上海市住建委介紹，為了加強本市住宅工程質量管理，落實住宅工程參建各方主體質量責任，提高住宅工程質量總體水平，根據《中華人民共和國建筑法》《建設工程質量管理條例》《上海市建設工程質量和安全管理條例》《關於做好住宅工程質量分戶驗收工作的通知》（建質〔2009〕291號），結合本市住宅工程建設實際情況，制定《上海市住宅工程質量分戶驗收管理辦法》（以下簡稱《辦法》），內容涉及管理部門職責分工、責任和義務、分戶驗收依據等方面。《辦法》有效期為2024年4月15日至2029年4月14日。詳見↓

定義

本《辦法》所稱住宅工程質量分戶驗收（以下簡稱“分戶驗收”），是指建設單位組織設計、施工、監理等單位，在住宅工程各分項、分部工程驗收合格的基礎上，在住宅工程竣工驗收前，依據國家和本市有關工程質量驗收標准、設計文件等，對每戶住宅及相關公共部位的觀感質量和使用功能等進行檢查驗收，並出具驗收結論的活動。

適用范圍

本市行政區域內，新建、改建、擴建住宅工程質量分戶驗收及相關監督管理活動，適用本《辦法》。

管理部門職責分工

市住房城鄉建設管理委是本市住宅工程分戶驗收工作的行政管理部門，負責本市住宅工程分戶驗收的綜合監督管理﹔區、特定區域管委會建設行政管理部門，按照職責分工，負責管轄范圍內住宅工程分戶驗收監督管理工作。有關建設工程質量安全監督機構根據職責分工，具體實施住宅工程分戶驗收日常監督管理工作。

責任和義務

建設單位作為住宅工程建設活動的總牽頭單位，應當依法對住宅工程質量承擔全面責任。建設單位應當在住宅工程竣工驗收前，組織設計、施工和監理等單位進行分戶驗收。各單位應嚴格履行分戶驗收職責，按本辦法及相關國家現行標准組織分戶驗收，對分戶驗收的結論進行簽認，不得簡化分戶驗收程序。

建設單位應當會同有關單位成立分戶驗收工作組，實施分戶驗收工作。分戶驗收工作組應包括下列人員：建設單位項目負責人、質量總監和專業技術人員，設計單位項目負責人，監理單位總監理工程師和專業監理工程師，施工總承包單位項目負責人、項目技術負責人、質量員，分包單位項目負責人、項目技術負責人等有關人員﹔已選定物業公司的，物業公司工程部門負責人應當參與分戶驗收工作，驗收工作組應按《住宅工程質量分戶驗收工作組成員表》要求建立。建設單位可委托相關咨詢機構配合分戶驗收工作組開展技術檢查服務工作，但咨詢機構的檢查結果不可替代驗收工作組的驗收結論。

開展分戶驗收前，建設單位應當通知項目承保的質量潛在缺陷保險公司，保險公司或其委托的風險管理機構應當按照分戶驗收要求對該項目進行抽查，並出具分戶驗收風險評估報告。

分戶驗收依據

分戶驗收的依據為《上海市住宅工程套內質量驗收規范》（DG/TJ-2062）及國家和本市現行有關工程建設技術標准、規范、規程，經審查合格的施工圖設計文件以及有效的工程合同等。

