曾經，高大上的商品房小區憑借舒適宜人的居住環境，吸引了眾多羨慕的目光。如今時過境遷，早期的商品房小區面臨牆面開裂、破損等年久失修問題。但與老舊小區不同，商品房小區修繕改造沒有政策支持，沒有專項補貼，更沒有技術支撐，為問題的解決增加了門檻。在周家橋街道周一居民區的虹橋馨苑，居民區、業委會、物業齊心協力，通過居民共商共治，克服重重困難，完成11幢高層的外立面修繕。

20年商品房小區迎來外立面修繕

位於長寧路沿線的虹橋馨苑建於2003年，是一個擁有11個門洞、333戶居民的商品房小區。經過20多年的風雨洗禮，小區硬件出現了不同程度的老化、破損。

早在2017年，新上任的業委會圍繞“全面提升小區環境品質”，征詢小區業主的意見建議，梳理制定了9大行動，包括在電梯裡安裝電瓶車車阻系統、實現監控探頭全覆蓋等，而對小區外立面進行修繕也在此列。

2020年，作為最后一項目標任務，加上近年來外立面牆皮干裂脫落的情況時有發生，修繕工程被提上日程。

“當時，外立面已經出現了不同程度的裂痕，大風大雨時也會有牆皮刮落，存在一定的安全隱患。”業委會主任卜永福告訴記者，“為了防患於未然，我們業委會成員商議，從維修基金中拿出200萬元用於修繕。但是，究竟要不要維修？是否願意拿出200萬元進行維修？這些都需要全體業主們拍板。”

於是，在周一居民區黨總支的牽頭下，小區就樓棟外立面修繕召開了第一次業主大會，其中，3/4業主同意了以上的2項決定，首戰比預期順利。與此同時，一支由居委會、業委會、物業、樓組長和業主代表等20余人組成的“外牆修繕小組”應運而生。

“商品房小區不同於老舊小區，修繕工程沒有政策支持，沒有法律依據，沒有案例參考，我們要從全過程人民民主、居民自治共治的方向探求解題思路。”周一居民區黨總支書記張振海說道。

建筑公司選哪家，居民說了算

為了踐行全過程人民民主重大理念，讓盡可能多的居民參與其中，發揮主人翁作用，居委會、業委會和物業在小區宣傳欄和樓棟內貼出公告，一方面將業主大會的決議廣泛告知居民，另一方面則向小區曾從事建筑等相關行業的業主發出邀請。

“建筑工程有很強的專業性，我們都是門外漢，所以急需要具有經驗的居民走出來，為大家出謀劃策。”卜永福告訴記者，“好在我們真有這樣的能人達人。居住在4號樓的劉先生在樓組長的推薦下，作為工程的專業指導，加入到外牆修繕小組中。”

然而，令業委會沒想到的是，項目剛剛起步就遇到了“攔路虎”，當年的房屋平面設計圖紙不知所蹤，這將直接影響工程量的計算。得知情況后，居委干部四處走訪求教，終於在上海建筑設計研究院有限公司尋得設計稿。“當時，和虹橋馨苑有關的材料多達上千份，全部打印是一筆不小的費用，好在劉老師及時出手，在材料清單上選擇了12份有用的。”

隨后，修繕小組根據小區外立面面積，向社會上的建筑公司發起招標，共收到了6個標本，標價從140.8萬元到381萬元不等。

“我們將6家企業的注冊時間、資歷、信譽、承接工程量和提交價格等詳細信息進行了整理。在招標會議現場，小組成員根據這些材料，對6家企業進行了總體評估，從中篩選出3家作為備選。”卜永福說道，“隨后，小區召開了第二次業主大會，將3家企業的情況向業主們進行了介紹，最終，標價140.8萬元的企業當場中標，並以140萬元的價格成交。”

而在此之前，為了讓居民充分了解中標企業的信息，居民區將6家企業的營業執照張貼在宣傳欄裡，並特別注明“關於企業的更詳盡信息，可至物業處查看”。不僅如此，居民區還通過樓組長，將信息發送至各樓組群，確保讓每戶居民知曉。

