上海二手房交易量創44個月來新高

同期新盤熱度高，九月起“好房子”新規有望進一步帶動需求

上海浦東新楊思一個以高品質裝修為賣點的樓盤最近成功“出圈”，3月底售樓處開放以來，單日最高客流破千組，清明假期也成為看房熱門地。

新盤熱度高，離不開地段優勢和品牌營銷，背后更有市場趨勢漸漸顯現。今年3月，上海二手住宅成交2.69萬套，月度成交套數創2021年8月以來最高。

記者從上海市住建委獲悉，今年9月起，上海將施行新版住宅套內質量驗收標准，落實“好房子”建設要求，引導房企打造更高品質住宅，有望進一步帶動市場需求。

當前行情映照真實供需格局

清明小長假，新楊思這一樓盤項目銷售員小蔡和同事忙得連軸轉，“不少人趁著認購前的最后一個周末趕來體驗，沙盤和樣板房要擠著看”。這些客戶大多來自三林、張江和金橋等地，共同訴求便是換一套面積更大的新房。這個樓盤首期推出的120平方米、140平方米兩類房源，剛好滿足改善性需求。

新房銷售情況是衡量樓市熱度的關鍵指標之一。良好的新房銷售態勢，不僅能激活設計、建材、施工、家裝、家電等一整條房地產開發產業鏈，還事關所在區域的配套能級。

值得注意的是，新房市場的“日光盤”在全市多點開花。今年3月份開盤的29個樓盤，近半數認購率超過100%，約7個“日光”。令人意外的是，像寶山大場中環置地中心望雲、浦東唐鎮開雲湖璟華庭、寶山楊行四季隱秀、浦東曹路象嶼聯發金海汀雲台，地段優勢不突出，房源卻在開盤首日幾乎全部賣出。

在新房市場，中高端項目依然頗受歡迎。上海中原地產首席分析師盧文曦表示，3月份全市新房成交面積的前五名中，有3個項目單價超11萬元/平方米，帶動新房交易價格環比上漲14.9%。本月，上海繼續保持中高端項目的供應力度，最新入市的5個樓盤中，有4個單價超過10萬元/平方米，其中就包括該新楊思樓盤。

購房者關心“小陽春”究竟能否持續？市場普遍察覺到，當前行情更能映照真實供需格局。距離上輪上海樓市新政執行已有半年時間，如今的樓市不受新政直接刺激，也無重大節假日影響，交易節奏恰好表明市場情緒升溫，購房者預期和信心不斷復蘇。

上海市房地產交易中心副主任阮駿麒表示，目前，“滬九條”“滬七條”政策效應仍處於釋放階段，樓市行情有望延續去年四季度以來回穩向好態勢，行情將保持在當前水平。

倒逼成本博弈轉向品質競爭

如果將時間線拉長，就能發現，新楊思樓盤的火爆早有跡象。

樓盤所在地塊於去年11月出讓，以40.37%的溢價率創三年來新高，並成為首個觸發上海“雙高雙競”土拍規則的地塊。

“雙高雙競”土拍規則從2024年9月開始執行，是指兩輪競價、兩輪競高品質建設標准，意在從土地源頭引導住宅品質提升。如今，當新楊思地塊住宅設計方案化作樣板房和沙盤擺在人們面前，“頂配”高品質指標如何呈現，自然吸引人們的注意，樓盤火爆也就不足為奇。

從長遠來看，提升住宅品質需要貫穿整個開發全生命周期。3月31日，住建部發布《住宅項目規范》，正式為“好房子”定下新標准。上海市住建委加碼跟進，將於9月1日起執行新版《住宅工程套內質量驗收標准》，其中包括新增對精裝修住宅套內空間尺寸的測量要求。

上海市建設工程安全質量監督總站質量管理科有關負責人介紹，近年來，上海小區業主反映的新房質量問題發生變化，主要集中在外牆滲漏、內牆質量、地下停車庫、室內地面、門窗以及給排水與燃氣等方面，其中外牆滲漏較為突出。 下轉 5版

