“真如之心”征集設計方案，中海中心去年寫字樓租賃成交居首

抓后發優勢，真如能迎起飛嗎

近期，有好幾條與普陀區真如區域有關的新聞吸引了人們的關注。一條是，真如之心—上海西站及周邊區域，公開征集城市設計國際方案﹔另一條是，位於真如副中心的中海中心，位居上海寫字樓2024年度租賃市場成交量榜首。

真如之心，是真如板塊中一直未出讓的C位地塊。其核心區域是沉寂多年的銅川路水產市場地塊，還包括真如的地標之一真如寺。據透露，地塊裡將建商業體、辦公樓、住宅區和高端酒店。有市場人士分析，開始公開征集設計方案，意味著離出讓的時間越來越近了。屆時，中海真如境地塊、長江地塊以及真如之心地塊，將拼出真如板塊的完整拼圖。

真如地區，從《上海市城市總體規劃（1999—2020）》中曾明確打造的四個城市副中心之一，到作為上海“2035總體規劃”確定的九大主城副中心之一，相比徐家匯、五角場、花木等地區陸續進入發展快車道，一度因發展緩慢被視為令人惋惜的副中心。

隨著上海土地資源日益稀缺，佔地6.16平方公裡的真如副中心成為上海主城區可成片開發的好地段。

在當下節點，真如能抓住后發優勢，迎來起飛嗎？

古銀杏與玻璃幕牆相映

站在銅川路、曹楊路路口，眼前的場景充滿未來感：32.3萬平方米的真如環宇城MAX購物中心如銀色帆船破浪而出，分別高達200米和230米的中海中心雙子塔重塑天際線。而其地下空間，則與地鐵14號線真如站無縫銜接。

這個投資超200億元的超級TOD（公共交通導向開發）綜合體，正在重新定義城市空間的生長邏輯。

TOD模式，展現出不同於傳統CBD的路徑。地下五層立體開發，實現地鐵站廳、商業空間、辦公大堂的垂直疊合，形成“站城一體”的復合生態系統。項目建成后日均人流量預計達12萬人次。

空間重構正在引發產業要素的重新聚集。

作為全球首個“公園裡、純地下”的市區店鋪，山姆真如店開業不到兩年，宛如“流量發動機”，成為亞洲店王﹔環宇城MAX開業僅一年多，2024年日均客流量7萬人次，周末客流量超過10萬人次，年銷售額超過50億元。

商業體的高人氣，也延續到了寫字樓。總建筑面積約30萬平方米的中海中心，2024年全年租賃成交量超6萬平方米，目前已出租面積約15萬平方米。在全球經濟下行的大環境下，這對剛入市一年多的寫字樓來說，是不錯的成績。

中海地產上海公司相關負責人告訴記者，中海中心備受汽車行業巨頭的青睞。中國最大的汽車電子企業之一德賽西威旗下的智能駕駛技術企業迅猛龍、世界500強德國大眾旗下的自動駕駛研發企業艾爾維、全球著名發動機制造企業羅爾斯羅伊斯等紛紛簽約入駐。

京東集團也在去年與中海中心簽約，正式入駐。上海西站北側，是在建的京東上海總部項目。項目於2021年6月18日拿地，由京東與卓越聯合體獲取。規劃包括1棟高180米的超高層辦公樓、1棟高55米的人才公寓、1棟6層大型商業綜合體和4棟獨棟商業體。作為未來真如副中心又一個新地標，京東上海總部項目預計於2027年1月31日完工，將成為上海數字經濟產業創新生態的重要一環。

數據顯示，2024年，真如地區共引進千萬元級投資的招商項目28個。

在城市肌理更新方面，真如展現出歷史文脈與現代文明共生的獨特路徑。真如環宇城MAX前一棵500多年的古銀杏，與商場玻璃幕牆相映成趣，連通真如環宇城與山姆的銅川漁樂集市，則為曾經的銅川路水產市場留下印跡。這種“有機更新”理念，為高密度開發保留了人文溫度。

數字經濟時代價值重構

真如的真正蛻變，將來自數字經濟時代城市價值的重構。

眼下，真如地區正積極推進武寧創新共同體和海納小鎮數字化轉型示范區建設。

相比市中心高端商務板塊，盡管真如甲級寫字樓租金水平三年間增長35%，但配套的成熟以及租金的高性價比，成為吸引成長型科技企業的獨到優勢。區域內企業注冊數量年均增長18%，其中數字經濟企業佔比超四成。

元隆雅圖作為國家大型賽會活動的特許生產商與零售商，曾以“冰墩墩”出圈。元隆雅圖上海公司總經理林慶霖介紹，企業最終選中真如的一大原因，是看中了數字廣告園區所在地的產業生態。

位於中海中心C座的上海市數字廣告園區開園兩年不到，已吸引了利歐數字、劇星傳媒、快手磁力引擎、明思力、謙瑪網絡、蔚藍雲創等一批頭部企業進駐。張梓鈺是數字廣告領域龍頭企業宣亞國際的員工，見証了真如近幾年產城融合的迅速發展，不僅山姆、環宇城、海納中央公園已成為購物休閑好去處，他還入住了中海中心商務集群的配套公寓，實現了居住、工作、休閑“一公裡生活圈”生活，如今期待著中海劇院的開放。

海納小鎮，則可以理解為真如副中心的“平行數字世界”。它與杭州雲棲小鎮、無錫雪浪小鎮形成“三地三鎮聯動機制”，將讓真如成為數字化轉型場景體驗的代名詞，還將推動數字產業集聚，構建數字經濟生態圈。今年，海納數字創新中心、海納工程院等將正式開放，數據創新實驗室將為中小企業免費開放，打造上海乃至長三角地區數字化轉型思想策源地。目前，海納小鎮重點發展先進計算、深度智能、元宇宙等前沿科技產業，吸引了菲爾茲數學科學研究院中國中心、金賦水數字供應鏈項目相繼落地。

但真如的崛起之路仍面臨挑戰。與成熟CBD相比，商業能級尚存差距，夜間經濟活力有待提升﹔2024年軌交14號線真如站日均客流約1.2萬人次，遠未達到設計容量……

未來，真如的進化方向或將指向三個維度：其一是打造“24小時活力城區”，通過產城融合建設破除商務區“潮汐現象”﹔其二是建設“數字孿生城市”，利用BIM（建筑信息模型）、CIM（城市信息模型）技術實現智慧化管理﹔其三是構建“長三角創新節點”，依托沿滬寧產業創新帶形成區域協同效應。

（來源：解放日報 記者 周楠）

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