“選哪家施工隊，過程越公平公正公開越好。”卜永福告訴記者，“所以，我們的工作就要細致再細致，確保每一戶業主都知曉項目以及進展，做到信息公開透明。”

監理公司選聘，居民意見難統一

商品房外立面修繕作為一項新事物，居委會、業委會、物業都在摸著石頭過河。然而，在是否聘用監理公司時，居民的意見發生了分歧。

“有些居民認為，監理公司就是在工程驗收單上簽個名字，實際作用形同虛設。因此，居民內部形成了三種聲音：需要監理公司、不需要監理公司和選擇便宜的監理公司，甚至連修繕小組的專業指導劉先生，也不贊同聘用監理。”張振海說道。

然而，業委會卻有不同的意見和考量。“工程監理能夠有效的保障整個項目安全實施，尤其在工程結束后，對項目進行質量檢查，是整個項目工程的‘把關人’。”卜永福說出了自己的初衷，“業委會是項目的發起人，我們需要依靠監理的專業力量，對項目負責。”

於是，業主群裡出現了一些不和諧的聲音，居民們也開始議論紛紛。這讓業委會成員們非常受挫，外立面修繕工程停滯不前。

項目重啟，三人小組挨家挨戶做工作

直到2023年9月的一次意外，讓業主們捏了一把冷汗。當時，外立面牆皮脫落，砸中了一戶業主的汽車，所幸沒有造成居民受傷。一些居民撥打12345市民熱線進行投訴，希望盡快解決外立面脫落的問題。

周家橋街道相關部門介入，到小區進行走訪調研，了解問題症結，推動修繕工程重啟。在業委會的堅持下，當務之急依舊落在選聘監理公司上。

於是，在黨建引領下，各方力量分頭行動。一方面，業委會、物業抓緊招標，但卻比想象中困難很多。“因為工程量小，許多監理公司考慮利潤薄不願接手，我們最終隻收到了3家監理公司的標書，報價分別是人民幣6萬、7萬和10萬不等。”卜永福說道。

另一方面，街道、居委會、樓組長組成三人小組，挨家挨戶上門解釋業委會的想法以及監理的重要性，爭取獲得居民的理解和支持﹔同時，還給居民分析3家監理公司的利弊，讓居民自主選擇、投票，從3家中選擇2家，再由業主大會表決，確定最終的監理公司。

“無論是選擇建筑公司還是監理公司，我們把選擇權交給居民。一來調動了居民參與社區事務的積極性，二來能讓居民更好地行使監督權。”張振海說道。

歷時2個月，小區順利完成“美顏”

2023年12月4日，項目施工方正式進場。當天，街道、居民區、業委會、物業、監理公司、施工單位以及部分居民代表召開了開工前的現場會，就現場安全、文明施工、防火設施等細節進行溝通。

“施工期間，難免對居民的生活產生影響，居民區牽頭建立了微信群，施工方遇到需要居民配合的，由居委會、物業及時與居民溝通﹔居民遇到疑難問題，施工方也可以及時答疑解惑，盡量避免與居民的矛盾。”張振海告訴記者。

然而，施工期間，小區停車是一大棘手問題。“施工樓棟雖然安裝了防護網，但按照正常情況，周邊是不允許停車的。可是小區車位有限，實在無法調劑。業委會退而求其次，特地買來了車罩，放置在臨近施工樓棟下的車位上，需要停車的業主可以隨時使用，離開時再放回車位，以便下一位業主使用。”卜永福說道。

歷時2個多月，外立面修繕工程順利完成。煥然一新的外牆，賦予小區新的活力，更給居民提供了安全、安心的居住環境。

“外立面修繕工程一波三折，好在居民區以黨建引領，匯聚業委會、物業、居民代表等多方力量，齊心協力、共商共議，推動問題的解決，也希望給今后商品房小區的改造修繕，提供參考借鑒。”張振海說道。

（來源：上海長寧）

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