泰來坊地塊變身普陀MOXY酒店，鴻壽坊、統益裡開放式設計與街區融合

長壽路街區“精致煙火氣”，激活消費新亮點

這段時間，泰來坊酒店總經理王東東已接待了好幾撥現場咨詢。“我是泰來坊原住民，聽說酒店要開業了，我想預訂我家以前的房間住一晚可以嗎？”咨詢的人都是舊改居民，有的已經搬遷至外區，有的甚至已定居國外，這次專門坐飛機回來。

位於普陀區江寧路澳門路的泰來坊城市更新地塊，原是承載著上海記憶的裡弄建筑群，如今變身為知名酒店集團萬豪旗下的普陀MOXY酒店。本月末，這座全國首家MOXY石庫門酒店將正式營業。

無獨有偶，在長壽路街區，已運營一年半的鴻壽坊、近期煥新的昔步·統益裡也是曾經的舊改地塊，如今共同構成一條小而美的“精致煙火氣”消費帶。這些由舊改地塊更新而來的商業體，不僅保留了歷史肌理，更通過文旅商體展聯動，探索出一條可持續的消費升級路徑。

記者調查走訪普陀長壽路街區，試圖探尋城市更新如何激活消費新亮點？

入住石庫門酒店

感受天井裡休閑時光

泰來坊始建於20世紀30年代，由新仁紀營造廠出資建造，是上海晚期石庫門裡弄建筑的縮影。近百年來，這裡曾用作居民住宅和沿街商鋪，卻因歲月侵蝕逐漸褪色：狹窄的弄堂、斑駁的外牆、老化的設施，讓這片歷史街區一度陷入沉寂。

為喚醒城市記憶、改善居民生活，地塊舊改完成后，在普陀區政府的統籌下，普陀西部集團對泰來坊啟動了更新改造。

西部集團下屬城市更新公司副總經理邵子龍告訴記者，更新前，該地塊的裡弄街巷空間肌理清晰完整，石庫門建筑風貌具有一定的典型性。更新改造方案以“保留地塊肌理，重塑建筑風貌，傳承歷史記憶，激活城市活力”為原則，旨在實現以點帶面、輻射周邊的城市更新目標。

改造后的泰來坊，最引人注目的當數萬豪集團MOXY品牌入駐。MOXY酒店是一個精品生活方式品牌，專為千禧新生代旅行者打造。

記者看到，MOXY酒店的大理石門頭保留原始建筑風貌和肌理，復刻泰來坊原始牌樓的細節。酒店整體呈現石庫門風格，以經典的青磚灰瓦為主色調，融入現代線條，既復古又時尚。

泰來坊周邊區域作為中國近代民族工業發祥地，曾經紡織廠、印染廠、啤酒廠等雲集，設計保留了不少獨特的工業元素，比如工廠印象涂鴉、鋸齒風格裝飾品等。“酒店主打海派工業風，要讓客人入住時，既能觸摸1930年的磚牆，又能感受2025年的心跳。”王東東說。

酒店大堂內，兩層樓高的大片落地窗帶來通透的視野。台球桌、老式電話，方形廚房酒吧、十余個休閑座椅帶來開闊的交友空間﹔沿著一樓復古旋轉樓梯向上，還可看到鑲嵌著石庫門雕花元素的圖書館、會議室和健身房。酒店擁有92間風格迥異的客房，包括一樓庭院房和五樓四米挑高房，價格從600元—1000余元/天不等。入住庭院房的客人，可以坐在庭院的椅子上，感受石庫門天井裡的休閑時光。頂樓部分房型，還1:1還原了老虎窗結構。

值得一提的是，酒店一樓的酒吧、咖啡廳、餐飲倡導開放式理念，不僅服務於酒店住客，還向居民開放，讓酒店與街區更好地融為一體。王東東說：“酒店距離上海火車站約1.4公裡，步行可達地鐵站及街區內各商業體。開業后，有望成為不少游客的入滬第一站。”

