保險企業布局養老社區漸入良性循環

平衡現金流和成本是養老社區可持續發展關鍵，也是能否更好服務老人的關鍵

上海由保險企業投資運營的養老社區開始進入良性循環。據悉，泰康保險投資建設的上海養老社區早於預期實現盈利，開業僅一年半的太保家園普陀社區入住率也已超80%，預計今年能實現盈利。

養老社區是銀發經濟的重要一環，保險企業布局養老社區，可以做到服務老人與企業盈利的雙向奔赴嗎？

瞄准的需求

在普陀區蘇州河畔，有200多位老人住在一起。在這裡，老人們有“管家”照護日常起居，有營養師團隊提供健康餐飲，有豐富的文體課程，還有醫務室、康復科等“一站式”醫療保障與健康服務。這裡是太保家園普陀社區，是上海眾多保險企業投資建設的養老社區中的一個。

目前，包括泰康保險、中國太保、中國太平、中國平安、大家保險在內的險企紛紛布局上海養老社區。

有需求，是險企入局的前提。

中國式養老呈現出“9073”的格局，即約90%的老人居家養老，7%左右依托社區支持養老，還有3%的老人由機構養老。險企布局的養老社區，看中的就是這3%。

具體來看，養老社區瞄准的需求有兩類——

一類是“剛需型”，也就是子女不在身邊、面臨無人照護困境的獨居老人，或者是有基礎疾病、照護等級較高的人群。於奶奶今年80歲，獨居時間超過20年。2024年12月，她因糖尿病第二次住進了ICU。抱著“可能也沒多少時日，就聽兒子的來住住看”的想法，她入住了太保家園普陀社區。太保家園普陀社區總經理龔苗表示，相比於集“保潔、營養、康復”等功能於一身的住家保姆，養老社區會對這些服務進行專業化分工，更專業，在團隊互相監督下更安全。各家養老社區提供的服務比較類似，基本包括保安保潔、醫療康復、飲食起居、娛樂活動等幾大板塊，每個板塊都有專人負責。

另一類則是“體驗型”，也就是有活力、生活可以自理的“初老”老人。這些老人通常會結伴入住，情緒價值是這部分老人的主要需求。因此，以這類人群為主要受眾群體的養老社區通常毗鄰風景區，在社區裡可以看到棋牌室、健身房等公共空間，娛樂活動的佔比也更高。

天然的優勢

在市場有需求的前提下，險企獨有的優勢，是其入局的關鍵。

其實在養老社區發展早期，這個賽道中還頻現房地產企業的身影。房地產企業在長久運營所需要的專業化服務和管理上並沒有太多經驗和優勢，之后便逐步退出這一領域。

為什麼險企堅持至今？

一方面，險企資金規模大、周期長，需要尋找穩定的投資回報，而養老社區正好需要低成本、大規模的資金支持，隨著中后期入住率的提升，社區可以給險企帶來穩定的資金流入，二者資金特征匹配。另一方面，人身險客戶養老需求較高，是養老社區的潛在客源，同時險企有著龐大的保險代理人團隊，營銷網絡較廣。

在上海國家會計學院金融系教授方國斌看來，養老社區是險企觸達高收入客戶、提升業務規模的一條路徑。

很多人知道，一些保險養老社區，需要通過購買保險來提前鎖定入住權。他們實際繳納的保費，有一部分會超過鎖定入住權的基礎門檻，這就能夠帶動保險主業的業務增長，也為險企鎖定高端客戶。根據中國太保2024年年報，太保家園2024年入住資格函生成超1.3萬件，每件資格函對應保單的應繳總保費同比上升4%。

“一紙保單其實是‘無形’的，也並非剛需產品，但是在與養老社區挂鉤后，服務變得‘可見’，這能夠提高保單的轉化率，鎖定高端養老客群，從而提升險企的業務規模和隊伍收入。”方國斌說，這也是最初許多險企設置了高額保單門檻的原因，能夠篩選出高收入的潛在客戶群。

乍一看，有需求、有優勢，險企布局養老社區，似乎順理成章。

平衡的難題

但想要真正把養老社區做好，隻靠需求和優勢，肯定遠遠不夠。想要達到一種可持續的良性循環，並不容易。

從需求端來看，一些難點顯而易見。

對於體驗型的活力老人而言，養老社區是一種選擇型消費而非剛需。長住養老社區在他們看來並非一種主流選擇。他們或者選擇居家養老，或者選擇“候鳥式”的短期居住，但這就導致社區的現金流不穩定。

