高力國際：宏觀經濟復蘇帶動上海商業地產市場整體回暖

7月15日，高力國際就上海第二季度寫字樓、產業園區和零售物業等商業地產市場發展情況進行回顧及做出預測認為，得益於中央及地方政府推出的一系列穩定經濟政策，上海截至5月份多項主要經濟數據反彈趨勢明顯，外商投資、零售消費和服務業營業收入等主要經濟指標繼續回暖。上海商業地產市場亦受宏觀經濟復蘇的積極影響，需求正逐步恢復。

寫字樓供應量將維持高位 前灘表現亮眼

2020年第二季度，上海寫字樓市場整體空置率19.1%，環比保持穩定﹔平均租金環比下降4.6%至人民幣7. 94元每平方米每天，預計年內租金或將繼續下滑。受全球疫情影響，租戶企業決策愈加保守，多數租戶選擇推遲擴張或搬遷計劃改為續租。需求方面，TMT及金融業仍引領需求增長。

供應方面，預計2020年新增供應或將達200萬平方米，部分原計劃今年入市的新項目已推遲入市至2021年。目前，新增供應項目普遍提供更優惠及靈活的租賃條款，業主間出現較為激烈的租金競爭。前灘子市場表現亮眼，本季度內已獲得多個大面積租約，預計該子市場在2020年下半年將繼續呈現較好的淨吸納量。

高力國際華東區辦公樓服務執行董事吳群指出，疫情企穩后更多租戶著手規劃未來辦公解決方案，租戶辦公需求流動性的增加將伴隨寫字樓項目之間更激烈的租戶爭奪。由於辦公樓市場今明年供應量將維持高位，租金將有進一步下行壓力，對租戶簽訂新租約形成利好，預計未來租戶搬遷將明顯增多，建議租戶應於今年考慮搬遷或擴張，並鎖定較長的租賃期。

產業園區需求穩健回彈 租金逆市微漲

數據顯示，上海產業園區市場已在第二季度迎來穩健復蘇，部分租戶重啟擴租計劃並積極簽訂新租約，連同政府出台的各項經濟扶持政策已見成效，推動上海產業園區市場的淨吸納量回升，環比增長9%。軟件服務、醫療健康和科技金融三個行業成為支撐市場反彈的中堅力量，共佔據淨吸納量總量的65%。隨著疫情后各項經濟活動重啟，新增供應亦在近期紛紛入市，將全市產業園區市場整體空置率推升0.7個百分點至23.4%。租金方面，伴隨需求復蘇亦略有回暖，其中，張江、漕河涇等核心子市場的租金表現優於成熟中子市場。

市場需求預計將在2020年下半年繼續回彈，來自軟件與互聯網、醫療健康和新基建相關領域的需求將保持強勁，產業園區淨吸納量將有望迎來約20%的半年環比增長。2020-2024年間，上海產業園區市場空置率應將在2021年達至頂峰后逐步回落﹔預計2020下半年全市平均租金將持平或微幅上漲，並在2021年重新進入上升通道﹔2021-2024年期間租金年均增速約為1%。

零售物業二季度需求降幅收窄 線上線下融合加速

第二季度上海零售消費市場快速反彈，多種形式的消費刺激政策均取得顯著效果。以上海市推出的首屆“五五購物節”為例，期間線上線下銷售總額高達5397億元。消費回暖促使第二季度上海零售物業市場需求下滑大幅收窄。預計未來部分商業項目的推遲入市將給2020年下半年到2021年的零售物業市場帶來去化壓力，因此高力國際認為雖然2020年下半年租戶擴租意願得到恢復，但租金仍會呈現下降趨勢。

此次疫情使消費習慣加速變革，線上線下零售渠道的融合進程進一步加快。直播帶貨等模式的爆發促使商業物業業主與零售商快速變革。針對未來發展方向，高力國際建議業主方應不斷嘗試線上平台運營，通過多種渠道獲取流量。同時提升危機管理水平，以應對潛在的風險。

電商支撐需求，倉儲租金平穩增長

一季度電商及生鮮行業的爆發部分彌補了倉儲需求下滑﹔進入第二季度，中國搶佔出口先機，生產和消費的恢復促使物流物業淨吸納量大幅反彈。其中，電商快速發展帶來的需求貢獻了2020上半年的主要吸納量，冷鏈庫吸納量亦保持較快增長。三季度全球經濟將有所復蘇，全球貿易及物流的快速反彈將大幅提升物流需求。預計三方物流、電商和制造業將成為下半年新增需求主力。市場空置率將小幅上升，租金平穩增長。