9月4日，上海本年度第七批次商品住宅用地出讓收官。這是樓市“滬六條”出台之后的首場出讓，延續以往的市場熱度，5幅地塊全部順利成交，總價111.16億元，共溢價12.49億元。

一線城市土拍，從來不缺“億元級”交易帶來的數字震撼。本批次土拍打破這一常規關注點，市場更看重的，是競爭格局的關鍵性變化。

在拿地名單中，長江精工、宇誠集團兩家民企均為首次現身上海。近年來，拿地主體從國央企唱主角，到多類別企業齊發力，再到如今民企加速入局，上海土拍的進階軌跡，不僅印証上海正在引領全國房地產市場回穩向好，更凸顯其作為企業投資高地的強大吸引力。

土拍熱度引領全國

8月25日“滬六條”出台，針對上海樓市進一步優化調整。市場也在關心，就土地市場而言，距離上一次出台優化政策已經過去一年時間，后續發展是否仍有充足后勁？

本輪土拍表現給出回應。此次出讓涉及楊浦東外灘、普陀真如、閔行顓橋、青浦新城和寶山美蘭湖等5幅地塊，其中3幅溢價成交。

其中，核心地塊熱度不減，價格紀錄再度刷新。楊浦東外灘地塊競爭尤為激烈，9名競買人經過75輪競價后由中鐵置業競得，超過了外灘序項目地塊，刷新楊浦中環區域的樓面地價紀錄。普陀真如翠谷地塊溢價13%成交，由上海城建競得，同樣刷新了該區域樓面地價紀錄。

上海房地產市場表現好於全國基本面，已經成為市場共識。這其中，土地市場表現極其亮眼。記者從克而瑞地產研究中心了解到，2025年前8個月上海宅地出讓交易金額位居全國第一，成為企業投資的絕對主力城市。

最新數據顯示，“滬六條”施行一周以來，一、二手住房成交量較政策出台前水平明顯增加，推動8月商品住房成交量環比由負轉正，在售新房項目的日均來訪量也比之前提升了26%。

“作為房地產產業鏈的前端環節，土地市場熱度會將持續傳導到樓市，助推區域新房價格水平保持平穩。”中指研究院上海數據總經理張文靜說。

規劃賦能獲市場認可

9月4日上午，在本次土拍開始的同時，招商林嶼湖畔項目迎來開盤，首批130套房源全部售罄，僅耗時34分鐘。

很多人不知道，林嶼湖畔項目的土地競拍曾在今年初“一戰成名”，溢價率高達30%，是今年上海第一個因爭奪激烈而叩響第二輪“高品質建設指標”競拍大門的宅地。它位於嘉定新城遠香湖中央活動區，之所以成為熱門投資標的，是因為五個新城規劃的賦能，大量優質配套和功能落地，使得區域品質提升，房地產市場自然水漲船高。

由此可見，“高大上”的城市規劃絕非停留在紙面上的藍圖，而是能夠有效激活土地價值、讓規劃紅利轉化為區域發展的動能，形成“規劃賦能—品質提升—項目熱銷—區域發展”的良性循環。

楊浦東外灘地塊和普陀真如地塊的熱度也正源於此。

隨著上海“一江一河”沿岸的持續開放開發，楊浦東外灘板塊已經成為滬上熱度最高的區域之一。毗鄰的復興島正在探索量子城市建設，周邊還匯聚了美團、嗶哩嗶哩、字節跳動等科技巨頭總部，強大的產業基本面正帶來大量高淨值購房者。

“地塊周邊已經有多幅低密度風貌地塊出讓，保利海玥外灘序98項目開盤即售罄，市場認可度較高。隨著楊浦核心濱江地段進一步的煥新發展，有望在未來獲得價值重塑的新高。”楊浦區規劃資源局資源利用科科長李曉楠說。

真如副中心在區域規劃指引和多個城市更新項目推動下，城市界面和周邊配套近年來快速提升。接連出讓的真如翠谷一期、二期地塊均為溢價成交，體現了市場對真如副中心區域規劃能級、未來發展前景的認可。此次出讓的真如翠谷地塊（二期），被認為是區域的標杆項目。

普陀區規劃資源局副局長張旻說，地塊延續此前一期的高起點規劃理念，指標設置更加有利於高品質住宅的建設，無中小套型的限制約束。這也意味著，開發商設計開發將有更大的發揮空間。

新面孔帶來新活力

據統計，本輪土拍共吸引了18家企業參拍。兩家外地民企首次現身並摘得地塊，成為上海土地市場的“新面孔”。

青浦新城地塊和閔行顓橋地塊分別被宇誠集團、長江精工競得。公開信息顯示，長江精工為我國鋼結構領域的建筑領軍企業，曾參與建設北京奧運會場館“鳥巢”、上海環球金融中心、北京大興國際機場以及目前在建的全球最高建筑沙特吉達塔等一系列知名地標項目。宇誠集團以房地產開發為核心業務，同時拓展文旅、貿易、礦業等多元業務。

閔行顓橋地塊方位

“由於兩幅地塊不在市中心，總投資不高。這是不少滬外企業的投資思路，先進入市場試水，逐步積累經驗，為后續深耕做鋪墊。”上海中原地產分析師盧文曦說。

看似意料之外，其實也是情理之中。上海持續建設“五個中心”，擁有龐大且多元的經濟體系。從全國來看，上海強大的消費能力與經濟活力，可以為房地產市場提供有力支撐。

企業投資上海，也是看准其經濟引擎帶動下源源不斷的住房需求，無論是自住還是投資，市場容量都極為可觀。

上海易居研究院副院長嚴躍進認為，“新面孔”的加入對房企拿地格局產生影響。新企業利用全新的開發理念和運營模式，而且可以結合各自優勢，注入新的技術和資源，持續推動產品創新。作為一股新生力量，“新面孔”們將為上海房地產市場注入新活力。

不過，他也提醒，外地企業在開發中會面臨挑戰，如對上海市場熟悉度不夠、缺乏本地資源等，后續要密切關注上海房地產市場的供求關系尤其是二手房房源帶來的影響，積極做好產品開發，通過打造好產品和高品質住區，更好在上海市場形成品牌影響力。

本輪土拍剛落下帷幕，上海第八批次土拍名單已同步官宣，共有6幅地塊，涉及徐匯濱江、徐匯華涇、靜安蘇河灣、楊浦濱江、寶山吳淞創新城、鬆江新城等核心地段，預計將為市場帶來又一輪高品質宅地供應。

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