（上接第1版）新規以問題為導向，較此前更為細化。如，針對工程質量投訴較為集中的外牆、外窗滲漏等問題，提出細致的驗收要求﹔新增淋水試驗和紅外熱像法等檢測要求，增加室內環境污染物報告、全裝修住宅設置燃氣泄漏報警系統的檢查要求，增加預埋件、櫃體、家具等其他細部驗收要求。

值得關注的是，新版驗收標准中原先的“弱電工程”一章改為“智能建筑”，增加了智能家居控制系統的驗收要求。集成式廚房、低溫熱水、新風系統等新興裝修元素，驗收標准也給出明確定義。

上海易居房地產研究院副院長嚴躍進表示，國家和地方相繼出台“好房子”新標准，將進一步促進行業洗牌和市場分化，倒逼房企從成本博弈轉向品質競爭，構建房地產可持續發展新路徑，進而帶動市場改善性需求。

開發商早已開“卷”產品力

記者走訪發現，“好房子”所具備的舒適、綠色、智慧等特色元素已然在樓市中初露端倪。

住宅新國標最吸引人的一項，是把住宅的層高標准提高到不低於3米。記者梳理發現，超過3米層高的樓盤幾乎遍布上海各區。

2020年1月上海正式推行《住宅設計標准》，這是現行的最新版標准。文中明確，住宅層高宜為2.8米，且不應大於3.6米。這一調整看似細微，實則為開發商打開了產品創新空間。

“3米層高是上海不少房企默認的開發標准，少數樓盤會因為周邊規劃的要求高度受限，層高低於3米。”一位資深從業者告訴記者。在2024年土拍中以全國最高單價出讓的徐匯濱江地塊，多棟住宅樓已拔地而起。根據項目規劃圖，建成后每層樓高有望超過3.5米。再看鬆江，3月開啟認購的中企譽品·銀湖灣二期項目，住宅層高也不低於3米。

在出讓階段高品質指標“拉滿”的新楊思樓盤項目，層高也明確不低於3.1米。銷售員小蔡介紹，預計交付時，室內裝修將引入杜拉維特、嘉格納、漢斯格雅、博世等一系列知名品牌。空間設計對標高端住宅標配，引入超大轉角飄窗和全屋軟水裝置。開發商還考慮到掃地機器人在家庭中的廣泛普及，在衛生間的台盆區域採用挑空設計，預留打掃空間。

看似高昂的成本投入，換來的卻是市場更為寬廣的接納度。近幾年上海的熱銷樓盤，無一不和品質緊密相連。2024年“三開三罄”的奉賢龍湖觀萃項目，“四開四罄”的寶山中環金茂府，在公區都引入健身房、藝術廳、會所、下沉庭院等以往市中心高端住宅區的標配。

“在我們已經落實的企業設計標准中，不僅提到層高達3米，而且也更加關注戶型通風、採光、門窗密閉性等，並且融合了新科技、新材料、新工藝應用。”中華企業設計管理部負責人說。

本應在成本與利潤的天平之間謹慎權衡、被動選擇的開發商，為何成了主動求變的驅動力？

這與上海高度開放的市場環境有關。“上海匯集了來自國內外最有實力的開發商，消費者要求高、選擇多，不‘卷’產品很難脫穎而出。”業內人士坦言。

一線城市的購房需求旺盛、資源配置優良，向來是地產界的“兵家必爭之地”。2024年，上海宅地競得人既有來自新加坡、泰國的外資房企，招商、保利、中海等央企，也有初入上海的外地民企，以及上海本土企業，這意味著未來住宅產品間的競爭會非常激烈。

“隨著住宅設計新國標落地，上海相關設計標准也有望得到優化。房企需要及時科技降本、創新產品，消納提標帶來的增量成本，進一步鞏固競爭優勢。”嚴躍進說。

（來源：解放日報 記者 戚穎璞）

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