商務樓宇大規模更新首批啟動

范圍以“平方公裡”為單位 10個片區將實踐整體更新理念

全球商辦市場步入周期性調整階段，上海也迎來寫字樓的更新窗口期。記者從上海市規劃資源局獲悉，上海在全市范圍劃定40個商務單元，首批啟動10個試點單元，首次對商務樓宇進行大規模更新。

首批試點包括小陸家嘴、虹橋商務區、蘇河灣、大寧、大柏樹、虹橋開發區、五角場、真如、漕河涇和世博園區等10個片區。目前，虹橋商務區核心單元更新方案已批復落地，世博園區、小陸家嘴、大寧方案基本穩定，其余都已完成公示和意見征詢。

商務樓宇更新過去有不少成功案例，例如黃浦亞洲大廈轉型為駐演小劇場，浦東城建大廈部分改造成城市書房。這次上海切換賽道，第一次把視角從單體建筑轉向區域整體，強調無需“一刀切”追求高端化。

重塑街區活力反哺樓宇價值

上海是全球最大的商務樓宇市場之一，規模和能級都在全國前列，到2024年年底，已成為亞洲擁有LEED綠色認証寫字樓最多的城市。

這場“抱團式”升級將帶來哪些變化？目前披露的6個商務單元，更新范圍均以“平方公裡”為單位。除了寫字樓本身，還要激活所覆蓋的公共區域。

此次披露的更新方案中，面積最小的蘇河灣商務單元僅1.2平方公裡，涵蓋大悅城、萬象天地等。該單元靠近蘇州河河口段，兼具居住和商貿功能。區域內28處商務樓宇新舊混雜，甲級寫字樓均為近5年建成，佔比不足15%，其余均為乙、丙級寫字樓，有的建成時間超過20年，加上產權分散導致更新意願不足，讓這片黃金水岸的潛力難以釋放。上海市城市規劃設計研究院詳規分院副院長金山說，總的來看，蘇河灣單元在公共空間品質、濱水腹地連通、城市景觀方面都有提升空間。

蘇河灣單元確定以“十裡蘇河金灣，數字國潮水岸”為願景，更新圍繞“一河、一心、一環、兩片”，它們分別是蘇州河、“蘇河陽台”新綠心、創新“休閑時尚”活力環，以及數字國潮商務區、國際品質宜居區兩大發展片區。目標是加快總部經濟集聚，促進水岸文化與藝術提升、加強濱水與腹地聯動、完善生活配套服務體系，打造創意研發、濱水居住、時尚商業混合的世界級濱水活力街區。

漕河涇商務單元，佔地6.4平方公裡，地跨徐匯和閔行兩區，是上海企業創新濃度最高的地區之一，樓宇集群因此呈現完全不同的“產業”特色。區域內的商務樓宇有28處，一半是甲級寫字樓，另有91處是產業類樓宇。漕河涇早年定位是產業園區，現在以“上海硅谷”為目標，要打造策源性街區、創新性城區、開放性街區，這些新定位都需要系統性公共空間作為骨架。

根據公示方案，漕河涇重點在公共空間營造上投入，如建設步行連廊與林蔭綠道結合的慢行系統，重點提升宜山路等道路步行體驗，提供便捷舒適的慢行空間。通過圍牆打開、釋放內部綠地，打造人人就近可享的高品質公園。連接區域水系，打通濱水堵點，加快重點濱水空間改造。

尚未公布更新方案的小陸家嘴商務單元，據規劃團隊有關負責人透露，也將採用片區整體提升的解題思路。“在調研時，我們發現不少產權人很愛惜自己持有的物業，會主動更新內部環境和業態。但是跳出單體建筑看，區域功能是比較單一的。”這名負責人表示，小陸家嘴片區是上海的金融名片，但是對標東京虎之門等國際知名CBD，慢行系統和空間連通還有待加強。

這名負責人介紹，小陸家嘴商務單元將構建與外灘、北外灘互看、互望、互動的世界級濱水岸線，打造全天候立體慢行系統。重點串聯陸家嘴的“三件套”樓宇、中心綠地、黃浦江濱江等公共空間及軌交站點等。

小陸家嘴商務單元的更新目標是通過標杆效應輻射帶動周邊區域商務能級躍升，全面提升片區樓宇的國際辨識度與綜合競爭力。之所以放寬視野，是因為提升整個區域的品質活力，對樓宇價值的帶動效應更明顯。

一名工作人員在調研商務樓宇時發現，到地鐵站的便利程度，關乎大樓空置率高低。哪怕隻隔了一條馬路，企業入駐率也會不同。反觀某副中心區域，這幾年造了很多高品質寫字樓，卻因為周邊配套沒有完全跟上，市場認可度不及預期，寫字樓招商承壓。

上海已經用實踐驗証了這一規劃邏輯。前灘是上海商務區的“后起之秀”，寫字樓入駐率保持在90%以上，是因為它跳出“寫字樓只是辦公場所”的認知，對片區進行整體規劃，而寫字樓就是承載區域復合功能的一個個節點：白領下班，下樓一分鐘就到地鐵站，三分鐘走到商場購物，再走走就能到黃浦江畔散步。

寫字樓不必處處高端化

正在試點的10個商務單元類型多樣，有老牌產業區、高端商務區，也有市場所謂的“邊緣”板塊。

“不同區域的資源稟賦各異，產業承載功能自然不必趨同。各商務單元需明確自身定位，走差異化發展道路，無需追求處處都造甲級以上寫字樓。”市規劃資源局詳規處負責人說。

人人都希望稅收億元樓遍地開花，願景雖好，卻不實際，對一些片區來說也很難實現。

典型之一是大柏樹。幾十年前，這裡是上海工貿市場聚集地，后因產業迭代逐漸沉寂，樓宇老舊，產權散賣現象多，周邊交通復雜。“要變高端，對於大柏樹的確很難，但是換個角度看，它又有得天獨厚的優勢。我們在做前期策劃的調研時發現，這裡雖然沒有平時服務的成熟大企業，卻有很多高校學生注冊的初創公司，而且周邊又有大量大院大所，具備發展孵化器的天然條件。”仲量聯行華東區戰略部負責人呂玫表示。

根據方案，大柏樹更新范圍2.2平方公裡，願景是成為“生命力硅巷，青和力街區”，將打造低成本的高品質“臨校空間”，培育創新集群。同時，提升片區功能混合度與商辦樓宇的適應性再利用水平，允許老舊樓宇在一定時期內進行功能業態轉換。

按照市場規則，上海商務樓宇分為甲乙丙三級。上海經濟發展，不隻靠那些在甲級以上寫字樓裡的大企業拉著走，還要為大量在乙級、丙級樓宇裡的中小企業創造更適宜的發展空間，形成梯度分布的多中心格局。

呂玫告訴記者，上海商務樓宇格局的重塑，需要多元市場力量與合理產業梯度形成互動共生的生態。比如漕河涇布局孵化器，不少孵化成功的企業后續遷至徐匯核心區域，形成良性循環﹔張江也與前灘、陸家嘴構建起緊密聯動，陸家嘴的金融投資機構、基金風投在張江設點扶持小微企業，反向助力在地孵化。五角場與楊浦濱江也將形成聯動，進一步強化腹地與核心商務區的協同效應。

（來源：解放日報 記者 戚穎璞）

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