上海宅地供应逻辑升级，“差异化供地”成新特征，土拍市场热度逐步传导至楼市

重要战略区持续加大优质地块供应

■新兴产业区涌现，优质产业持续造血，必然会吸引更多高端人才聚集，催生对高品质住宅的旺盛需求

近日，上海今年第四批宅地出让收官，四宗宅地成交总价97.09亿元。其中，两宗底价成交，两宗溢价率超过20%，杨浦地块楼面价创定海区域新高。

深究四宗宅地不难发现：经过多轮更新迭代，上海宅地供应的逻辑升级，“差异化供地”成为新特征。

引导新兴产业区职住平衡

差异化供地本身要迎合城市发展和市场需求的变化。

杨浦地块是本批次热门，最终由保利置业竞得，溢价率为26.3%，楼面地价8.02万元/平方米，创下定海板块新高。松江地块由中国铁建以溢价率20.42%竞得，楼面地价2.53万元/平方米。

杨浦和松江楼面价能够保持稳定微涨，得益于市场对区域综合价值的认可。如，“一江一河”规划和五个新城规划深入实施，带动杨浦滨江和松江新城晋级新兴产业区。

新兴产业区涌现，优质产业持续造血，必然会吸引更多高端人才聚集，催生对高品质住宅的旺盛需求。聚焦重要战略区和新城板块，上海持续加大优质地块供应。

杨浦定海地块与黄浦江直线距离约500米，未来高区可以俯瞰江景。市场普遍认为，该地块未来销售去化压力不大。

“该地块东侧毗邻复兴岛量子城市时空创新基地，南侧为杨浦滨江南段，正加快建成数字经济企业总部聚集区，该地块入市有望促进未来杨浦滨江地区的职住平衡。”杨浦区规划资源局副局长王玲说。

虹口四川北路地块，住宅地块地形狭长、占地较小，因此政府鼓励开发商创新产品设计，通过临街底层开放式布局等方式，让人们在街上行走的过程中就可以增强与城市空间的互动。作为虹口南部多元住宅产品的补充，这里将和周边的海泰高端住宅、弘安里、新湖风貌别墅住宅、华润180街坊住宅形成差异化的供给。

“捆绑出让”焕活一整片

虹口四川北路地块以“零溢价”由北外滩集团摘得，作为唯一一宗内环内地块引人瞩目。宅地市场再现“冷热不均”，不能简单理解为行情遇冷。

“这次出让的地块由商业文化地块和纯住宅地块共同组成，类似组合在公开土拍市场上不多见。因涉及历史建筑的保护性开发，对开发商要求较高。”中指研究院上海数据总经理张文静认为。从出让公告中可见，虹口组合地块中的商业文化地块占比28.4%，位于乍浦路影视基地。

虹口区规划资源局副局长孙懿俊介绍，此次采用“地块捆绑出让”模式，更多是考虑到片区功能导入和产业升级需求，特别是要围绕酱园弄影视文化大IP，打造特色历史文化街区，焕活区域整体发展动力。换句话说，不再单纯以高货值的经济效益作为唯一衡量标准，而是通过差异化供地，寻求一种推动区域规划整体实施和可持续发展的新范式。

四川北路片区历史风貌建筑密集，文化底蕴深厚，商业文化地块本身的开发资金投入大、回报周期长，开发难度不低。和住宅地块联动开发，能有效平衡公益性项目开发成本，为乍浦路历史文化街区的保护性开发构建起可持续的资金闭环。

积极数据提振房企信心

除了差异化供地，房企在本批次土拍中的表现也值得关注，它们绝大多数是深耕上海多年的央企和国企。

中铁建此次竞得了松江地块。2022年，中铁建就曾在松江连获三宗地块，其中一宗地块距离本次地块不足500米。市场认为，中铁建“补仓”意愿强烈，一方面是对区域的产品需求和客群足够了解，另一方面是该区域新建住宅销售速度较快，流速高。随着松江新城配套的不断完善，其未来市场仍具较大发展潜力。

上海中原地产分析师卢文曦说，本批次土拍时间窗口把握得恰到好处。4月，上海新房、二手房交易数据表现亮眼，二手房连续7个月突破1.5万套的“荣枯线”。这些积极的数据无疑给房企注入了一针强心剂。

此外，近期央行公布的一系列金融利好举措，降准、降息的兑现，进一步提振了市场信心。较低的融资成本将使房企拿地资金压力减轻，在偏暖的市场氛围下，房企拿地积极性显著提高。

随着土拍市场的热度逐步传导至楼市，叠加优质住宅产品不断入市以及房地产相关政策的持续优化调整，上海楼市稳态将得到持续巩固。

（来源：解放日报 记者 戚颖璞）

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