上海首個“環衛職工版”人才公寓背后：解決市中心租房“難遠貴”有多難

摘要：相比硬環境的打造，軟環境的營造其實同樣重要。

彭苗苗和丈夫李嚴分別就職於徐匯區日盛公司濱江清道班和天平清運班，今年是他們來到上海打拼的第11年。過去10年裡，每一年春節，他們都在上海的工作崗位上度過。

今年春節，情況發生了一些變化。日前，徐匯區日旭、日盛、日華三家環衛企業的首批50名職工，正式入住了位於石龍支路的徐匯區環衛職工之家公租房，這也是上海首例專門為環衛工人設計、新建，並定向供應的租賃住房項目。彭苗苗一家和同事們都住進了新房，“將就”日子開始變“講究”。

同一地塊，由“環衛之家”運營方同步打造的社租房項目也迎來首批白領入住。地處上海中心城區，近年來，徐匯區持續探索存量土地、存量資源的盤活利用，滿足人才不斷增長的租賃住房需求，涌現出徐匯濱江龍南佳苑、永嘉路“嘉園”等多個優質項目。借助企業社會化運營，“公租房+社租房”雙管齊下的開發模式，也為解決人才租房“難、遠、貴”等痛點探索了新路徑。

新落成的徐匯區環衛職工之家 舒抒 攝

盤活存量土地建“小型社區”

上海南站地塊，從軌交3號線石龍路站步行不到5分鐘，一座活潑的銀色雕塑背后就是“儒德公寓”的所在地。說是公寓，這裡更像一個小型復合型社區——地塊東側臨近軌交站區域是面向企業白領的社租房，西側公租房則是徐匯區房管局、區綠化局等部門聯合開發的環衛職工之家。

記者從徐匯區了解到，該地塊產權歸屬於光明集團下屬進出口公司活畜禽分公司，土地用途為市政設施，地塊內及南側各有1條鐵路沿線。地塊建設初期，主要供光明集團下屬企業的畜禽裝載和中轉使用。隨著鐵路運輸方式逐漸淡出，該地塊的中轉功能也逐步消失。到2018年左右，地塊內僅存一些破舊廠房，環境雜亂，成為軌交和鐵路沿線的城市“灰空間”。

石龍支路地塊改造前

2018年，徐匯區將解決“一線環衛職工就近租房難”提上議程，正式啟動“環衛職工之家”建設項目。經批准，由企業出資立項，在該地塊臨時建設租賃住房，盤活國有存量資產，提高土地利用效率，也進一步改善一線環衛職工的居住條件，讓市中心的“城市美容師”們也能就近租房。

去年10月，由徐匯區綠化市容局和規劃資源局聯合提出申請，徐匯區房屋管理局牽頭，“徐匯區環衛職工之家”公租房項目正式建成，佔地面積1.14萬平方米，由阿科米星建筑設計事務所聯合創始人庄慎設計，共有租賃住房605套，套均面積約30平方米。其中，環衛職工之家所在H棟共三層，有約200套公租房，每一層由徐匯區的日盛、日旭、日華等三家環衛公司分別承租。每間房間月租金2000元，可入住2人，配備空調、抽油煙機等常用家電。下一步，還將陸續推進黨建中心、活動室、職工食堂等配套設施建設。

徐匯區環衛職工之家公共活動區

面向白領，社交功能更強

無獨有偶，在寸土寸金的上海市中心，無論是來滬打拼的白領人才，還是每日披星戴月的“城市美容師”，都面臨著在市中心就近租房的難題。與此同時，不少位於城市“灰空間”的地塊、存量房屋，卻蘊含著大量的居住潛力。

在衡復歷史文化風貌區，位於永嘉路492弄的“嘉園”，是近年來上海頗為典型的存量住宅改造人才公寓的案例。建筑始建於1968年，是當時常見的小梁薄板簡易公房。因建筑標准低，且樓內原先有多戶居民存在廚衛合用，甚至無衛生設施的情況，進入21世紀后消防安全隱患頻現，亟待更新修繕。