開放式街區設計

將社區商業帶入日常

如果上海普陀MOXY酒店的客人在周邊逛逛，15分鐘內就可以走到鴻壽坊、統益裡，無論是品嘗咖啡、小酌一杯，還是吃頓美餐、晒晒太陽，都是不錯的選擇。

仔細觀察會發現，傳統商業體往往以“封閉式盒子”形態存在，而長壽街區的更新項目，不僅MOXY酒店採用開放式理念，鴻壽坊、統益裡更是採用開放式街區設計，形成“商業+社區+公共空間”的融合格局。

瑞安房地產鴻壽坊項目總經理王瑩說，很多老上海人對長壽路頗有感情。大自鳴鐘一帶，曾經商肆繁榮、人聲鼎沸，是滬西重要的商業中心﹔亞新生活廣場曾領風氣之先，舉辦的張信哲演唱會萬人空巷……曾經的繁華與懷舊，成為開發商與商家選擇長壽路的重要原因，而打破物理邊界，實現人流共享，將成為重新激活長壽路的關鍵。

有趣的是，石庫門裡弄的魚骨狀肌理，本身就為商業的開放提供了天然條件。

在鴻壽坊，1933年始建時的魚骨狀肌理石庫門裡弄結構被保留下來，紅色屋頂延續了舊改之前的屋頂顏色和樣式，門頭的花紋保留了ArtDeco建筑經典的裝飾元素，從老房子回收的紅色陶土磚構成鴻壽坊食集的主要面貌……在王瑩看來，從古至今，人們對於舒適的街區尺度並沒有變化，因此鴻壽坊以開放的方式延續了西康路、新會路的小街區尺度。但生活方式改變了，商業業態就要多元、迭代。人們可以從任何一個地方進入鴻壽坊，只是單純逛逛，卻可以讓一家四代人都找到自己的喜好。

在佔地面積更小的昔步·統益裡，為了在傳承海派裡弄建筑的歷史文脈與新生活、新腔調之間尋求平衡，西部集團採用拆除新建、構件保護、增加地下空間等方式進行更新改造，頗具裡弄特色的魚骨狀街道格局將三片建筑有機串聯為整個步行街區，最終成為功能完備的商業辦公復合地標。

這種融合現代商業與歷史風貌，以開放的煥新方式與在地文化、在地風貌、在地環境共存，將社區商業氛圍重新帶入市民日常。數據顯示，自2023年9月開業以來，鴻壽坊以1.5萬平方米的空間實現日均客流超2.7萬、年接待量逾千萬人次的網紅效應。調研發現，以鴻壽坊為“活力原點”，大約30%的客流會順訪周邊商業體，人氣和流量沿長壽路不斷延展，形成消費鏈。

採用差異化競爭

用分層策略抓住客群

從業態上看，“吃”幾乎佔據了鴻壽坊商業業態的90%。沿街區域定位為“日咖夜酒”形態，引入精品咖啡館、小酒館、精致餐飲等，為追求潮流生活的群體提供豐富多元的體驗。

雅俗共賞的飲食特性，呈現在鴻壽坊的食集小店裡。美式街頭漢堡店和意大利牛肚包中間是膠東海鮮水餃，潮汕本地鹵味店鄰居是本地糖炒栗子鋪，轉身還能買上現炒葵瓜子，或者坐在養生茶飲店喝上一杯。

美式餐飲chili’s的店長Jay告訴記者，自開業以來，餐廳生意一直很好，工作日營業額達到2萬元左右，周末可達4萬元左右。“現在我們的消費者年齡跨度很大。白領中午來吃飯，老年人來喝下午茶，年輕人晚上來喝酒，周末則接待親子家庭。”

主打上海菜的餐廳“杜九月”則吸引老年客群。工作日下午1時30分左右，記者看到，這裡的上座率依然有五成，其中八成以上為老年人。住在江寧路上的戴芳阿婆說，自己幾乎每周都要和老伴來吃一次，招牌魚頭是必點的菜，兩人一頓花費200元左右。“我喜歡逛鴻壽坊，這裡每天都很熱鬧，吃完飯我們還會順便買點菜、帶幾個蔥油餅回家。”

打文化潮流牌，則是昔步·統益裡在長壽路商圈中的差異化競爭策略。由於商業體量較小，很多商鋪都採用復合型業態。邵子龍介紹，眼下，昔步·統益裡正全力招商，商戶已入駐七成。入駐這裡的各類店鋪中，普陀區首店的比例為100%，全市首店的比例超過五成。

