49輪競價后進入“高品質建設指標”競拍，嘉定新城地塊成交溢價三成

新城受追捧，上海土拍熱度加快回升

距離今年第一批次宅地出讓還不到半個月，昨天，第二批次宅地出讓緊鑼密鼓啟動，招商蛇口以26.6億元競得嘉定新城遠香湖地塊，溢價率30%。

這塊地不簡單——盡管與市中心相距近30公裡，卻成為上海今年首個叩開第二輪“高品質建設指標”競拍大門的宅地。不難發現，新城板塊已重回“流量C位”，變身房企競相爭搶的熱門投資標的。

新城再成熱門投資標的

嘉定新城遠香湖地塊一共吸引了招商蛇口、保利發展、象嶼與天安聯合體、綠城等4家房企參與競價。經過49輪競價，快速達到第一輪競價溢價率上限30%，成功將遠香湖地塊送入第二輪“高品質建設指標”競拍環節。

后續，兩家房企進入第二輪競拍，招商蛇口最終脫穎而出，“商品住宅裝修標准”指標觸頂3000元/平方米，“公共服務設施”指標觸頂1500平方米，“高端人才住房配建比例”指標0.2%。

在上海近幾輪土拍中，溢價已從中心城區向外圍拓展，遠郊地塊“身影”頻現，新城土地市場熱度明顯提升。

具體來看，2024年第七批次出讓的青浦新城地塊創下13.89%的溢價率﹔第八批次寶山淞南板塊兩幅地塊以14.86%及16.03%的溢價率出讓﹔第九批次鬆江洞涇地塊以27.93%高溢價率出讓﹔2025年第一批次鬆江新城地塊以14%溢價率成交、奉賢新城地塊以溢價率16.5%成交。

今年以來，“地王”一詞被業內頻頻提及，既有創下近年來最高溢價率的浦東新楊思地塊，也有通過協議出讓拿下全國最高單價的靜安寺地塊。盡管“地王”的說法略帶夸張成分，但這些高價地塊的涌現都在宣告上海土拍熱度正加快回升。

目前，上海房地產市場回暖，前端土地和后端樓市相互影響，引導開發商和購房者預期增強。根據國家統計局數據，上海新建商品住宅、二手房價格指數自去年10月起連續4個月上漲。中指研究院上海數據總經理張文靜表示，未來上海或將繼續加大對優質地塊的供應量，進而帶動新房市場預期，助力市場回穩。

新城增能級受市場認可

市場認為，本輪土拍仍是房企理性決策基礎上展現出的熱度。

一方面，嘉定新城遠香湖板塊銷售表現良好。去年，象嶼在遠香湖開盤的高層住宅項目去化率達99%，單價更高的疊排項目也達到了94%的去化率。另一方面，房企拿地的核心策略沒有變。“該地塊雖位於外環外，但屬於嘉定新城的核心板塊，周邊配套完善，再次印証房企聚焦上海區域優質宅地的拿地邏輯。”張文靜表示。

新城作為上海新一輪發展的獨立節點，近幾年得到了市區兩級大量資源傾斜。在宅地供應方面，上海也根據市場需求，加大優質地塊的供應力度，為打造高質量的住宅產品提供條件。

嘉定區規劃資源局有關負責人介紹，從2020年來，嘉定新城3個示范樣板區陸續開工，遠香文化環、西門歷史街區等新一批亮點工程即將呈現。

本批次出讓地塊所在的遠香湖中央活動區，正在打造一個科創科研、商業商辦、居住、公共服務等功能集聚復合的新城核心區。目前，S5滬嘉高速提升改造專項規劃已獲批復，高速公路東西兩側聯動發展將進一步提升新城的能級。部分持續跟蹤嘉定市場的房企，嗅到先機果斷出手。

綜合去年和今年的土拍表現來看，多個新城地塊均溢價成交，意味著上海五個新城的規劃願景和發展潛力受到市場主體普遍認可。

高品質指標引導建“好房子”

在上海的房地產領域，新的變化正在發生。政策引導和城市發展需求相互作用，讓“高品質建設指標”成為行業發展的關鍵要素，嘉定新城遠香湖地塊就是一個典型例子。

房地聯動價優化后，上海新房價格有了一定的上升空間。這一變化傳遞出積極信號，一方面讓購房者覺得房子有一定的增值潛力，另一方面也給有實力的開發商增加利潤空間，讓好地塊能找到好的開發商。

嘉定新城遠香湖地塊的出讓公告中，就明確規定了高品質建設要求。如，綠色建筑要求達到三星，能耗標准為超低能耗，底層架空面積比例要求達30%。建筑外立面主材應採用石材、鋁材等質量好、耐用的材質，限制使用涂料、真石漆等涂刷類材料﹔建筑外立面金屬部分應採用鋁板、紫銅等防鏽防腐金屬材料。競拍過程根據“雙高雙競”機制進一步提高了裝修標准、公共服務設施等品質要求，可以想見未來的住宅產品也將成為嘉定新城的標杆。

本月底，上海年內第三批次集中土拍接踵而至，來自浦東北蔡、靜安大寧、閔行紫竹、青浦西岑的4幅地塊進行現場拍賣，有望繼續提升土拍市場熱度。（記者 戚穎璞）

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