出租率逆市上揚，世茂寫字樓如何突圍市場困境？

2020年一季度，因受新冠肺炎疫情的影響，國內各行各業的發展都受到嚴重沖擊。聚焦寫字樓市場，因受疫情影響，租戶需求減少、租持續走低、寫字樓空置率持續攀升的困境也日漸凸顯。根據億翰智庫的數據顯示，高庫存壓力也是導致國內寫字樓市場持續走低的原因之一。2019年寫字樓庫存已高達3800萬㎡，存量競爭壓力居高不下，行業發展亟待新的增長點。

不過，在整體環境遇冷的情況下，世茂旗下多地寫字樓項目卻出現出租率逆勢上揚的現象：南京雨花世茂智匯園截至10月整體出租率已達到95%，更有深圳前海世茂大廈、長沙世茂環球金融中心等重量級項目亮相登場。一系列表現的背后隱藏著怎樣的運營邏輯？

龍頭企業帶動產業上下游形成多元效應

市場競爭激烈的今天，寫字樓項目亟需倡導“精准定位”，而“精准定位”的實質是通過對輻射區內供給和需求變化進行細致分析，找到目標租賃群體，針對他們的需求，結合經營者的需求，因地制宜進行差異化定位。

世茂寫字樓根據各個城市的不同特點“定制”寫字樓項目，多次利用“以龍頭企業帶動產業上下游形成多元效應”的方式，推動項目所在地的區域發展。

成都世茂大廈精准定位西部能源產業，吸引高穩定性、高抗風險能力的能源企業進駐，2017年入市即引進了中石油旗下的四川長寧天然氣開發有限責任公司、四川頁岩氣勘探開發有限責任公司入駐，並在2020年繼續保持全年平均出租率99%的傲人成績﹔南京雨花世茂智匯園穩抓國產替代國際的“科技趨勢”，定位創新科技園區，陸續為網絡安全行業的龍頭企業趨勢科技及國內網絡招聘行業的領先企業智聯招聘提供了超過1.36萬㎡的辦公空間，截至10月整體出租率已達到95%。

成都世茂大廈

2020年世茂寫字樓全新亮相的兩個重量級項目，分別為深圳前海世茂大廈及長沙世茂環球金融中心。此次，針對該兩個項目的產業定位，世茂基於原有的“龍頭企業帶動產業上下游”邏輯做出了進一步的升級，不再局限於少量龍頭的帶動效應，而是提高了對入駐企業能級的標准，形成了“企業總部聚集”模式。“企業總部聚集”模式的落地於世茂而言是又一次產業模式的升級，在提高寫字樓品牌效應和企業影響力的同時，亦是一次協同城市區域經濟發展的突出創新。該兩個項目2020年當年入市，現時出租率均已超過50%。

深圳前海世茂大廈是世茂響應“粵港澳大灣區”戰略、入駐深圳、參與其“產城融合”的首次布局，項目地處前海最具活力和影響力的媽灣，憑借“科技+金融”產業的吸引力，成功引進了如珍愛網中國區總部、世茂海峽灣區總部、華潤元大基金、升龍集團等知名企業，形成總部效應為區域的經濟發展提供了堅實保障﹔長沙世茂環球金融中心地處長沙芙蓉中央商務區，是湖南省樓宇經濟最密集、總部企業最集中的區域，而世茂將航空航天領域領頭企業北京神舟航天軟件技術有限公司湖南分公司、國際酒業巨頭保樂力加（中國）貿易有限公司、歐姆龍健康醫療（中國）有限公司上海分公司、上海神州數碼有限公司長沙分公司等優質企業引入長沙世茂環球金融中心，為城市區域經濟發展帶來了極大利好。

長沙世茂環球金融中心

2月伊始，“宅家經濟”應疫情而生，世茂寫字樓在行業內率先解鎖“新姿勢”，全國七大寫字樓項目聯袂直播、雲端看樓，用抖音直播、VR實景體驗等全新招商形式，為行業打開新時代寫字樓招商想象力。

此外，為解決企業選址難、運營難、成本高等一系列問題，世茂在2020年推出M-customization精裝修定制化辦公服務，並在上海世茂大廈16F率先試行。目前，M-customization逐步在世茂寫字樓全體系內鋪開，上海、長沙、深圳作為首批試點，已滿足了眾多企業辦公空間的需求。

