上海首个“环卫职工版”人才公寓背后：解决市中心租房“难远贵”有多难

摘要：相比硬环境的打造，软环境的营造其实同样重要。

彭苗苗和丈夫李严分别就职于徐汇区日盛公司滨江清道班和天平清运班，今年是他们来到上海打拼的第11年。过去10年里，每一年春节，他们都在上海的工作岗位上度过。

今年春节，情况发生了一些变化。日前，徐汇区日旭、日盛、日华三家环卫企业的首批50名职工，正式入住了位于石龙支路的徐汇区环卫职工之家公租房，这也是上海首例专门为环卫工人设计、新建，并定向供应的租赁住房项目。彭苗苗一家和同事们都住进了新房，“将就”日子开始变“讲究”。

同一地块，由“环卫之家”运营方同步打造的社租房项目也迎来首批白领入住。地处上海中心城区，近年来，徐汇区持续探索存量土地、存量资源的盘活利用，满足人才不断增长的租赁住房需求，涌现出徐汇滨江龙南佳苑、永嘉路“嘉园”等多个优质项目。借助企业社会化运营，“公租房+社租房”双管齐下的开发模式，也为解决人才租房“难、远、贵”等痛点探索了新路径。

新落成的徐汇区环卫职工之家 舒抒 摄

盘活存量土地建“小型社区”

上海南站地块，从轨交3号线石龙路站步行不到5分钟，一座活泼的银色雕塑背后就是“儒德公寓”的所在地。说是公寓，这里更像一个小型复合型社区——地块东侧临近轨交站区域是面向企业白领的社租房，西侧公租房则是徐汇区房管局、区绿化局等部门联合开发的环卫职工之家。

记者从徐汇区了解到，该地块产权归属于光明集团下属进出口公司活畜禽分公司，土地用途为市政设施，地块内及南侧各有1条铁路沿线。地块建设初期，主要供光明集团下属企业的畜禽装载和中转使用。随着铁路运输方式逐渐淡出，该地块的中转功能也逐步消失。到2018年左右，地块内仅存一些破旧厂房，环境杂乱，成为轨交和铁路沿线的城市“灰空间”。

石龙支路地块改造前

2018年，徐汇区将解决“一线环卫职工就近租房难”提上议程，正式启动“环卫职工之家”建设项目。经批准，由企业出资立项，在该地块临时建设租赁住房，盘活国有存量资产，提高土地利用效率，也进一步改善一线环卫职工的居住条件，让市中心的“城市美容师”们也能就近租房。

去年10月，由徐汇区绿化市容局和规划资源局联合提出申请，徐汇区房屋管理局牵头，“徐汇区环卫职工之家”公租房项目正式建成，占地面积1.14万平方米，由阿科米星建筑设计事务所联合创始人庄慎设计，共有租赁住房605套，套均面积约30平方米。其中，环卫职工之家所在H栋共三层，有约200套公租房，每一层由徐汇区的日盛、日旭、日华等三家环卫公司分别承租。每间房间月租金2000元，可入住2人，配备空调、抽油烟机等常用家电。下一步，还将陆续推进党建中心、活动室、职工食堂等配套设施建设。

徐汇区环卫职工之家公共活动区

面向白领，社交功能更强

无独有偶，在寸土寸金的上海市中心，无论是来沪打拼的白领人才，还是每日披星戴月的“城市美容师”，都面临着在市中心就近租房的难题。与此同时，不少位于城市“灰空间”的地块、存量房屋，却蕴含着大量的居住潜力。

在衡复历史文化风貌区，位于永嘉路492弄的“嘉园”，是近年来上海颇为典型的存量住宅改造人才公寓的案例。建筑始建于1968年，是当时常见的小梁薄板简易公房。因建筑标准低，且楼内原先有多户居民存在厨卫合用，甚至无卫生设施的情况，进入21世纪后消防安全隐患频现，亟待更新修缮。

改造后的永嘉路492弄“嘉园”

借此契机，2013年，徐汇区启动实施永嘉路492弄1-2号房屋的旧住房整体置换，这也是进入21世纪后徐汇区探索的首个大规模整体置换搬迁案例。原有居民迁出后，属地单位天平路街道协同徐房集团等部门对建筑进行修缮加固和功能转型。2019年12月，“嘉园”公租房项目首批白领正式入住。

然而，不论是存量改造还是原地块新建，市中心人才公寓的建设和运营都有一套独立成体系的“学问”。

上海儒德文化创意有限公司项目负责人李前锋，负责“徐汇环卫职工之家”和同地块社租房项目的运营。他介绍，与更注重实用功能的环卫公租房项目比较，面向白领人才的社租房除了租金达到6000元这个“硬门槛”，环境上则大大增加了社交属性。“每两栋楼之间都有一个小门厅作为连接，门厅上方是露天晒台，天气好的时候可以坐下晒太阳，进行公共活动。”

在地块开发前，运营方也针对环卫和白领这两个不同的“人才群体”进行了调研。于是现在可以看到，在环卫之家，每间房的灶台都进行了加固处理，因为环卫工人普遍习惯自己做饭，需要牢固的料理台来剁骨头、处理食材。在社租房项目内，每栋楼都有一个公共会议室，座位都设有插座，可供白领居家办公。记者在现场发现，这里更像闹市区里一处幽静的“民宿”，不同的是居住功更强了。

儒德公寓社租房项目，面向白领人才出租

软环境运营一样重要

2018年，徐汇滨江腹地，徐汇区当时最大的公租房项目“龙南佳苑”启动入住申请。截至目前，已有2382名白领人才居住在1879套公寓中。与“嘉园”类似，龙南佳苑的建设打磨历时多年，由徐汇区公租房运营单位汇成集团负责整体开发。小区2000余套房源以小户型住宅为主，有二房一厅、LOFT等多种房型选择。在符合上海公租房租住条例的基础上，龙南佳苑的申请人向徐汇区重点单位和重点人才有所倾斜。三年来，这里已经成为漕河泾开发区、徐汇滨江科技企业人才申请公租房的首选之一。

与龙南佳苑同步投入使用还有小区内专为白领设立的“初心汇”党建服务站。自2018年6月揭牌以来，徐汇团区委、区妇联、龙华街道团工委等多部门在此举办青年人才交流活动，“阅读马拉松”、巧克力DIY、非遗剪纸体验等深受年轻人喜爱，且寓教于乐的项目，已成为龙南佳苑日常运营的一部分。

徐汇滨江龙南佳苑 来源：上海高目建筑设计事务所

“相比硬环境的打造，软环境的营造其实同样重要。”李前锋告诉记者，作为环卫职工们的“人才公寓”，环卫职工之家在开放入住伊始就发布了《环卫职工之家宿舍管理制度》，各家环卫公司像居民小区选楼组长那样，也在入住职工内选出楼长、组长、宿舍长，明确管理标准，尤其强调安全、卫生等纪律要求。针对环卫职工不规律的工作作息，公寓大门设置了人脸识别系统，保证24小时均可安全进出。每层楼的走廊都设有环卫职工的形象宣传栏，每个人都能在这里找到自己工作时的身影。

白领社租房的楼宇结构更注重私密性，社交空间大多在户外庭院内。李前锋介绍，为了让白领住得更舒适便捷，儒德公寓同步商业配套也已经启动。三层楼高的独栋商业体内将引入咖啡店、便利店、美食城等业态，同时也补足轨交石龙路站周边缺少综合商业体的遗憾。

儒德公寓公租房、社租房配套商业体

（本文图片：舒抒；徐汇区房管局；天平路街道；高目建筑设计事务所）