■上海在充分發揮市場機制作用的基礎上，始終按照城市總體規劃要求保持著高質量發展定力和高品質建設追求，注重實現長遠的目標導向，圍繞服務“五個中心”核心功能建設，強化總規統領下的“規—儲—供—用”一體化管理，加快構建房地產發展新模式

3月28日，第三批次商品住宅用地正式出讓，涉及青浦西岑、閔行大零號灣、靜安大寧和浦東北蔡四宗地塊，成交總金額138.35億元。其中，青浦西岑地塊以底價成交﹔浦東北蔡地塊引來7家房企爭奪，最終以溢價40%成交。

上海出現一宗“遇冷”地塊，放在全國核心城市土拍普遍升溫的大背景下看，似乎有些令人意外。不過市場認為，在經歷多輪高熱度土拍之后，上海開始前瞻性謀劃更高能級的要素布局，錨定科創產業發展，通過差異化供地，重構城市發展邏輯。上海之所以能成為樓市風向標，原因正在於此。

科創腹地押注未來

科創概念，是本輪土拍的一大關鍵詞。

先來看位於西岑科創園區的青浦西岑地塊。由於隻有一家競買人報名，該地塊以6000元/平方米起始樓面單價、17.54億元起始總價，由長三角西岑科創經濟發展（上海）有限公司收入囊中。

零溢價成交，各方並不意外。西岑地塊佔地16.78公頃、含8幅子地塊，一次性出讓如此大規模的地塊，在近年來的上海非常罕見。同時，地塊毗鄰華為練秋湖研發中心，涵蓋住宅、商辦等多重業態，其中住宅佔比不足45%。青浦區規劃資源局有關負責人陳康告訴記者，西岑地塊品質要求高、建設周期長、資金回籠慢，對房企綜合開發能力設置了較高門檻。

如果把8幅子地塊拆分出讓，或許會吸引更多房企參與，賣出更好的價格。不過，上海沒有這樣做，原因很簡單：從功能定位來看，上海的土地市場從來不只是衡量樓市冷熱的溫度計，更是城市戰略發展的調節閥。

隨著本次交易落槌，西岑地塊將和華為練秋湖研發中心、在建城中村改造項目、復旦創新學院形成環湖創新走廊，幫助西岑科創中心完成“研發—孵化—產業—生活”全鏈條閉合，建成一座10萬人規模的世界級科創小鎮。

瞄准未來進行布局的還有閔行大零號灣地塊。和青浦地塊類似，閔行地塊也採用組團出讓模式，涉及住宅、酒店，21.72公頃的佔地規模同樣少見，因而吸引的競買人僅兩家。

從兩宗土地不難看出，上海土拍不僅僅看重房企的資金實力，更看重企業“與城市共成長”的意願和能力。半年前，上海靜安靈石地塊同樣以底價出讓，並附帶特殊的商業和落稅要求。

上海規劃資源局資源利用處負責人表示，上海在充分發揮市場機制作用的基礎上，始終按照城市總體規劃要求保持著高質量發展定力和高品質建設追求，注重實現長遠的目標導向，圍繞服務“五個中心”核心功能建設，強化總規統領下的“規—儲—供—用”一體化管理，加快構建房地產發展新模式。

熱度進入良性循環

白熱化，是本輪土拍的另一個關鍵詞。

浦東北蔡地塊競爭激烈，7家房企在首輪競價至40%溢價率封頂之后，進入第二輪高品質競價，最終由綠城集團摘得，裝修標准觸頂、公共服務配套標准觸頂、人才住房指標達0.6%，成為北蔡板塊新地王。閔行大零號灣地塊，商辦面積比例高，條件上不佔優勢，卻由象嶼以18.97%的溢價率摘得。靜安大寧地塊吸引9家房企競價，由本土民企大華集團以32.31%溢價率成交，成為大寧板塊新地王。

競拍熱度之高，連業內人士都要感嘆一句“超出預期”。不僅是上海，從全國來看，核心城市土拍升溫已成為趨勢。中指研究院指數研究部總經理曹晶晶說，去年以來的多輪組合政策效益釋放，房企普遍看好核心城市新房市場銷售回穩，補倉意願較高，年初拿地能夠在當年進入銷售階段，有助於回籠資金，提升周轉效率。同時，包括上海在內，各地都加大了優質地塊的供應力度。

上海率先進入樓市熱度的良性循環。從去年下半年以來，土拍市場“地王”和高溢價率頻出，暖意持續傳導到了住房交易市場。上海市房地產交易中心數據顯示，今年1月至2月，上海新房、二手房交易量同比增加28%、51%，成交價格總體回升。3月以來，新開盤項目保持較高熱度。

市場有了預期和信心，才會有更多滬內外房企加大力度投資上海。去年以來，單單廈門一座城市就有四家國企“北上”，在滬土地投資超150億元。

中指研究院上海數據總經理張文靜認為，未來上海或將繼續保持中心城區與郊區結合、優先供給區域內優質土地的供地特征，進而提升高品質新房供應量，並通過增強市場預期來推動樓市企穩。

引導建造“好房子”

“好房子”，是第三個關鍵詞。

全國兩會以來，“好房子”成為一大熱詞。上海從土地源頭出發，引導房企建造出優質的“好房子”。

根據公開資料，浦東北蔡地塊中小套型比例從常規的60%降低至45%，更好滿足多樣化住房需求﹔靜安大寧地塊中小套型比例為40%，房型設計有較大的發揮空間，是區域近年來少有的改善型住宅產品。

在建筑品質方面，靜安大寧地塊提出高要求，如同時達到綠色建筑二星級及近零能耗建筑要求，滿足建筑單體預制率40%或建筑單體裝配率60%，屋頂安裝面積不低於30%的太陽能光伏，在規劃、設計、施工、竣工交付等階段全部應用BIM技術，要求商品住宅裝修標准不低於5000元/平方米。

可見，高溢價、高熱度不再是上海土拍的唯一主線了。未來的上海土拍將更加關注長期主義，提供高品質住宅產品，助力城市高能級戰略發展。有專家指出，對優質房企而言，從“高溢價狂歡”轉向“長期價值深耕”，是挑戰，更是機遇。

（來源：解放日報 作者：戚穎璞 ）

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