3月起房貸開始“換錨” 換成LPR利率會降嗎？

3月起房貸開始“換錨”﹔多銀行稱還未接具體執行的通知﹔分析：中長期看利率會下行

“我是2016年做的房貸，當時是基准利率打八五折，利率4.165%。這次調整，我的月供是不是要增加了？”市民周女士向新京報記者表示。

日前，央行宣布，自2020年3月起房貸開始“換錨”。新京報記者咨詢了工、農、中、建四家國有行以及招商、光大、華夏等股份行，多分支行信貸經理表示還未接到具體執行通知，確定后會和用戶聯系。有員工介紹，LPR(貸款市場報價利率)可向下減點，比如最近一次報價是4.8%，若用戶之前申請利率是4.165%，可向下減0.635個百分點。以后LPR繼續下調，利率也按照0.635個百分點的價差繼續下行。而固定利率也是銀行直接制定給個人的，可以延續前期利率。

業界稱轉換時點內會平穩過渡，中長期看，新政策有更大機會享受利率紅利。1月1日，央行宣布降准，專家認為，降准會帶動LPR下調，進一步影響房貸利率下降。

存量房貸利率短期內會平穩過渡，此前折扣利率可延續

周女士2016年在京郊購房，申請了一家國有行180萬的貸款，當時利率是基准利率的八五折，即4.165%。此次央行政策發布后，她表示擔憂，“房貸利率可能下降，可現在銀行房貸利率都是上浮的，我的月供是不是要增加？”

據央行公告，自3月1日起，重新調整存量房貸利率，存量浮動利率貸款客戶可以有兩個選擇，一種是轉換為固定利率，一種是LPR為定價基准加點形成(加點可為負值)，加點數值在合同剩余期限內固定不變。原則上轉換工作應於2020年8月31日前完成。

新京報記者咨詢了解到，目前銀行房貸執行的主流利率，是首套房在基准利率上上浮10%、二套房上浮20%，即首套5.39%、二套5.88%。多家銀行都還未接到轉換利率如何執行的通知。“文件是上周末發的，還沒下達那麼快。而且前兩天是年終決算，確認后貸款行會和用戶聯系。”多位銀行員工稱。

不過，一位國有行員工告訴記者，借款人不用擔心利率上行。按央行給出的方案：一是固定利率，如果用戶獲得的是有折扣的利率，那轉換時銀行還可以直接延續前期利率。一是LPR加減點，央行明確了加點可為負值，也就是說可以在LPR基礎上向下做減法。

按照最新一次2019年12月的報價，房貸挂鉤的5年期以上LPR為4.8%。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進也對新京報記者分析稱，如果用戶之前申請利率是4.165%，那麼明年3月重新調整的時候，可以向下減0.635個百分點，這個點差定好就不會變了。

整體看來，存量房貸利率短期內會平穩過渡，不會有大的變化。央行在公告中明確，為貫徹落實房地產市場調控要求，存量商業性個人住房貸款在轉換時點的利率水平應保持不變。受訪銀行員工稱，明年3月集中實行，銀行有自主調節空間，兩種方案就算有差別，短期來看也不會特別大，銀行會保証房貸利率平穩過渡。

招商銀行總行資產負債管理部總經理彭家文表示，本次公告明確存量商業性個人住房貸款按照“等幅轉換”的原則轉換，確保個人住房貸款在轉換時點的利率水平保持不變，同時在3-8月之間任意時點轉換，均根據2019年12月LPR和原執行的利率水平確定加點數值，加點數值不受轉換時點的影響，便於客戶理解，也便於商業銀行推動利率轉換工作。

一位股份行員工還提醒，用戶應該看一下前期簽訂的貸款合同，此次可“換錨”的是2020年1月1日之前發放且未按照LPR方式定價的、簽訂了浮動利率的存量貸款客戶，如果一開始就選擇了固定利率，此次就不涉及“換錨”。公積金個人住房貸款客戶也不在范圍內。

