跳出老舊小區物業費漲價與服務提升到底“誰先誰后”這個“無解循環”

物業費漲價是如何變成民心所向的？

物業費漲幅達75%，卻獲得97.9%高票贊成率——近期，在徐匯區楓林路街道宛南六村的一場業主大會上，代表們表決通過，繼續聘用徐房集團下屬高建物業，自2026年1月1日起，小區物業服務費標准由每平方米0.8元上調至1.4元。更關鍵的是，這場表決的居民投票率高達100%。

物業費漲價變成“民心所向”，且發生在一個建於20世紀70年代末的老公房小區，這在老舊小區普遍面臨物業費漲價與服務提升到底“誰先誰后”這一“無解循環”的當下，聽起來有些“天方夜譚”。

但真的無解嗎？宛南六村用不到4年時間，交出了一份“連環答卷”：完成43台加梯，實現小區加梯全覆蓋﹔完成“三舊”變“三新”舊房綜合改造，小區環境近乎商品房標准……

黨建引領物業治理“攻堅戰”究竟“攻堅什麼、怎麼攻堅”，又如何長效維護攻堅成果，宛南六村走出了一條路，也在繼續探路。

為何要漲價

2023年4月，記者曾來到宛南六村採訪，目之所及是一大片工地。腳手架裡包裹著的既有加梯工程，也有房屋綜合改造項目。當時剛上任宛南六村業委會主任的傅燕君告訴記者，雖然施工期間多有不便，但大部分居民都表示理解，畢竟“再等等就能迎來好生活”。

建於1979年前后的宛南六村是典型的售后公房小區。近年來，宛六小區內房屋外牆高墜、路面積水、違法搭建、飛線充電等安全隱患時有發生。加之樓道堆物、亂扔垃圾等不文明現象頻發，小區管理類投訴率一度高達15%。

提升居民生活品質，第一步是解決居民最大的基本訴求——加梯。在宛南六村居民區黨總支書記孫嶸捷看來，如果說宛六小區真有“運氣”在，那就是全部43個居民樓門棟都具備加梯條件。

既然天時地利，那就拼一把“人和”。宛南六村在推進加梯的同時，及時抓住了徐匯區大力推進“老舊住房穿新衣、老舊小區換新顏、老舊小區居民過上新生活”的“三舊”變“三新”契機，在加梯基礎上一並推進“美麗樓道”、更換外立面“四件套”等工程，即拆除有安全隱患的防盜窗，統一更新晒衣架、雨棚及空調外機罩。同時，推進架空線入地、雨污分流改造、垃圾庫房升級及親子廣場、休閑場地等全要素更新改造，通過“菜單式”更新和“打包式”修繕，實現小區硬件的“一體化”提升。

今年7月1日，宛南六村“三舊”變“三新”全面完成，小區為期三年半的各類施工畫上句號，初步形成了群眾滿意的“精品小區”。

“小區硬件有了蝶變，軟件也要更新。”上海高建物業管理有限公司董事長李振宇表示，小區設施、技防設備、消防系統等多方面的硬件提升，一定程度上也“倒逼”小區物業管理和治理力量的能級提升。

此時，關於物業費價格的糾結也浮出水面。經物業公司測算，如若要讓物業服務滿足小區硬件更新后的各類問題處置需求，物業費成本將超過每平方米3元。

漲價，“不得不”提上議程。

漲價先“打樣”

調價前期，宛六小區居民區委托專業第三方機構，對高建物業的服務水平展開評估，評定其服務價值為每平方米3.4元。小區內的住宅戶型面積在20余平方米至50余平方米之間，若物業費由0.8元上調至1.4元，意味著每戶居民全年最多再多支出兩三百元，就能享受遠超每平方米1.4元物業費價值的優質物業服務。