改造后的永嘉路492弄“嘉園”

借此契機，2013年，徐匯區啟動實施永嘉路492弄1-2號房屋的舊住房整體置換，這也是進入21世紀后徐匯區探索的首個大規模整體置換搬遷案例。原有居民遷出后，屬地單位天平路街道協同徐房集團等部門對建筑進行修繕加固和功能轉型。2019年12月，“嘉園”公租房項目首批白領正式入住。

然而，不論是存量改造還是原地塊新建，市中心人才公寓的建設和運營都有一套獨立成體系的“學問”。

上海儒德文化創意有限公司項目負責人李前鋒，負責“徐匯環衛職工之家”和同地塊社租房項目的運營。他介紹，與更注重實用功能的環衛公租房項目比較，面向白領人才的社租房除了租金達到6000元這個“硬門檻”，環境上則大大增加了社交屬性。“每兩棟樓之間都有一個小門廳作為連接，門廳上方是露天晒台，天氣好的時候可以坐下晒太陽，進行公共活動。”

在地塊開發前，運營方也針對環衛和白領這兩個不同的“人才群體”進行了調研。於是現在可以看到，在環衛之家，每間房的灶台都進行了加固處理，因為環衛工人普遍習慣自己做飯，需要牢固的料理台來剁骨頭、處理食材。在社租房項目內，每棟樓都有一個公共會議室，座位都設有插座，可供白領居家辦公。記者在現場發現，這裡更像鬧市區裡一處幽靜的“民宿”，不同的是居住功更強了。

儒德公寓社租房項目，面向白領人才出租

軟環境運營一樣重要

2018年，徐匯濱江腹地，徐匯區當時最大的公租房項目“龍南佳苑”啟動入住申請。截至目前，已有2382名白領人才居住在1879套公寓中。與“嘉園”類似，龍南佳苑的建設打磨歷時多年，由徐匯區公租房運營單位匯成集團負責整體開發。小區2000余套房源以小戶型住宅為主，有二房一廳、LOFT等多種房型選擇。在符合上海公租房租住條例的基礎上，龍南佳苑的申請人向徐匯區重點單位和重點人才有所傾斜。三年來，這裡已經成為漕河涇開發區、徐匯濱江科技企業人才申請公租房的首選之一。

與龍南佳苑同步投入使用還有小區內專為白領設立的“初心匯”黨建服務站。自2018年6月揭牌以來，徐匯團區委、區婦聯、龍華街道團工委等多部門在此舉辦青年人才交流活動，“閱讀馬拉鬆”、巧克力DIY、非遺剪紙體驗等深受年輕人喜愛，且寓教於樂的項目，已成為龍南佳苑日常運營的一部分。

徐匯濱江龍南佳苑 來源：上海高目建筑設計事務所

“相比硬環境的打造，軟環境的營造其實同樣重要。”李前鋒告訴記者，作為環衛職工們的“人才公寓”，環衛職工之家在開放入住伊始就發布了《環衛職工之家宿舍管理制度》，各家環衛公司像居民小區選樓組長那樣，也在入住職工內選出樓長、組長、宿舍長，明確管理標准，尤其強調安全、衛生等紀律要求。針對環衛職工不規律的工作作息，公寓大門設置了人臉識別系統，保証24小時均可安全進出。每層樓的走廊都設有環衛職工的形象宣傳欄，每個人都能在這裡找到自己工作時的身影。

白領社租房的樓宇結構更注重私密性，社交空間大多在戶外庭院內。李前鋒介紹，為了讓白領住得更舒適便捷，儒德公寓同步商業配套也已經啟動。三層樓高的獨棟商業體內將引入咖啡店、便利店、美食城等業態，同時也補足軌交石龍路站周邊缺少綜合商業體的遺憾。

儒德公寓公租房、社租房配套商業體

（本文圖片：舒抒﹔徐匯區房管局﹔天平路街道﹔高目建筑設計事務所）