而對於剛需型老人而言，醫療康復是最關鍵的服務，但不管是自建配套醫療機構，還是打造多學科團隊，都是一項專業且高投入的動作，必定會極大程度增加成本。比如，由中國太平保險集團全資建設並運營的上海太平康復醫院，投資金額就達到10億元。

從運營端來看，平衡成本和現金流也是個難題。

以投資模式區分，養老社區主要分為重資產、中資產、輕資產三種模式，主要區別在於土地屬於誰。重資產模式，即險企買下土地、自建社區，泰康之家和太保家園是其中的代表﹔輕資產模式，即租下土地，尋找第三方合作社區，更高效、廣泛地提供康養服務，大家保險是其中的代表﹔中資產模式介於二者之間，主要通過單獨出資持有、控股、參股等投資方式進行社區建設和運營。

想要盈利，不妨算一筆賬：養老社區的成本包括土地或房租、人員成本、食材、能耗、物業管理等，收入則是每張床位對應的月費，基本包括床位費、護理費和餐費等類目。想要實現可持續，就需要收入大於支出，因此能直接帶來現金流的入住率，是一個強挂鉤的指標。業內目前觀點是至少要達到六成才能談盈虧平衡。

正是因為如此，此前提到的“先買保險提前鎖定未來入住權”模式，也正在發生變化。現在，為了提高入住率，減少“空轉”，包括泰康之家、太保家園在內的許多養老社區，也接受社會人群直接繳費入住。以太保家園為例，既可以選擇一次性躉交或多年期繳的方式，最低購買120萬元的保險產品來獲得入住資格函，也能夠直接繳納月費入住。如果選擇第一種方式，大多數人會選擇年金險和增額終身壽險等儲蓄型保險，這類產品到期后，可以拿到一定的本金和收益。同時，保險資格函客戶在入住時，也會享受一定的月費優惠。

可以說，平衡現金流和成本，是養老社區實現可持續發展的關鍵因素，也是養老社區能否更好服務老人的關鍵。

“勝利的曙光”

在上海，“勝利的曙光”已經出現。

據業內消息，今年年內，太保家園普陀社區將會實現盈利﹔開業近九年的泰康之家·申園目前已經盈利，而他們原本預期的盈利時間是至少十年。

“總結了全國各個社區的數據之后，我們得出了一個盈利模型——區位更近、規模更優、客戶更老。”太保養老投資公司總經理助理、首席運營官張志遠說，區位更近指更接近城市中心，離每個城市中心距離不超過45分鐘車程﹔規模更優則是不追求大而全，也需要適度的規模來實現規模化、從而攤薄成本﹔客戶更老則是要優先滿足社會剛需，快速提升入住率。“我們認為，這個模型是可以復制推廣的。”

在泰康之家上海分公司總經理魏小微看來，運營養老社區，還是要做好專業化的管理和服務。不同於最初需要繳納幾百萬元保費才有入住資格，現在的養老社區在有空位的情況下，隻需要繳納幾萬元押金就可以入住。“這其實對養老社區的服務提出了更高要求，隻有做好服務，才能保証老人不退住。”

看向未來，養老社區還在不斷積累照護、醫養、適老化改造、智慧養老等業務經驗。這種經驗，正在將養老服務延伸拓展至居家養老領域。

如中國平安推出了“保險+居家養老”的平安居家養老服務體系，截至2024年12月末，平安居家養老服務已經覆蓋全國75個城市，超過16萬名客戶獲得居家養老服務資格﹔太平人壽推出居家養老品牌“樂享居”，為客戶提供居家協助、住院康護和個性化定制服務﹔中國太保推出一站式長者智慧居家養老解決方案“百歲居”，截至2024年末已覆蓋了127個城市。

記者手記

探索“大城養老”，上海是一個當仁不讓的試驗場。

作為國際金融中心，保險機構積極嘗試和探索養老社區建設，是一件值得鼓勵的事。一方面，養老與保險二者的匹配度很高﹔另一方面，保險機構在風險管理和成本核算上有獨特的優勢。同時上海老人數量多、支付能力強、養老理念先進，也為不同養老模式的探索提供了良好的土壤。在上海，既能看到提供專業康養服務的剛需型養老社區，也能看到主打情緒價值的體驗型養老社區。

如今上海險資養老社區的持續向好，不僅為這一領域提供了“上海經驗”，更提振了整個行業的信心。我們期待，未來養老社區的賽道可以越走越寬，讓老人到底是社區還是居家養老不再是一道難解的題。

（來源：解放日報 記者 劉惠宇）

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