貸款用戶可隨行就市，提前還款影響不大

從中長期看，不少業內人士認為“LPR加減點”方案有更大機會享受利率紅利。

諸葛找房副總裁苑承建分析稱，對於用戶來說，固定利率長期確定，但無法享受利率下行的紅利，但同樣可在利率上行時避免成本上升。以LPR為定價基准加點的方式對用戶來說是隨行就市，可以享受利率下行帶來的還款金額降低，但同樣在利率上行時還款金額也要隨之增加。就當前利率市場環境來說，LPR大概率還要下行，選擇LPR為定價基准加點的方案可能是更加穩妥且主流的方案。

“選擇固定利率的話，想要利率降低隻能等央行降息，上一次降息還是在2015年。而選擇LPR基准上加減點，LPR每月就報價一次，雖然不可能連續幾個月都下調，不過大的趨勢肯定是下行。”一位受訪銀行人士說道，並同時建議關注2020年3月全國兩會對房地產政策的定調。

影響LPR的一個因素在於銀行資金成本。1月1日央行宣布降准0.5個百分點，進一步推動銀行資金成本下行。中國民生銀行首席研究員溫彬預計，1月20日新一期LPR報價均會小幅下降5個基點，1年期LPR降至4.1%，5年期以上LPR降至4.75%。

嚴躍進表示，在貨幣金融環境有進一步寬鬆的預測情況下，2020年LPR基礎利率也有進一步下調的可能，這會對房貸利率等產生較為積極的影響。這也意味著2020年的房貸利率和房貸成本有進一步降低的可能，最終惠及購房者。隨著存量浮動利率貸款定價基准轉換為LPR的改革推進，預計后續無論是存量貸款還是增量貸款，都將享受到房貸壓力減少的改革利好。

市民王先生告訴新京報記者，現在是“買方市場”，主動權在買方手裡，南四環70多平米的房子價格200多萬，還能砍價。如果確定換房，他打算提前將現有住房的貸款還清。

“按照國人的傳統，大部分都縮短還款周期。”中原地產首席分析師張大偉告訴新京報記者，提前還款都是有閑置資金，如果有其他收益更高的投資渠道，提前還款就不合適，如果沒有投資渠道則提前還合適。

若從中長期LPR下降帶動房貸利率下行的角度，是否提前還款也不合適？業內人士認為，整體影響不大。以2019年唯一一次5年期以上LPR下調計算，下行前后利差5個基點，若貸款100萬、以30年期等額本息方式還款，月供將減少31元，30年可少還貸款約11160元。

■ 焦點

2019年LPR利率改革經歷“三部曲” 利率市場化再進一步

業內人士表示，此次政策的意義更多在於利率市場化再進一步。

根據易居房地產研究院的報告，2019年LPR利率改革經歷了“三部曲”，分別是8月17日央行宣布5年期LPR利率形成，11月20日5年期以上LPR首次“降息”，以及本次存量貸款改革。

央行在公告中透露，央行8月發布改革完善LPR形成機制后，目前接近90%的新發放貸款已經參考LPR定價。“但存量浮動利率貸款仍基於貸款基准利率定價，不能及時反映市場利率變化，不利於保護借貸雙方的權益。”央行稱。

建行有關部門負責人表示，LPR改革按照“先增量試點、后存量並軌”的路徑穩步推進，充分考慮了銀行經營現狀和維護客戶關系的需要，給銀行和客戶預留了充分的准備期。央行推動存量貸款定價基准轉換，是貸款利率“兩軌合一軌”工作的重要一步，也是利率市場化改革的關鍵一環。存量貸款按照LPR定價， LPR引導融資成本下行的有效性將進一步增強，將會帶動整個社會融資成本出現明顯下行，有助於“穩增長”。

該負責人還表示，目前看，存量改革對銀行的影響可控，從長遠來看，改革有利於提高銀行自主定價能力，為銀行業長期健康發展奠定了良好的基礎。銀行是降低實體經濟融資成本傳導機制中非常重要的一環，將繼續發揮好為實體經濟提供融資的關鍵作用。

本版採寫/新京報記者 程維妙