上海最大規模“原拆原建”小區開始選房

涉及靜安區彭一小區2110戶，建成后將變成周邊環境最好小區

昨天上午9時，靜安區彭一小區舊住房拆除重建基地啟動選房搖號。首批選房居民在公証人員的見証下，陸續選出心儀的住房。

72歲的包嘉龍老人搖到了“1號”，他圍著小區新房沙盤轉了幾圈，最后選定一幢高層中位於15樓的住房。“距離‘新房夢’更近了！”包嘉龍說。彭一小區舊住房拆除重建項目選房搖號將歷時三個月，明年上半年項目竣工后，居民將回搬進新居。

作為上海迄今建筑體量最大、涉及戶數最多的舊住房拆除重建項目，彭一小區原有舊住房40幢，建筑面積85930平方米，涉及居民2110戶。歷時三年改造后，居民將從原來合用廚衛、破屋爛瓦的舊住房，搬進獨門獨戶、有電梯的新房。“彭一小區將從彭浦新村最差的小區蛻變為環境最好、配套最齊備的小區。”彭浦新村街道黨工委書記任偉說。

保留了“工人新村”印記

彭一小區居民還可以維持原有的鄰裡關系，“原拆原建，周圍都是老鄰居”

70歲的忻鐵牛老人昨天一早登上天橋，為施工現場拍了一張照片。“已經蓋起了很多高層樓，搬進新房的日子不遠了。”忻鐵牛原來住在彭一小區的一樓。建造於20世紀五六十年代的老房年久失修，終年晒不到太陽，上廁所都要排隊，“根本談不上生活質量”。

“過去19年，靜安探索了舊住房綜合改造的多種方式，就是希望讓老百姓能在城市生活得更美好、更幸福。”靜安區房管局副局長王燕鋒介紹，舊住房拆除重建，是舊住房綜合改造中對居民居住環境改善最大的改造方式。

“彭一小區改造后，不但讓居民的廚房、衛生間由合用變獨用，還增加了陽台、電梯，增加了小區綠化覆蓋率，建造了地下停車庫，增設了老年助餐點、老年活動室、社區服務中心、社區體育中心、社區文化中心等配套設施。房屋由非成套變為成套后，居民可以按照上海市公有住房的管理規定，購買公有住房的產權進行市場交易。”王燕鋒說。

通過“拆除重建”的方式，彭一小區居民還可以維持原有的鄰裡關系，“原拆原建，周圍都是老鄰居”。王燕鋒透露，小區原有的村史文化館將被保留，新房的外觀結合新村整體的立面風格進行設計，讓“工人新村”的印記不會消失。

用一年歸並出94種房型

每個房型都細細打磨，房屋是老百姓要搬進去住的，設計必須人性化

彭一小區改造被靜安區稱作迄今全市非成套舊住房小區中改造難度最大、情況最復雜的一個項目。“每一步都是硬骨頭。”任偉這樣說。

彭一小區在啟動改造時，上海對舊住房成套改造還沒有具體成熟的配套政策，一切都是“摸著石頭過河”。一些審批方案找不到可參照的依據和條款，需要一個部門一個部門去協調溝通。“小區中除了住宅，還建有養老院、110KV變電站、交通樞紐以及街道黨群服務中心，項目審批涉及市級部門9個和區級部門10余個。”

組織動員工作比舊改還難。小區有362戶產權房，半數以上家庭“人戶分離”，還有很多居民把舊住房成套改造當成人生翻身的一次機會，將家庭矛盾、生活困難方面的問題都與簽約、搬場捆綁在一起。一戶有一戶的“難”，街道用細致的服務與耐心的群眾工作來化解難題。

小區還有549位80歲以上老人，有的老人不想等，希望能先住上“新房”，街道“一戶一策”想辦法，在房源合適的情況下盡力滿足老人的需求。一對80多歲的老兩口提出不想等，街道拿出在其他拆除重建小區的建成房屋。雖然比老兩口應得的住房面積小了一些，但兩位老人願意置換，高高興興地搬進去，提前圓了新房夢。

改造設計方案更是“難上加難”。2110戶的小區，最初的原始房型竟有282種，最大的面積115平方米，最小的面積7平方米。設計師看到這麼多房型，“嚇了一跳，第一次接手這麼復雜的設計”。這麼多房型，不可能全造出來！為減少房型數量，讓改造成為可能，靜安區與設計單位進行了創新：將房型進行歸並。歷時一年，改了20多稿，最終歸並出94種房型。

為何花了這麼多時間？“房屋是老百姓要搬進去住的，設計必須合理、人性化。衛生間要能放個洗衣機、廚房要能放進小冰箱，臥室不能少於12.5平方米，臥室的寬至少3米，放下一張兩米的床后，還有些空間。每一個房型都是區房管部門、街道與設計單位細細打磨出來的。”任偉說。

選房搖號居民認可度高

選房辦法在全市具有首創性，搖號在相同歸並房型的居民中進行

房屋即將建成，但如何選房也是難題。彭一小區改造后，40幢多層樓將變成17幢多層、高層樓，樓層從最高5層變為最高18層，房型也全部打亂，分布在各個樓層。要將2110戶居民重新安排進這些新房中，該如何分配？這就是選房搖號要解決的問題。

彭浦新村街道從彭三小區（四期）舊住房拆除重建項目起就不斷摸索，形成了一套相對合理且居民認可度高的選房辦法，在全市具有首創性。

任偉向記者介紹這套選房搖號規則：“搖號在相同歸並房型的居民中進行。相同歸並房型的居民被分為三組，按照居民基本認可的老公房樓層金三銀四的說法，原三層、四層的居民為第一組﹔原二層、五層的居民為第二組﹔原一層的居民為第三組。三個組依次進行搖號選房，先搖號后選房。搖號的順序按照簽約先后順序決定，每一組全部選完后下一組再在剩余房源中選房。”

選房辦法還平衡了租賃房居民與產權房居民的利益。搖號隻在租賃房居民中進行。產權房因面積、原樓層分布差異較大，所以產權房採用“一房一方案”原則。

隨著明年上半年彭一小區的新房建成，昔日的老工人新村——彭浦新村地區非成套舊住房將被徹底消滅。彭浦新村街道也將成為靜安區首個率先完成成片非成套舊住房改造的街鎮。

靜安區委書記於勇告訴記者，2024年，靜安區將基本完成小梁薄板房屋改造，目前全區還有約54萬平方米不成套職工住宅亟需改造，按照“實施一批、儲備一批、謀劃一批”的原則，將滾動推進非成套改造項目實施。（記者 唐燁）

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