“居民其實都同意也理解物業費漲價，但問題就在於漲多少，以及漲價后物業公司如何保証服務水平能質價相符。”傅燕君說。

要漲價，那就先“打樣”。楓林街道城建中心主任康胤介紹，街道、居民區、物業與業委會等多方共同制定了專屬於宛南六村的“滿意物業”服務提升方案，並達成共識：高建物業先提高服務水平，再商討物業費調價事宜。

於是，高建物業開啟了為期一年的“新試用期”，先呈現物業費漲價后的服務效果。

變化逐漸發生：人員配置方面，宛南六村的安保人員由6名增至9名，保潔人員由6名增至8名，垃圾庫房安排了專人管理﹔服務內容全部更新，保潔每周清掃頻次增加，小區需要清理的花壇、保安和保潔的巡邏內容也明確劃分﹔小區車位由132個增加至186個，新增“親情停車”政策，同時調整停車收費標准。

居民區黨總支則採取多種方式，盡可能聽取全體居民對物業費調價的意見建議。孫嶸捷介紹，今年以來，宛南六村每月依托網格體系，召集樓組代表會議征詢居民意見，並依據反饋及時調整物業人員配置、改進物業服務措施。

小區“三駕馬車”實行合署辦公，實行“一窗受理、集成服務、接訴即辦、首問負責”﹔高建物業建立“滿意物業”黨群服務站，設置熱線專管員，居民有訴求第一時間響應，並開展“亮價格、亮標准、亮計劃、亮服務”的“四亮”活動﹔小區業委會成員架構進一步優化，吸納黨員成為新成員。此外，宛六小區還有一支由168名骨干志願者組成的治理力量，貢獻“腦力”和“腳力”。

有居民起初不同意調價，居民區工作人員一邊上門介紹小區的“三年行動計劃”，一邊將物業經理拉進樓組長聯絡群，居民發現問題可隨時在微信群裡提出。

“效果立竿見影，有次這位居民正好上報樓道堆物情況，物業隨即安排保潔，10分鐘內完成了清理，這下居民信任物業提升服務是‘來真的’了，也認可了調價方案。”孫嶸捷說，關鍵就是“事事有回應”。

“答題”才剛開始

7月1日，宛南六村居民區正式啟動物業費調價，在小區活動室張貼公示文件，向居民公開征詢意見，並召開“三駕馬車”會議集中解答居民疑問﹔7月17日起，小區公共區域設置了投票箱，周末則由居委會協同物業、業委會成員上門發放表決票﹔一周后，7月24日，共回收952張有效表決票，參與率實現100%，其中同意率達97.9%。

“希望物業服務水准能保持，我們會關注物業的長期表現。”居民周玉娥說，今年以來，高建物業提供的服務品質確實遠超周邊同類小區。此前，她曾因小區環境破舊而不願邀請親友來訪，現在卻變成周邊小區居民羨慕的對象。

居民關心的常態化服務品質如何實現？記者了解到，宛六小區加梯的后續維保也由物業一體化管理，各居民樓道內都設置了保潔執勤記錄表，居民可及時了解保潔人員的作業時間並監督清潔效果。

除了居民有監督窗口，物業公司自身也在試點“物業+養老”，提升服務的深度與廣度。據悉，目前宛六小區有16位80歲以上獨居老人，高建物業安排專人每日上門收取垃圾，並發放服務聯系卡，提供免費上門的家電維修服務，還提供燒菜、擦玻璃、洗地、助浴等特色服務，老人可提前預約。

“最近，陪診服務需求相當旺盛。”高建物業經理顧超萍介紹，宛南六村居民可通過物業服務平台預約，企業總部統一調度派單，安排專業陪診師上門。同時，高建物業正組織工作人員考取專業陪診師資質，以便在緊急情況下持証上崗，快速協助老人就醫——各方協力，實現共建共治共享的社區治理新格局。

可見，物業服務質價相符這張試卷，答題才剛開始。

（來源：解放日報 記者 舒抒）

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