土拍“跨年行情”釋放利好信號

看好上海投資上海依然是具有資金實力企業首要選擇

■今年，上海宅地出讓的啟動時間大大提前，將採用“小步快跑”節奏，增加供地頻次，並根據規劃實施要求和市場供需變化及時調度推出合適地塊

春節前，位於鬆江洞涇的地塊吸引4家競買人激烈角逐，經過51輪競價，以20.52億元總價、27.93%高溢價率成交。

洞涇地塊不僅是上海2024年公告出讓的最后一塊住宅用地，也是2025年首塊公開競拍的住宅地塊，這一承前啟后、辭舊迎新的關鍵鏈接，引領上海土拍市場走出一波“跨年行情”。

信號一：政策效應集中釋放

從全國來看，新年首場宅地交易迎來的“開門紅”並非個案。截至1月21日，包括北上廣深在內的全國20個重點城市，2025年新建商品住房用地的成交面積同比去年同期增長了33%。

“這得益於國家一攬子增量政策效應的充分釋放。”上海易居房地產研究院副院長嚴躍進表示。

2024年9月26日，中央政治局會議推出一攬子增量政策。其中包括：支持推動房地產市場止跌回穩，疊加運用地方政府專項債券、專項資金、稅收政策等工具，促進房地產市場的穩定發展。國家一攬子增量政策為上海房地產市場復蘇回暖創造了條件。上海隨即採取一系列措施，三天之后發布“滬七條”樓市新政。

應該說，土地作為樓市供應的最前端，上海對去年全年土地市場進行謀劃調度。在土地供應階段就提高住宅品質建設要求，自去年6月起交易規則實現“三次跨越”，即第三批次放開地價的10%競拍溢價率上限，第四批次取消房地聯動價，第五批次開始實施“雙高雙競雙放開”（競高品質建設標准+競價，地價房價雙放開）。從第六批次開始，針對區域分化、冷熱不均的情況，進一步對接市場需求和適應情況變化，採取針對性有效舉措，供應地塊在保持中心城區比例的基礎上，逐步選擇外圍地塊適度投入市場。隨著黃浦江蘇州河沿線、東方樞紐及周邊、大吳淞等地區和鐵路鬆江站及寶山站、20號線延伸線、機場聯絡線等一系列重大規劃公示和項目落地建設，為未來地區發展營造了更加有利的環境氛圍。

疊加國家政策，上海表現為土地和房地產市場雙回暖。一方面，土拍市場持續向好，亮點頻出。2024年宅地交易無一流拍，地塊單價和溢價率，屢創新高。另一方面，商品住房成交“量升價穩”，2024年10至12月，新房月均成交76萬平方米，比1至9月的月均成交增加41%，比2023年同期月均成交增加15%﹔新房和二手房價格四季度指數環比持續上漲。

信號二：五個新城持續發力

2025年首拍，洞涇地塊受到熱捧，是否意味著郊區全線升溫？

記者梳理發現，目前開發商決策投資態度整體保持理性，競得地塊無論是在市區還是郊區，都是高品質地塊。從郊區來看，五個新城和南北轉型地段的地塊更加受到關注。上海市根據市場需求，加大優質地塊的供應力度，為打造高質量的住宅產品提供條件。

青浦新城地塊，借助長三角一體化和上海大都市圈的發展優勢，瞄准華為等高科技人群的居住需求，由外資（盤古地產）拿地﹔奉賢新城地塊，毗鄰新城綠心，憑借周邊藍綠交織的環境優勢、緊鄰軌交站點的區位、豐富的商業文化醫療資源等，民企（貝殼）以13.89%的溢價率競得，將通過可變戶型、立體綠化、多重服務等打造優質住宅產品和悠閑生活模式，提高新城建設品質。

年初出讓的鬆江洞涇地塊，得益於鬆江新城發力效應。基於明確的未來發展規劃，在鬆江當地，該地塊被認為是“滬鬆十二坊”區域價值轉化的空間“核爆點”。

記者了解到，鬆江“滬鬆十二坊·山水人文卷”將依托滬鬆公路發展軸，結合在建軌交12號線西延伸的站點布局，驅動若干重點功能板塊，激活佘山腳下山水十二景，引領區域整體發展和品質提升、品牌塑造。具體來看，“滬鬆十二坊”西側將打造以通波塘“一水兩岸”為中心的山水服務綠心，東側以洞涇未來灣為核心打造科技創新中心。

