物業管理的專業水平與服務質量會對社區居民的生活環境產生直接影響，進而關聯到居民的生活滿意度和幸福感。以虹橋街道金麟公寓為例，該小區是一個典型的微型小區，僅有122戶居民。由於物業長期處於虧損狀態，導致管理難以持續。為解決這一問題，小區採取調整物業管理費用的策略，以此緩解了“質價不符”的矛盾，並順利與物業管理方完成了續約。

物業方常年虧損，物業管理難以為繼

坐落於水城南路348弄的金麟公寓，由上海戲劇學院附屬舞蹈學校和金麟置業有限公司於20世紀90年代初共同開發建造，小區僅有一個自然幢、三個門牌號，其中部分為商品房，部分為售后公房，共居住了122戶居民，且大部分為舞蹈學校的教職工。

規模小、住戶少、收益少、物業費低，是金麟公寓這個典型的微型社區所呈現出的顯著特點，因此，在物業公司眼裡，這類小區就像一個避之不及的“燙手山芋”。2018年，在虹橋街道的牽線搭橋下，新古北物業全面接管了金麟公寓的物業管理事務。

“當時，小區的商品房物業費1.8元/平方米/月，售后公房物業費0.8元/平方米/月。而且小區多年以來，未進行過物業費調價，所以總的物業費收入不高，物業方常年虧損。”虹橋街道城建中心工作人員告訴記者。

2023年底，小區物業服務合同到期，小區業委會需要開展物業選聘工作。業委會在與新古北物業溝通過程中，了解到新古北物業因小區物業費常年虧損，已不再有意向繼續參與小區物業選聘。這下讓業委會和小區業主們犯了難。

“業主們特別希望新古北物業能留下。”城建中心工作人員告訴記者。“不僅因為他們提供的保安、保潔等四保服務都非常到位，更重要的是像金鱗公寓這樣的微型小區，很難再找到像新古北物業這樣規模大、品質高的物業公司。”

物業費調價勢在必行，卻困難重重

了解到居民的訴求后，街道城建中心、古北榮華第二居委會紛紛出面，積極搭建溝通協商的平台，以黨建引領自治共治，謀求問題的解決途徑。

“溝通的意義在於雙方可把自己的困難擺到桌面上，在協商中加深彼此的理解，同時尋求各自利益的最大化，促使問題高效解決。”街道城建中心工作人員說道。

而眼下，想要將新古北物業留下，上調物業費勢在必行。當時，小區第二屆業委會剛剛成立，在居民區黨建引領下，業委會主任姜彪和其他成員實行分片包干、責任到人，挨家挨戶上門進行宣傳、征詢工作，對於居民的不解及時解釋說明。

“有些居民對物業服務范圍認識不清，認為物業就是打掃衛生、看守大門，所以他們不理解，每年收繳的這麼多物業費怎麼會不夠運維成本，也有些居民認為是物業公司想要上調物業費才危言聳聽。”姜彪告訴記者。

上門征詢進展緩慢，還有一個更重要的原因則是來自小區的“兩大業主”。原來，金麟公寓除了住戶外，還有兩家企業。其中，高智科技擁有11套房屋的使用權，龍信建設擁有6套。物業費的上調，便意味著運營成本的增加，因此，兩家企業遲遲不肯鬆口。為此，負責該區域的業委會成員郭俊燁，不得不上門做工作，動之以情，曉之以理。

想方設法，補足物業管理成本

為了能更有力地說服業主，業委會成員能想到的唯一辦法，就是用數據擺事實、講道理。於是，業委會仔細查看了物業的運營成本，了解物業的真實虧損情況。“經過核算，物業公司每年基本虧損6萬元。”

掌握了事實顯然不夠，要想上調物業費，還要有合理的調價方案，既能讓居民接受，又能確保物業公司不虧本。

經過街道城建中心、居委會、業委會和物業的多次討論，業委會最終敲定了調價方案：即1號樓每平方米上漲0.5元，2、3 號樓每平方米上漲0.4元。如此一來，物業費一年就能增加5萬余元。

但這還不夠，其余的虧空該如何補足呢？業委會經多方商議后，決定從小區公共收益中拿出一部分補貼物業虧損。

破解微型社區治理難題

經過近半年的努力，曾經橫亙在業委會和物業面前的難題一個個被擊破。小區召開了全體業主大會，投票同意了物業費調價方案。不久前，小區與新古北物業簽署了為期一年的續約合同，為微型社區擁有高品質物業探索出了新路子。

在街道方面看來，物業公司續聘成功，離不開這些熱心社區事務的“當家人”，他們甘心放棄個人休息時間，為小區事務獻計獻策。而更重要的是需要街道、居委搭台，讓更多的居民參與進來，表達訴求，讓居民從被動服從者變為主動管理者。

此外，記者還了解到，在解決了物業費上調后，金鱗公寓還面臨著小區硬件設備設施老化，需要及時更新維修等問題，但小區維修資金緊缺，眾籌資金對於這個僅有122戶居民的微型社區而言，仍然是“杯水車薪”。

事實上，因為規模小、住戶少，導致收益少、維修難，是眾多微型社區面臨的一大難題。物業費調價成功邁出的“第一步”如何轉化為廣大居民美好生活的“幸福路”，還有待黨建引領各方治理主體來共解難題。

（來源：上海長寧）

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