■2025年第五批次宅地交易總出讓金額高達212.57億元，6區6幅地塊中5幅溢價成交。浦東、楊浦與閔行的地塊分別以41.7%、30.8%和12.9%的溢價率拍出

■上海上半年宅地圍繞虹橋商務區、張江科學城、寶山南大、紫竹科技園區等產業片區組團出讓，凸顯了“以產興城、以城促產”的深層邏輯和新質生產力的輻射牽引

不出意外，上海土拍再次成為全行業熱點。昨天，為期兩天的2025年第五批次宅地交易結束，總出讓金額高達212.57億元。

一個月前，出讓預告發布時，不少人捏了把汗。這是上海今年來放量最大的一次土拍，6區6幅地塊集中亮相，金山新城等傳統遠郊和寶山南大“巨無霸”組合地塊能否扛住市場的“壓力測試”？6月是一個微妙的時間點，在一年中承上啟下，上海土地市場如何表現，或將影響未來住房供應格局和價格預期。

然而，市場比預期更有熱度。三大“意外”尤為亮眼：浦東曹路地塊以近年最高溢價率落槌，遠郊金山地塊溢價突圍，楊浦濱江持續穩居熱銷板塊。更值得關注的是，上海土地溢價范圍顯著擴大，在中心城持續高熱創“地王”的基礎上，外圍區域的熱度從零星散點升級為成片爆發。上海土地市場仿佛比天氣更早一步，沖刺進入“三伏天”。

供地策略精准對接產業布局

第五批次出讓宅地分布在青浦、閔行、寶山、楊浦、金山和浦東，5幅溢價成交，1幅底價成交。浦東、楊浦與閔行的地塊分別以41.7%、30.8%和12.9%的溢價率拍出，熱度超過預期。“本次土拍共有17家企業參拍，從報名情況看，楊浦濱江、浦東曹路和閔行顓橋的熱度最高。”中指研究院上海數據總經理張文靜說。

令人意外的是浦東曹路地塊。昨天上午的競拍中，4家房企激烈搶奪曹路地塊長達一個多小時，現場在進行67輪競價后到達第一輪競價上限，此時溢價率為40%，無一競買房企放棄，全部進入競高品質環節。在競高品質環節中，安徽高速和聯發互不相讓，雙雙進入第二輪競價。最終，聯發以超高溢價率摘得地塊，曹路地塊也成為近年來上海溢價率最高的地塊。

曹路地塊為組團出讓，由宅地和公共服務用地組成，宅地還配置了2%的保障性租賃住房。為何還能如此搶手？地塊周邊新房購買力強、市場承接力好自然是一方面，區域的精准規劃和產業定位也在發揮作用。

曹路毗鄰張江科學城，作為上海中城地帶重點發展區域之一的“金海灣”現代城鎮，已在開展城市設計國際方案征集工作。昨天出讓的地塊位於曹路科教園區，這裡正在構建“教育+產業+生態”智慧新城。

經過40輪報價拍出的閔行顓橋地塊，周邊配套成熟，2.0的容積率為房企打造高品質產品留足了發揮空間。 從發展定位看，顓橋正在打造區域內的產城融合社區，此次出讓的地塊緊鄰大零號灣科技創新策源功能區等產業高地，又在閔行航空航天、人工智能、生物醫藥等新質生產力板塊輻射范圍內。此次的高品質住宅有望作為支撐科創人才生態的重要載體，成為區域吸引力的核心要素，也是產城融合發展的關鍵需求。

可見，上海房地產市場的可持續動能深度錨定在產業與空間的協同進化中。上海全力建設“五個中心”，持續吸引高端人才集聚。這類群體對高品質住宅的需求，構成了樓市的“基本盤”。為了讓土地供應策略精准呼應產城融合邏輯，規劃賦能在各區的宅地出讓中被置於愈發重要的位置。

第一太平戴維斯中國區策略顧問部負責人朱鋒告訴記者，上海上半年宅地圍繞虹橋商務區、張江科學城、寶山南大、紫竹科技園區等產業片區組團出讓，凸顯了“以產興城、以城促產”的深層邏輯和新質生產力的輻射牽引。這種供地策略精准對接了上海“五個中心”建設和重點產業廊道布局。

這種“產業基地+住宅組團”的出讓模式已成為上海土地調控的常態化工具之一。在規劃強調空間重構的背景下，金山、嘉定等遠郊產業區將通過“適配性”宅地出讓加速人才導入，寶山南大等轉型區域則借力TOD模式實現產城升級。預計后續在大虹橋拓展區、張江科學城等戰略區域，還將出現更多產住融合地塊包。

宅地“溢價圈”向外大幅推進

另一個意外，是金山地塊今年首次供應就以9.78%溢價成交，將上海宅地從市中心覆蓋郊區的“溢價圈”，再向外推進了幾十公裡。

此次為廈門建發在金山的再次加倉。該地塊是匯龍湖高品質生活社區板塊的第一宗出讓地塊，容積率為1.25，房企可以規劃打造低密度高品質住宅，優勢突出。在可預見的未來，地塊周邊住房需求旺盛。

金山區規劃和自然資源局副局長石優學表示，雷克薩斯純電動汽車及電池研發生產項目計劃2027年投產，直接提供約1000個就業崗位。上海灣區科創中心也在集聚中科生態數字港、東湖國際創新中心等科創載體，預計引入1.5萬名高精尖人才。

今年以來，上海已有多幅新城地塊溢價成交，前端土地和后端樓市相互影響、形成良性互動，引導開發商和購房者預期不斷增強。

6月16日，國家統計局發布今年5月70城商品住宅價格數據。數據顯示，上海以0.7%的環比漲幅成為唯一上漲的一線城市。今年5月，上海新房成交面積61.8萬平方米，環比增長16.5%，同比增長23.7%，樓市呈現量價齊升態勢。

張文靜表示，上海土拍熱度持續升溫，各優質地塊未來將為區域發展提供高品質住房。隨著優質新房供應不斷加大，疊加政策效應的持續釋放，上海房地產市場或將愈加穩固。

楊浦濱江誕生板塊新“地王”

楊浦東外灘地塊吸引了6家競買人參與競價，競拍戰況可謂激烈，經過95輪競價，最終由保利發展競得，樓板價突破每平方米9.55萬元，成為板塊新“地王”。

這一次，是保利發展近兩年在楊浦濱江布局的第四個項目。保利發展深耕楊浦濱江，過去一段時間裡，多個項目銷售成績優異。保利外灘序認購率在去年曾高達727%，深受市場追捧。

不過，拉長時間軸看，楊浦濱江如今的土拍盛況何嘗不是又一個“想不到”。

在2016年黃浦江兩岸公共空間貫通前，楊浦濱江被叫做“工業鏽帶”，大多數岸線“隔江不見江”，產業能級相對落后。此后一段時間，由於精心打磨產業定位、編制規劃，楊浦濱江開發一度被外界認為“進度過慢”。不過隨著規劃逐步落地，基礎設施和新興產業導入，成為“生活秀帶”的楊浦濱江快速崛起，能級還在不斷提升。

不久前，楊浦區舉辦了本年度全球推介大會，發布營商環境、重點產業發展及產業政策。最近楊浦地塊頻頻出現競拍熱度，就得益於數字新經濟的產業帶動。（記者 戚穎璞）

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