精細化運營管理提升滿意度

疫情使得企業及其員工對辦公場所的健康與安全更加重視，並對綠色、健康和幸福感提出了更高的標准。世茂寫字樓基於用戶思維，聚焦對“人”的關注，始終堅持專業化、精細化的運營管理，在維持穩定高位出租率的同時，也致力於提升用戶的滿意度和信任感。

2019年，世茂寫字樓就與國際WELL建筑研究院（International WELL Building Institute）達成合作，共同推進綠色健康辦公理念，探索以“人”為核心的健康建筑空間。長沙世茂環球金融中心、深圳前海世茂大廈、上海世茂大廈等多個寫字樓目前均為WELL注冊項目。

今年2月，世茂率先發布《世茂寫字樓健康辦公白皮書》，圍繞環境保障、服務保障和健康保障三大版塊，提供了標准化管理的系統流程和執行規范，既包含了在疫情防控特殊時期所採用的強效應急策略，也為日后世茂寫字樓廣大租戶及員工提供日常的健康保障。

世茂寫字樓還致力於滿足客戶的多樣化需求，為樓內租戶搭建社群空間和資源平台。自5月以來，南京雨花世茂智匯園推出兩大系列主題活動：Link系列及M+ office Talk系列，Link系列注重園區白領工作之余的休閑生活，如520Link Love系列主題活動、Link Live盛夏制燥演唱會、王者榮耀2.0系列主題賽事等﹔而M+ Office Talk系列則更加側重於園區白領的工作提升，如不定期的沙龍課堂、圓桌會議、私董會等，實現園區企業的商務合作、資源共享。

此外，世茂寫字樓先后與達闥科技、中國聯通、餓了麼等多家實現戰略合作，以5G技術、人臉識別等最新技術賦能智慧樓宇。上海世茂大廈牽手餓了麼，“雇佣”送餐機器人進駐寫字樓，為白領提供人面ID送餐服務。疫情期間，南京雨花世茂智匯園增設了測溫機器人，避免因人工登記信息、測量體溫導致的人群聚集。

智能防疫機器人不僅能測量體溫，還囊括了高精度自主導航系統、360度無死角監控系統、相控陣雷達預警系統、北斗定位系統、紅外溫度探測系統、人臉識別、智能語音識別、5G通訊模塊及智能大數據分析系統。

上海世茂大廈“機器人員工”入職儀式

聚焦產品多元化靈活發展

多年以來，世茂寫字樓已深耕布局全國多個城市，攜手Woods Bagot、Benoy、AECOM、Gensler等國際知名建筑事務所，深入當地城市文脈打造了眾多地標級建筑作品。

廈門海峽世茂大廈屹立於濱海一隅，以全國首創雙帆建筑造型被譽為“中國第一雙子塔”﹔新入市的深圳前海世茂大廈，以扭轉藝術的建筑設計重塑前海灣區天際線﹔長沙世茂環球金融中心作為湖南第二高樓，獲LEED金級認証，也是湖南首個WELL CORE注冊項目﹔籌建中的深圳世茂深港國際中心、南京世茂國際中心等，都將在未來成為世茂寫字樓的經典力作。

深圳前海世茂大廈

此外，世茂寫字樓深悉不同商務人群的辦公需求，以差異化的辦公產品契合市場需求，既有選址一二級商圈的超甲級/甲級寫字樓產品“世茂大廈”，也有低密度、高品質的產業園區“世茂智匯園”，還有滿足中小企業客戶個性化需求的服務式精裝辦公“茂空間MWorks”。與此同時，世茂基於自身4+2+M多元產品業態，將辦公與商業有機結合，為寫字樓打造配套商業“世茂52+”，為周邊上班族和社區家庭提供便利。“世茂大廈”+“世茂52+”、“世茂智匯園”+“茂空間MWorks”等組合，逐漸發揮出具有Mix&More的產品合力及疊加效應。

今年四季度以來，世茂寫字樓迎來了租賃小高峰，眾多優質企業均被世茂的產品及服務吸引：上海世茂大廈迎來新浪投資的入駐，深圳前海世茂大廈則牽手知名企業KPMG，長沙世茂環球金融中心先后迎來東亞銀行（中國）有限公司長沙分行、寧波銀行旗下永贏金融租賃有限公司、維寧爾（中國）電子有限公司長沙分公司等多家頂尖企業入駐。