說，有更多業主希望借助新政完成置換。

那麼誰買房最積極？上海市房地產交易中心有關負責人說，從全市來看，改善需求開始釋放。外環外一手、二手住房成交中，“滬六條”擴容支持的非滬籍新市民、多子女家庭、成年單身人士、改善型住房需求群體增購住房約佔14%，高於全市平均水平。

“我們在實際操作中發現，外環外限購取消、公積金可提取支付首付是最大利好。”王麗萍說，項目認購中有很多原來沒有購房資格的客戶，因為新政有了購房資格，很多客戶都反饋，提取公積金緩解了首付壓力，購房也相對輕鬆了很多。

新政的另一重要影響，是推動了觀望購房者的決策。“有些客戶我們叫‘百家客’，就是一個門店裡大部分經紀人都有他的微信，然后帶看過很多房源。新政落地后，這部分客戶的決策速度快了不少，有的直接簽了購房合同。”倪彥鵬說。

靠政策更靠產品力

不可否認，從2024年開始，即便多輪新政陸續落地，上海樓市的“冷熱分化”仍然存在。

實地走訪市場就能發現，一邊是新房項目“開盤即罄”，另一邊不少售樓處卻門可羅雀，甚至出現因認購不足取消搖號的情況。但這絕非政策傳導失效那麼簡單，更多時候，是樓盤自身的短板讓其難以承接政策紅利。

比如，位於嘉定菊園的日月光伯爵天地匯景華庭，今年以來銷售情況不佳。截至2025年10月，四期房源網簽去化率約52%，剩余可售房源仍有112套。業內人士分析，其銷售戶型難以滿足當下市場需求，89平方米的戶型為兩房兩衛，118平方米的戶型為三房兩衛。

需要說明的是，並非位於外環外就一定會滯銷。從上海近期樓市表現來看，部分外環外項目反而憑借亮眼表現打破了區位偏見。最近，位於外環外閔行旗忠板塊的閔房尚園項目正在認購，認購首日認購率已破100%，主打疊加、聯排、合院低密產品。

近期，上海內環也出現了銷售不及預期的新房項目。9月24日，位於楊浦內環東外灘板塊一個名為尚發馨苑的項目開盤，雖然備案均價低於周邊平均水平，且都是現房，但也沒有打動消費者，40多套房源僅吸引11組客戶搖號。

市場分析認為，其原因在於周邊界面陳舊，且此次推出房源為一棟樓，缺乏完整社區規劃。而且東外灘是楊浦崛起的熱門板塊，保利、招商、瑞安等品牌開發商匯聚在此。從外觀上看，尚發馨苑的設計理念偏落后，品質並不突出，很難在激烈競爭中脫穎而出。

由此可見，地段確實是買房時的重要考量，但並非絕對標准。一個樓盤的銷售情況，更多是綜合實力的體現：住宅產品是否貼合當下剛需或改善群體的需求，周邊教育、醫療、商業等配套是否成熟，還有開發商品牌的信譽度與交付能力，這些因素都會和地段一起影響購房者的選擇。

實力雄厚的開發商往往能通過綜合社區的打造，在不同板塊挖掘居住價值。即便跳出傳統核心區，也能打造出市場認可的品質住宅。像瑞安在青浦打造的蟠龍天地，將商業、生態與住宅融合﹔中海在普陀真如布局的環宇城MAX與中海臻如府，以大型商業配套+高品質住宅的組合，帶動了板塊能級提升。

這些案例都說明：好的產品與運營，能有效彌補區位認知差，成為樓盤熱銷的關鍵推手。

上海易居房地產研究院副院長嚴躍進說，在市場逐漸轉為買方市場，且購房者日趨理性的前提下，政策帶來的短期熱度、低價引發的臨時關注，都難以成為市場持續向好的支撐。想要在競爭中站穩腳跟，必須跳出“依賴外部利好”的思路，轉而深耕產品本身。

（來源：解放日報 作者：戚穎璞）

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