奉賢持續“騰籠換鳥”，推動產業轉型升級

百年鼎豐醬園變身商業街區

5月18日，奉賢區“南橋源”城市更新項目中的“鼎豐醬園”將正式開業。歷經4年多的改造，這處有著150多年歷史的百年醬園老工廠即將化身集文化創意、主題餐飲、研發辦公於一體的綜合性商業街區，以嶄新面貌重現。

5月底，位於奉賢區工業綜合開發區內的凱寶藥業現代中藥智能制造產業化項目也將正式開工。該項目總投資超12億元，預計3年后達產。屆時，項目如今所在的荒地將轉變為畝均年稅收150萬元的智能工廠。

這兩個項目背后有股相同的牽引力——近年來，奉賢區通過土地收儲、減量化、城市更新、產業結構調整等方式，大力推進低效產業用地處置，以此為優質產業項目騰出空間，推動產業轉型升級，提升城市服務能級。

產出強度“硬指標”

凱寶藥業現代中藥智能制造產業化項目所在的地塊原為靈芝村玩具廠、馬具廠等五戶老企業使用，物業大多處於空置或產出低效的狀態。盡管老廠區佔地面積僅約21畝，但實則制約了100多畝的規劃工業用地發展。在2023年的產業用地綜合績效評估中，該地塊被認定為D類地塊，列為低效用地。最終，奉賢區決定以土地收儲后重新招商出讓的方式完成此地塊的處置。

據奉賢區規劃資源局副局長蔣雲飛介紹，該地塊於2023年12月完成收儲。同一時間，作為地塊所在園區的工業綜合開發區也緊鑼密鼓開展招商工作，引入服務區域產業導向的新項目。去年3月，該地塊出讓給上海凱寶藥業股份有限公司，用以建設現代中藥智能制造產業化項目，總用地面積約103.8畝，預計達產后年銷售收入15.6億元，稅收1.5億元。

在該項目所在的工業綜合開發區，近年來類似的低效產業用地處置、產業結構調整也在系統性推進。數據顯示，過去8年裡，工業開發區共完成123個產調地塊，共騰出土地4346.83畝，佔開發區產業板塊土地面積的40%以上。工業綜合開發區黨組書記、董事長李永杰說，產業園區競爭力與生命力的核心要素是創新。要保持優勢，不能把發展停留在現有總量或規模的質量尺度上，而是要主動求變，以滾動迭代的產業結構調整布局長遠發展。8年多來，工業綜合開發區已新增超140家高新技術企業，將產業板塊畝均稅收提高至1.7倍。

存量土地的騰籠換鳥，本質上是為城市增強產業動能提供空間保障，而要優化空間資源配置，就需要規劃引導，進而推動優質產業項目落地。

今年3月底，位於杭州灣開發區內的“東方美谷·生命信使”基因藥物創新產業基地開園，該項目是奉賢首個以基因藥物為主要特色的生物醫藥創新基地，依托奉賢生命健康產業稟賦，布局前沿創新領域賽道。在已落地的產業項目中，兆維小核酸藥物研發生產基地年產值預計達40億元。鮮為人知的是，如今這片高標准產業園區，兩年前還是一塊等待項目的“睡地”。2016年，原本位於該地塊的化工企業關停，隨后幾年中，由於企業土地面積過大，引入單一項目進行資源消化較困難，土地長時間閑置。

2023年，奉賢區通過政府收儲后重新出讓的方式，對原低效用地進行再開發，並瞄准奉賢四大主導產業方向布局，引入基因藥物龍頭企業兆維生物等項目，打造生物醫藥產業集聚區和創新高地，讓低效用地成為奉賢產業轉型的示范地。

城市功能“軟實力”

產業用地提質增效，要衡量的不僅僅是產出強度、經濟密度、創新濃度等硬指標，還有人文歷史、城市服務功能等軟實力。

以“鼎豐醬園”為例，奉賢有許多老工業區和老廠房，它們是近代工業發展史的佐証，有較高的保留保護價值。歷史記憶需要保護改造，如果加之適當的運營管理，更可以成為區域活力的觸發點。

鼎豐醬園始建於1864年，是上海歷史最悠久的釀造廠之一，因百余年前生產“進京乳腐”久負盛譽。鼎豐醬園位於南橋老城區，北側緊鄰浦南運河。在更新前，廠區共有40棟建筑，主要為工業廠房和辦公設施，修建年代及房屋質量各異。而廠區周邊最早的農田阡陌，早已隨著城市建設成為密布的居民區。在周邊環境映襯下，老舊的廠區顯得有些格格不入，有限的土地空間也制約了企業生產規模的進一步擴大。因此，2020年，鼎豐醬廠遷往新廠址。在部分拆除后，保留下來的醬廠舊址成為奉賢區區級文物保護單位，作為奉賢珍貴的工業遺存成為“南橋源”城市更新項目重要的組成部分。

據蔣雲飛介紹，考慮到鼎豐醬園的區位條件，奉賢區在2021年4月對其完成規劃調整，將用地性質由住宅混合用地調整為教育科研設計用地，同時配合整體規劃設計，將濱河一側用地劃為公共綠地，並保留沿河的醬油車間、黃酒倉庫、包裝車間等4處歷史建筑。這一切的目的，就是要結合鼎豐腐乳中華老字號的品牌優勢和鼎豐醬園工業遺存的特色亮點，打造出文化和商業IP。在融入新興文化科研產業、商業項目的同時，填補老城居民長久期盼的綜合商業配套空白，進一步完善“15分鐘社區生活圈”建設，提升周邊居民的生活便捷度，讓城市記憶為城市活力與功能提升增能添彩。

記者了解到，在改造過程中，項目建設方奉發集團對保留下的歷史建筑與結構進行了保護性改造，並提取場地內原有建筑和構建要素，將馬賽克、水刷石、瓦罐、生產設備等進行重新拼貼設計，既保留原有空間特征和歷史記憶，又以通透靈動的空間樣態提升當地環境品質，將2.4萬平方米的老廠區打造成有趣包容的文化街巷。

如今，從空中俯瞰更新后的鼎豐醬園，煙囪、水塔、發酵車間等歷史建筑與現代大樓新舊交融錯落有致，並融入開放的城市界面與濱水綠地空間，市民沿河散步時可在歷史建筑旁駐足，感受時空與記憶的交織。眼下，餐飲、文創、培訓、辦公、零售、展陳等多元業態已陸續入駐園區，改造中新增的295個機動車位也面向周邊居民開放使用。在奉發集團副總經理周衛中看來，老城區的城市更新項目，關鍵是要在有限空間內營造復合業態，盡可能滿足居民多元需求、回應民生關切，打造產城人文深度融合的空間。

蔣雲飛表示，2025年是產業用地“兩評估、一清單、一盤活”專項行動的第二年，今年奉賢全區將有3.4平方公裡存量土地、共涉及152幅地塊提上煥新日程。

（來源：解放日報 記者 沈思怡）

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