今年再盤活30平方公裡產業用地

聚焦重點區域，盤出大塊、連片且具備高強度開發潛力的空間“增量”

■“兩評估、一清單、一盤活”指的是，對產業用地進行綜合績效評估、綜合價值評估，形成產業用地ABCD分類清單，有針對性地採取路徑進行盤活。簡言之，就是把上海產業用地的“表現”進行打分，按照不同情況去選擇盤活路徑

不到一年時間，上海盤活低效產業空間“增量”已超過兩個黃浦區。

2024年4月，上海啟動產業用地“兩評估、一清單、一盤活”專項行動，盤活處置低效產業用地45平方公裡。記者從上海市規劃資源局了解到，今年還有30平方公裡提上煥新日程。

上海產業用地長期存在結構性矛盾，績效水平不高、發展不均衡。中心城區產業用地普遍總量小、布局散，很難產生規模效應。外圍地區總量大，情況更為復雜，有的園區逼近資源天花板，有的園區能級低，產出不足。

對低效產業用地，很難找到一種放之四海而皆准的解決方案。經過一年探索，上海梳理出包括土地收回、土地儲備、城市更新、減量化、園區平台回購（統租統管）以及違法整治等6種盤活路徑，通過靈活組合、相互補充，精准匹配不同地塊的具體狀況，真正做到“對症下藥”。

老牌工業區如何容納新產業

老牌工業區資歷深、資源足，經過多年發展，形成產業集群，但普遍面臨空間資源緊約束。要保持發展勁頭，必然要對產業項目“優勝劣汰”，可如果土地不足，再好的項目也進不來。

閔行區莘庄工業區就碰到類似的煩惱。這裡集聚了中國船舶、航天八院、上海電氣等重點制造企業，以17.88平方公裡的面積，實現年產值超千億元，如今能用的土地已經不多，很難再容納新的大項目。

“上海產業用地主要分布在外圍地區，這些地方是先進制造業的重要增長極和實體經濟的主要承載地，在定位上要突出產業集聚的規模效應和集群特征。”上海市規劃資源局產業用地處有關負責人說，沿著這一導向，外圍地區低效用地盤活靠的是多元路徑。

莘庄工業區規土所所長潘穎告訴記者，工業區正在打造6.5平方公裡空間信息產業集群，涵蓋了商業火箭和商業衛星等細分賽道。工業區在緊盯重量級項目招商引資的同時，也在加緊梳理盤活域內低效產業用地。

兩幅土地進入工業區平台公司的視野。一幅因企業自身原因無力再開發，閑置多年，另一幅當時正被一家企業使用，因經營不佳，無法達產。兩幅地塊雙雙在綜合績效評估中被評為亟待盤活處置的D類土地。由於兩幅地塊情況各有不同，莘庄工業區分別採用政府主導的土地收回、園區平台為主體的回購兩種路徑，盤活了共30多萬平方米的低效產業用地。

有了空間留白，莘庄工業區“一鳴驚人”。2024年，莘庄工業區憑借產業集群優勢，引入中國航天科技集團商業火箭公司，在兩幅土地上落地相關項目，搶得發展先機。

低能級園區如何找到新動能

管理粗放、能級和產出“雙低”，是上海郊區鎮級產業園區的共性問題。專家指出，鎮級園區資源稟賦不如國家級、市級園區，工業用地的地均產值差距明顯。數據顯示，全市績效靠后的50個園區，佔用了全市24%的工業用地，但產值貢獻不足6%，這些園區大多能級不高。

類似困境並不罕見。公開資料顯示，在鬆江佘山有一處鎮級園區，建成十多年幾乎無產出，因為招不到優質企業，業態多為教育培訓、代加工等，企業發展緩慢、產業集群分散、土地利用率較低。

依托位於長三角G60科創走廊輻射范圍的區位優勢，佘山鎮“借勢發力”，通過編制《佘北工業區產業社區專項規劃》對這一園區進行二次開發。

經過排摸，園區內工業土地面積1673畝，現狀情況不一，鬆江區規劃資源部門針對性採用了四種路徑，滾動收儲再開發，包括在土地儲備后由政府主導開發﹔在土地儲備之后引入第三方合作開發﹔鼓勵企業創新改擴建實現產業調結構等。目前，園區超過八成產權單位完成土地收儲簽約，約有95%的企業已完成搬遷。