比如，全國首家由加拿大駐滬領事館推薦的“StyleCanada”加拿大戶外用品集合店鋪，在開業之初就辟出場地打造“早C晚A”的休閑餐飲空間，讓市民走進店鋪社交，帶動產品銷售額增長。該店店長介紹：“店鋪的目標就是提供北美的輕鬆生活方式。我們將根據顧客喜好不斷調整商品。”

正在試營業的祁彩源青藏文化演藝餐吧，除了可以吃到牦牛壯骨湯、冬虫夏草紅菇雞湯、酥油茶等特色餐飲，還特設演藝舞台，晚上7時至10時，由專人表演青藏歌舞。客人有興致，也可以一起歌舞。

即將開業的ESEE BAR&LOUNGE，是國內知名模特經紀機構打造的復合藝術空間，集紅酒雪茄吧、藝術展廳和品質餐飲為一體。

長壽路上原永樂電器所在地，如今變身長壽裡：品味清真西北菜，日營業額超過10萬元，淨素包子永遠排著長隊﹔189廣場主打“親子牌”，周末攀岩館客流超700人次﹔亞新生活廣場採用“白天銀發經濟+晚上夜經濟”的分層策略，精准抓住客群。

昔步·統益裡的火浪烤肉合伙人James告訴記者，街區活動常常能帶來跨區客流，會有浦東、楊浦等區的消費者專程過來打卡。

居民們發現，煙火氣十足的長壽路漸漸回歸，而且更精致了。

打造鄰裡社交場

吸引客群“情感消費”

如果說，石庫門更新保留了歷史記憶，吸引居民游客前來“情感消費”，那麼，街區的文旅商體展聯動，則帶來新鮮感，制造了更多消費場景。

拿鴻壽坊來說，4月22日啟動的2025天地綠動生活節，將持續兩個月，聚焦“可持續社區生活方式”理念，深度鏈接全齡段居民需求。其間，“綠動國潮咖啡節市集”，以咖啡文創周邊、互動游戲、綠色有機農場風物等攤位，打造都市輕自然空間﹔“煙火市集”及“好綠友游園會市集”，則通過玩具周邊、非遺手作、趣味童年游戲等環節，傳遞鬆弛自在的生活態度。

王瑩表示：“商業體的開業只是開始，需持續調整業態，進行長期主義運營，否則所謂的網紅可能只是曇花一現。而文旅商體展聯動，不僅可以提升消費，也能打造人本友好的鄰裡社交場，形成街區與社區共生的形態。”

鴻壽坊將每月28日定為會員日，提出“1%消費捐”計劃，鼓勵消費者將小票捐出，鴻壽坊將其面額的1%用於長壽社區公益，如為孤老送米油等，增強社區認同。

2025上海國際咖啡文化節期間，普陀區將咖啡文化與中國旅游日相結合，推出“啡嘗蘇州河”藝術生活季，屆時，鴻壽坊、昔步·統益裡等都會參與。今后，昔步·統益裡還將設立“藝術社交客廳”，聚焦文化潮流活動，打造一個集文化藝術、餐飲娛樂、特色零售於一體的海派精品文化潮流街區。

長壽路街道黨工委書記王遠華介紹，街道搭建平台，牽頭成立長壽路城市更新臨時黨委，定期組織商戶學習交流，普陀區相關委辦局、街道負責人參加，隨時幫助解決問題。長壽街區的商業體目前形成聯動、共生生態，與不久前剛剛升級的長壽公園、長壽社區衛生中心等一起，共同提升“15分鐘社區生活圈”的居民獲得感。

隨著時間變遷和城市拓展，上海一部分石庫門裡弄已從曾經的居住功能向其他功能轉化。在上海社會科學院應用經濟研究所研究員萬勇看來，通過城市更新並植入新業態，將其打開成為公共性的文旅、商業載體，既保留煙火氣，也能讓更多尋常百姓進入，體驗其歷史肌理，重構消費生態，是值得借鑒推廣的方式。

（來源：解放日報 記者 周楠）

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