分戶驗收內容

分戶驗收包括戶內驗收和公共部位驗收。

（一）戶內驗收內容包括：

1.地面、牆面和頂棚質量﹔

2.門窗工程質量﹔

3.欄杆、護欄質量﹔

4.防水工程質量﹔

5.室內主要空間尺寸﹔

6.給水排水工程質量﹔

7.室內電氣工程質量﹔

8.通風與空調工程質量﹔

9.熱水與地暖工程質量﹔

10.按照有關技術標准、規定，應當驗收的其他內容。

全裝修住宅工程戶內驗收除上述項目外，還應包括工程涉及的吊頂工程、輕質隔牆工程、牆飾面工程、樓地面飾面工程、涂飾工程、細部工程、智能化工程等。

戶內驗收記錄按本辦法《上海市住宅工程質量分戶驗收表（戶內）》要求填寫。

（二）公共部位驗收主要內容包括：

外牆面施工質量，樓（電）梯、通道、地下室等公用部分的安全和使用功能，戶外安裝工程、無障礙設施等。

公共部位驗收記錄按本辦法《上海市住宅工程質量分戶驗收表（公共部位）》要求填寫。

分戶驗收啟動條件

啟動分戶驗收應具備以下條件：

（一）已完成設計和合同約定的各項內容﹔

（二）主要功能項目的抽查結果均符合要求﹔

（三）安全和功能的檢測資料完整，工程質量控制資料完整，分戶驗收前應完成的檢測項目清單詳見《住宅工程安全和功能性檢測匯總表》﹔

（四）分部（子分部）、分項工程的質量驗收均合格，且全裝修工序隱蔽驗收已留存影像資料﹔

（五）根據《上海市住宅工程套內質量驗收規范》規定，完成裝修前分戶交接驗收，並留存基層的影像資料，驗收記錄按照本辦法《上海市住宅工程裝修前分戶交接驗收記錄》要求填寫﹔

（六）室內地面(全裝修在圖紙上)已標識好暗埋水管的走向和室內空間尺寸測量的指控點、線﹔配電控制箱內電氣回路已標識清晰﹔

（七）建設過程中涉及的各等級質量風險全部整改完成，並取得保險公司或其委托的風險管理機構出具的分戶驗收風險評估報告﹔

（八）國家和本市建設行政管理部門規定的其他條件。

分戶驗收程序與相關要求

（一）施工總承包單位向建設單位提出分戶驗收申請。

（二）建設單位項目質量總監應組織制定《住宅質量分戶驗收方案》，並進行技術交底。方案應包括驗收單位各方職責和義務、驗收組成員分工、驗收依據、驗收內容、檢查部位、檢查方法、儀器設備配置、不合格項的處理措施等內容﹔方案應當經建設單位公司質量負責人審核通過，並加蓋公章后實施。審核方案時，應重點評估分戶驗收周期、投入人員數量與工程規模之間的匹配性。

（三）實施現場分戶驗收。分戶驗收應當逐戶、逐間、逐段進行，並對室內淨距、淨高尺寸進行檢驗，檢驗記錄按照本辦法《上海市住宅工程室內淨距、淨高尺寸檢驗記錄》要求填寫，非全裝修住宅相關測量點標識應當保留至工程竣工。發現工程存在觀感和使用功能等質量問題無法通過驗收的，分戶驗收組應當通知施工單位進行整改，整改后重新組織分戶驗收。

（四）分戶驗收合格的，建設、施工、監理、物業等單位應按照規定在《上海市住宅工程質量分戶驗收表（戶內）》等表格上簽字、蓋章確認。其中施工單位項目經理、總監理工程師還應當加蓋個人執業注冊章。對於重新組織分戶驗收的工程，應留存其所有分戶驗收的記錄及整改復查記錄。

（五）保險公司或其委托的風險管理機構在建設單位組織分戶驗收前，應按照一定比例對分戶驗收情況進行抽查，提出質量風險問題，待建設單位全部整改完成后出具分戶驗收風險評估報告，報告應當明確分戶驗收抽查是否合格。抽查的比例要求如下：

1.每個單位工程，每種房型至少參與一戶室內淨高、室內淨距的驗收﹔

2.每個單位工程，除室內空間尺寸以外的項目（含裝修前交接驗收）參與抽查的戶數不應少於總戶數30%，其中頂層應全數參與﹔

3.每個單位工程，公共部位的抽查數量應不少於30%的樓層，其中屋面、頂層及地下室應全數檢查。

（六）驗收工作組組長及副組長應抽取一定的戶數親自進行驗收，抽查數量：本次工程竣工驗收的每種戶型至少抽1戶，且總戶數不少於8戶﹔總戶數少於8戶的，全數檢查﹔其中頂層、底層至少各抽查2戶。