聚焦新城建設，鬆江也在推進土地資源的“優儲精供”，持續加大優質地塊供應。此次交易的洞涇地塊就很典型，在它周邊，有軌道交通12號線和9號線交會，有望激活區域交通網絡和地塊周邊配套建設。而且，鬆江洞涇地塊是上海2021年實行集中土拍以來，容積率最低的一幅地塊，為1.01，地塊周圍水系環繞，周邊住宅去化較快。這意味著，地塊未來的建筑密度較低，適合打造較高品質的改善型住宅產品。

結合去年綜合來看，第七批次、第八批次、第九批次出讓的青浦新城地塊、奉賢新城地塊和鬆江新城地塊，分別由外資、民企和央企競得，並且競拍溢價率逐步提升，意味著上海五個新城的規劃願景和發展潛力受到市場普遍認可。

市場認為，強化規劃引領和設計賦能，精准研究需求細分市場，發揮優勢特點打造個性化產品，或將是開發商的一條新路。

信號三：溢價向外圍拓展

“溢價”本身也值得說道。

位於新城地塊以溢價成交，並不是首例。實際上，從去年第七、第八批次開始，溢價已從中心城區向外圍拓展。

上海房地產市場逐步呈現趨暖向好的態勢，土拍熱度持續向郊區新城外溢，“捷報頻出”。去年第四批次中，位於市中心的徐匯濱江地塊拿下全國“新地王”﹔在第七批次中，位於內環和中環之間的浦東新楊思地塊，創下近年來最高溢價率並在競高品質建設指標中全面觸頂。隨著土拍熱度的持續上升，外環外的土拍回暖明顯。除了第七批次盤谷地產拿下青浦新城宅地、第八批次貝好家摘得奉賢新城地塊以外，寶山淞南商住混合地塊和純住宅地塊也分別以16.03%和14.86%的溢價率成交。

溢價向外圍拓展，和房地產市場整體向好有關。外圍的土地之所以有市場，根本原因在於供需關系——郊區高品質地塊上開發的好房子賣得動。

根據易居研究院的數據，2024年第四季度，上海新房供求關系即供/求指標分別為0.79、1.01和0.93。2025年1月1日至19日的統計數據顯示，其供/求指標為0.46。這都說明，上海房地產市場消化能力明顯增強，在積極消化庫存的過程中，房地產供需平衡的基礎更為扎實。

業內人士表示，從中心城區到新城的宅地普遍受到熱捧，是超大城市發展綜合效應的具體體現，是五個中心功能輻射的結果。

信號四：交易主體更多元

洞涇地塊競買人分別是招商蛇口、象嶼、國貿、保利發展，最終競得人為上海保利城市發展有限公司。

從2024年開始，一個明顯趨勢是土地交易市場出現新面孔，交易主體更多元。

滬外企業變多了。2024年，中建七局和中建港航、山東鐵投都是首次參與到上海土拍當中。第二批次土拍中，北京城建首次參與上海土拍，溢價摘得楊浦區長海社區地塊。閔行區梅隴社區地塊由安徽交控旗下的安高和安聯聯合體競得。可見在全國范圍內，上海依然是房地產行業高度認可值得投資的城市。

參與土拍的企業也打破了央國企主導的格局。自2022年以來，上海土拍延續以央國企為主力的格局，但是多元化趨勢開始凸顯。在今年第一批次第二輪中，民企大華、龍湖，分別斬獲閔行浦錦地塊、奉賢新城地塊。第七批次青浦新城地塊是由具備外資背景的盤谷地產競得。第八批次的徐匯龍華地塊由港資宸嘉發展集團競得，奉賢地塊由民企貝好家拿到。

這些交易案例釋放了一個信號：看好上海、投資上海，依然是具有資金實力的企業的首要選擇。

上海市規劃資源局資源利用處有關負責人表示，今年，上海宅地出讓的啟動時間大大提前，將採用“小步快跑”節奏，增加供地頻次，並根據規劃實施要求和市場供需變化及時調度推出合適地塊。

“上海土地交易市場”官網顯示，上海2025年第一批次浦東、虹口、鬆江、奉賢4幅住宅地塊即將於2月20日進行現場交易﹔另有嘉定1幅住宅地塊已於1月26日發布公告，將於3月3日進行交易。（記者 戚穎璞 實習生 王繹淩）

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