普房標准取消，上海所有住房轉讓都將適用1%個稅稅率

賣房買房成本降，市場信心持續增

在房產交易契稅新政發布的5天后，上海市住房城鄉建設管理委、市房屋管理局、市財政局、市稅務局等四部門聯合印發《關於取消普通住房標准有關事項的通知》，一是明確取消普通住房和非普通住房標准﹔二是明確取消標准后相關個人住房交易稅收事項。

個稅增值稅契稅均作調整

通知明確，對個人轉讓住房未提供完整、准確的房屋原值憑証，不能正確計算房屋原值和應納稅額的，根據《國家稅務總局關於個人住房轉讓所得征收個人所得稅有關問題的通知》（國稅發〔2006〕108號）第三條的規定實行個人所得稅核定征稅，以轉讓收入的1%核定應納個人所得稅額。

按照上述規定，上海取消了個人轉讓非普通住房以轉讓收入的2%核定應納個人所得稅額的規定。其他個人所得稅方面的政策未作調整，如對個人轉讓自用5年以上，並且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個人所得稅﹔居民換購住房有關個人所得稅政策仍按照國家相關文件繼續執行。

近日，財政部、稅務總局、住房城鄉建設部發布《關於促進房地產市場平穩健康發展有關稅收政策的公告》（以下簡稱《公告》），明確了與取消普通住房和非普通住房標准相銜接的增值稅等優惠政策。根據《公告》規定，個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅。

根據《公告》規定，上海適用與全國統一的個人購房契稅優惠政策。對個人購買家庭唯一住房（家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同），面積為140平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅﹔面積為140平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。對個人購買家庭第二套住房，面積為140平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅﹔面積為140平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。

調整后買房成本如何下降

根據新政，自12月1日起，在上海買房到底能節省多少成本？

舉例來說，首先，在上海，如果市民購買一套140平方米的住房，總價900萬元。如果是首套房，調整前契稅是13.5萬元，此次調整后為9萬元，節省了4.5萬元。如果是第二套房，調整前契稅是27萬元，此次調整后為9萬元，節省了18萬元。

其次是增值稅政策調整。取消普通住房和非普通住房標准后，與其挂鉤的增值稅政策將優化。增值稅政策和房屋出售關系較大，可以降低賣家的售房成本。如果一位上海市民在2014年購置一套總價600萬元的住房，2024年該住房價格為1000萬元，其增值額為400萬元，因持有超過2年，增值稅為20萬元。此次新政后不需再繳納20萬元的增值稅。

最后是個稅政策調整。上海在房屋交易環節執行差別化的個稅政策，普通住房按轉讓收入的1%征收，非普通住房按轉讓收入的2%征收。當前上海取消普通住房和非普通住房標准，自然使得核定征收的稅率統一為1%。若上海某賣家出售一套總價1000萬元的住房，過去個稅或需繳納20萬元，現在或隻需繳納10萬元，售房成本降低、住房財產性收入增加。

近期國家統計局發布的全國70個大中城市房價指數數據，新房和二手房價格均迎來拐點，房地產市場呈現止跌回穩、向好發展的良好態勢。其中，上海各項指標均在全國前列。上海易居房地產研究院副院長嚴躍進表示，上海房地產政策已進入寬鬆階段，預計政策效應將持續釋放，供求關系在四季度將有積極調整，市場信心也持續增加。

以二手房為例，截至11月17日，上海本月二手房成交量已經達到15076套，僅僅半個月就達到了二手房交易量的月度“榮枯線”（即1.5萬套）。“二手房市場這股交易熱情有望延續到年底，疊加政策利好，交易量有望維持在高位運行，交易價格可能得到鞏固，加快筑底過程。”上海中原地產分析師盧文曦說。

通知規定自2024年12月1日起施行。2024年12月1日前，個人銷售、購買住房涉及的個人所得稅、增值稅和契稅尚未申報繳納的，符合《公告》和通知規定的可適用執行。（記者 戚穎璞 吳丹璐）

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