（七）單位工程通過分戶驗收后，應按本辦法《上海市住宅工程質量分戶驗收匯總表》要求填寫匯總信息。

分戶驗收資料

分戶驗收資料應整理、組卷，由建設、施工單位分別歸檔保存，存檔期限自工程竣工驗收合格之日起，不應少於8年。分戶驗收資料應包括以下內容：

（一）分戶驗收方案（含分戶驗收組成員組成）﹔

（二）《上海市住宅工程室內淨距、淨高尺寸檢驗記錄》﹔

（三）對非全裝修、全裝修住宅工程，戶內分戶驗收記錄分別包括：

1.非全裝修住宅工程：《上海市住宅工程質量分戶驗收表（戶內）》﹔

2.全裝修住宅工程：

（1）《上海市住宅工程裝修前分戶交接驗收記錄》﹔

（2）交接驗收時基層的影像資料，至少應包括樓地面、牆面、頂棚、廚房衛生間陽台等有水房間的防水面層等部位及蓄水試驗情況﹔

（3）全裝修工序隱蔽驗收影像資料，至少應包括地板安裝、吊頂安裝、輕質隔牆、地暖敷設、門窗包邊塞縫等工序﹔

（4）《上海市住宅工程質量分戶驗收表（戶內）》﹔

（四）《上海市住宅工程質量分戶驗收表（公共部位）》﹔

（五）《上海市住宅工程質量分戶驗收匯總表》﹔

（六）分戶驗收過程中的《整改通知單》及責任方的整改報告等其他分戶驗收資料。

資料報送與交付

建設單位在分戶驗收全部完成后、組織“業主房屋質量預看房”前應當：

（一）將《住宅工程分戶驗收方案》《上海市住宅工程質量分戶驗收匯總表》《上海市住宅工程質量投訴處理承諾書》等，報送負責監督該工程的質量監督機構，監督機構收到后應對分戶驗收情況進行抽查﹔

（二）將《上海市住宅工程質量分戶驗收表（戶內）》等分戶驗收數據在戶內醒目位置公開。

建設單位在辦理房屋交接書時，應當將《上海市住宅工程質量分戶驗收表（戶內）》《上海市住宅工程質量投訴處理承諾書》作為《上海市新建住宅質量保証書》的附件，一同交給業主。

建筑銘牌

住宅工程竣工驗收前，建設單位應當按照規定，在建筑物的明顯部位鑲刻《上海市（住宅工程）建筑銘牌》，接受社會監督。銘牌保存年限應為建筑物的設計使用年限。銘牌應包括以下內容：

（一）工程名稱，開、竣工日期﹔

（二）建設、勘察、設計、施工、監理、質量潛在缺陷保險公司全稱﹔

（三）建設、勘察、設計、施工、監理、質量潛在缺陷保險項目負責人姓名。

監督管理

建設工程質量監督機構應加強對分戶驗收工作的監督抽查，重點檢查分戶驗收程序的合規性，包括分戶驗收方案執行情況、分戶驗收表及分戶驗收匯總表中簽字蓋章是否齊全、驗收組查出的質量問題是否整改完畢等。

監督機構接到建設單位報送的分戶驗收資料后，應自行或購買服務抽查工程實體與分戶驗收記錄是否存在異常情況，實體抽查戶數不應小於3戶，抽查部位應包括頂層、底層及標准層。對於建設單位或項目負責人違反《上海市建設工程建設單位首要質量責任管理規定》被黃牌警示的，應加倍抽查。抽查結果不合格的，可視情況提高監督抽查比例，責令重新組織分戶驗收和提高驗收組成員級別，驗收組組長由建設單位分管質量的領導擔任，副組長分別由施工、監理等單位分管質量的領導擔任。分戶驗收抽查不合格的，不得組織“業主房屋質量預看房”。監督機構購買服務的費用應該納入各級預算保障。

各區建設管理部門應將住宅工程質量分戶驗收執行情況納入“建設工程質量安全巡查”的常態化檢查內容。

監督機構發現參建單位在分戶驗收過程中有弄虛作假、隱瞞相關事實，違反建設工程質量驗收、管理有關規定等行為，或發現工程實體存在質量問題的，應採取相應行政措施，責令限期改正。對於未按本規定組織分戶驗收，造成負面輿情或群體性事件的建設單位，應將其違規行為同步移交房管部門處理。

解釋部門

本《辦法》由市住房城鄉建設管理委負責解釋。

施行日期

本《辦法》有效期為2024年4月15日至2029年4月14日。

資料：市住建委

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