土地儲備流程長，有沒有更快的路徑？眾欣產業園提供了一條解題思路，“不傷筋動骨”也能捏合資源，提升整體效能。眾欣產業園區是閔行區最早的一批鎮級工業園之一，閔行區規劃資源局調研發現，園區內的開發建設用地面積383.85畝，竟涉及大大小小土地權証25份，產權主體多且分散，利益訴求和轉型目標各有不同，想進入的好企業沒載體，有資源的企業不開發。

梅隴鎮政府決定出面協調，把眾欣產業園區內的8個土地產權人，也就是8家鎮級集體企業，以改造用地作價入股的方式組成聯合體，成立上海一鑫置業有限公司，它們名下的197畝工業用地自動歸集，再引入專業的開發運營主體，委托上海儀電進行整體再開發。根據測算，初步轉型后的畝均稅收不低於150萬元，而轉型前僅約40萬元。

市中心如何釋放規模效應

在盤活的45平方公裡產業用地中，中心城區僅佔約8.3%，但這並不意味著沒有盤活難度。相反，中心城區低效產業用地的特點——總量小、布局散，恰恰是阻礙其充分釋放產業活力的重要因素。

市規劃資源局產業用地處有關負責人介紹，從產業發展定位上看，中心城區應突出都市工業發展導向，布局大量小而精、小而特的都市工業街坊、街區，比如硅巷、創谷、大學路科創街區等，更適合引入高附加值的科創企業。

記者走訪發現，上海的中心城區正在探索土地收儲再出讓的方式，吸引高附加值的科創企業，通過這些龍頭企業或鏈主企業，帶動區域產業整體發展。

頭部車企吉利集團由於業務升級，原來在徐匯石龍路的研發空間無法適配，需要另尋場所作為智能創新業務中心。了解需求之后，徐匯區土地部門對全區的土地資源進行盤整，找到了新選址。這片“留白”區域，原為一處低效使用中的創意產業園，由徐匯區進行再收儲，出讓給吉利集團，隨后一座科創大樓拔地而起。隨著吉利集團下屬翟然汽車設計公司進駐，預計2028年達產稅收有望超過20億元，並帶動智能網聯汽車產業集聚。

產業用地小而分散，如何破局、實現規模效應？虹口區探索一條整合資源、系統謀劃的路徑，將分散各處的低效產業用地通過土地儲備、收回等方式進行盤活，再交由掌握產業資源優勢的區屬平台公司北科創集團統租統管，從而捏合資源，集中打造北中環科創產業集聚帶。

2025年年初，虹口區屬國企北科創集團與上海電氣集團達成合作，計劃對仁德路415號6500平方米產業用地進行整體盤活。2024年，位於粵秀路351號的上海醫療手術器械廠所在地也被虹口區整體收儲，改造后園區一期由藍晶微生物整體承租，園區二期吸引禮升生物等一批行業引領性企業簽約入駐，生物醫藥產業高地雛形初現。

今年的“硬骨頭”要怎麼啃

今年，上海計劃盤活30平方公裡的低效產業用地。聚焦“大虹橋”“大東方”“大吳淞”“大吳涇”和軌交中環線周邊地區等重點區域，盤出大塊、連片且具備高強度開發潛力的產業發展空間。

“從數量上看有所減少，但今年的難度更大，需要更科學有效的措施進行盤活。”上海市自然資源調查利用研究院副院長范華表示。

“硬骨頭”要怎麼啃？

首先，產業定位需要更加精准。2025年，上海將在產業用地盤活中銜接好“三師”聯創制度，在盤活過程中就進行前瞻性的戰略謀劃，做好招商策劃和產業培育，保障新功能新項目落地。

其次，繼續完善頂層設計，對產業用地盤活全流程和后續開發進行管理。比如，完善產業用地綜合績效評估體系，研究編制上海工業用地綜合績效評估地方標准。再比如，完善政策“工具箱”。優化形成處置方式更全面、覆蓋正負向政策的《上海市低效產業用地再開發政策工具箱（2.0版）》。

最后，推進產業空間數字化管理體系建設。依托數字化平台，動態監測已處置低效產業用地的流向及后續利用情況。

由此可見，上海盤活低效產業用地，始終堅持一張藍圖干到底，保持戰略定力和歷史耐心，每一步都力爭規劃得清清楚楚。除了不斷優化機制外，最為關鍵的是市區協同、齊心協力，市相關部門和各區政府、相關企業需要展現出更大的決心、魄力和智慧，攻堅克難，為上海的未來更好地謀空間、盤資源、促發展。（記者 戚穎璞 實習生 王繹淩）

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