近期，上海市住房和城鄉建設管理委員會等6部門聯合印發了《關於優化調整本市房地產政策措施的通知》。其中涉及到商業性個人住房貸款利率優化調整工作，近日各家銀行都出了公告。

一方面，在利率定價機制安排方面，各家銀行不再區分首套住房和二套住房。每位客戶商貸的具體利率水平，將根據上海市市場利率定價自律機制要求，並結合銀行經營狀況、客戶風險狀況等因素合理確定。

也就是說，以后在上海再買房，就不是按首套二套來確定利率了，而是根據每個銀行和每個客戶的具體差別，來差異化合理定價。由於自律機制的存在，這個利率也不會過低，預計是在3.05%基礎上進行微調。有近日購買二套房的購房者表示，已享受到3.09%的利率。

另一方面，部分第二套商業性個人住房貸款將會觸發存量房貸利率常態化調整，那麼，有哪些已經買過第二套房的可以享受到呢？

我們來看一下銀行的官方說法——

存量房貸利率加點值高於上季度全國新發放房貸利率平均加點值加30BP的，可申請調整加點值，重新約定的加點值不低於上季度全國新發放房貸利率平均加點值加30BP。具體加點值根據市場供求、客戶資信情況、貸款擔保變化等因素確定。全國新發放房貸利率平均加點值=中國人民銀行最新公布的上季度全國新發放房貸平均利率-該利率對應季度內各月5年期以上LPR的算術平均值。

這裡要搞清楚上面兩個概念：

一是存量房貸利率加點值，也就是“LPR+X”后面的X數值，也就是多少BP（基點）。X可能為正，也可能為負。目前所有的房貸利率，都是由LPR加減BP得出，每個城市不同。比如上海之前的首套房利率，即3.50%-45BP=3.05%，這裡的X就是-45BP。

二是上季度全國新發放房貸利率平均加點值，需要用公式來計算。該數值=上季度全國新發放房貸平均利率“減去”該利率對應季度內各月5年期以上LPR的算術平均值。

再把這個公式拆解：首先，上季度，也就是第二季度，中國人民銀行公布的全國新發放房貸平均利率是3.09%。其次，二季度對應的4月、5月和6月的“5年期以上LPR”，分別是3.60%、3.50%和3.50%，那麼由此算出來的平均值就是3.53%。

這樣我們就算出了上季度全國新發放房貸利率平均加點值，即3.09%-3.53%，等於-44BP，是一個負值。

這時我們再回頭看前文，存量房貸利率加點值高於“上季度全國新發放房貸利率平均加點值加30BP的”，可以申請調整。也就是說X高於“-44BP加30BP”，即高於-14BP，就可以申請調低利率。

到此就可以得出結論，只要你的房貸利率加的X高於-14BP，按照目前的LPR（3.50%）計算，也就是利率高於3.36%（3.50%-14BP），就可以申請調低自己的利率。

盡管銀行都宣稱自2025年9月1日起，符合條件的客戶可以在手機銀行操作，但這兩天已經有網友操作申請成功。

最后，記者也在此建議，金融管理部門和商業銀行，在對外發布政策和公告時，能夠把細則和變化，解釋得再清楚一些、明確一些，以免老百姓看不懂、不明白。

（來源：解放日報 作者：張楊）

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