上海蛇年宅地首拍全部溢价出让

“百亿成交”“溢价现象”背后供需两端持续优化，外企和民企参与度大幅提升

土地市场向来是衡量市场对城市投资信心的重要风向标。

昨天，上海蛇年首轮商品住宅用地出让交易延续龙年行情，迎来开门红。这次交易不仅诞生了本年度全国最高楼面价，而且集齐央企、国企、民企、外企入局，四幅地块均表现出色，全部以溢价出让，成交总价159.26亿元。

细究之下，这场开门红不只有“含金量”，也释放出更加乐观积极的市场信号。

“上新”宅地各有特色

蛇年第一拍，上海四幅地块均受市场热捧。

根据上海市土地交易事务中心披露的信息，虹口瑞虹新城地块共吸引5家竞买人参拍，经过184轮竞价，由金茂＆庆隆联合体以溢价率38.2%成交。第二大热门是浦东杨思地块，共吸引6家竞买人参与，经过76轮竞价，由华润&越秀以33.4%溢价成交。

位于外环外的两幅新城地块热度不减。松江新城地块共有2家竞买人，最终由金地&星狮&国贸联合体以14%溢价率成交。奉贤新城地块则吸引3家竞买人参与，最终由龙湖&建华联合体以溢价率16.5%成交。

土地市场升温，业内并不意外。本轮“上新”宅地不仅区位优越，各有特色，且住宅去化（销售）预期良好。房企们的嗅觉敏锐，自然不愿错失机会。

以奉贤为例，奉贤本就是此次竞得人龙湖地产在上海的重仓区域，但让企业坚定投资信心的，还是实实在在的市场数据。

这次竞得地块，毗邻龙湖住宅产品观萃项目和龙湖奉贤天街。2024年，观萃项目在公司创下热销纪录，拿地7个月三次开盘便已近清盘；龙湖奉贤天街全年客流1850万人次，全年销售额约16.5亿元。

另一项纪录也值得细说，虹口地块的成交楼面价为11.75万元/平方米，成为有记录以来全国成交楼面价第三高。

这些细节上的热度，实则来自各方面政策效应的充分释放。2024年9月26日，中央政治局会议推出一揽子增量政策，上海也采取一系列从前端土地到后端购房等全方位的措施，为房地产市场复苏回暖打下基础。2月19日，国家统计局公布了70城房价指数，上海房价继续保持连续上涨势头。

供给端持续优化地块品质

“百亿成交”与“溢价现象”仅是表象，在这些高额数字的背后，供需两端的持续优化才是上海房地产市场稳健向好的核心驱动力。

从供给端来看，蛇年第一拍，上海展现出了十足的诚意。记者从上海市规划资源局了解到，市、区两级在前期筹备中，加强了土地市场供应的宏观研判，提前调度优质商品住宅用地，精心统筹把握本轮计划供应的地块，引导市场预期。

出让的四幅地块，无论是地理位置、规划条件还是潜在价值，都有出色表现。比如，虹口瑞虹新城地块位于内环内的核心地段，稀缺性显而易见。“该板块上一次推出新房入市已是3年前。”上海易居房地产研究院副院长严跃进说。

再看松江新城地块，虽然远在郊区，但是以仅1.2的容积率脱颖而出。低容积率，为未来开发高品质的低密度住宅小区提供了得天独厚的条件，这样的产品在当前市场上极为稀缺，意味着松江新城地块项目在规划上能够打造更为宽敞、舒适的居住环境，满足市场对于高品质住宅的迫切需求。

“上海土地市场的较好表现，对于全国其他城市也有较为积极的启发。特别是，用足用好政策，推出优质地块，积极促进土地市场的活跃。”严跃进说。

供给端的优化步伐仍在稳步迈进。昨天，上海官方发布了新一批次住宅用地预公告，涵盖了位于静安大宁、浦东北蔡、闵行大零号湾以及青浦西岑科创中心的四幅地块，预计这些地块又将引起市场热捧。

各类企业持续加仓上海

从需求端来看，多元化市场需求活跃。一个显著的变化在于，外企和民企的参与度大幅提升。除了招商、保利、中海等熟面孔外，新加坡企业庆隆、星狮等新面孔也加入其中。

中指研究院上海分析师苏晓东介绍，本次土地拍卖共吸引了17家企业参与，包括5家央企、5家国企、3家民企、3家外企以及1家混合所有制企业，形成了央企、国企、民企、外企共同发力的格局。

自2024年以来，外企和民企在上海的活跃度持续增强。这既有市场整体向好的原因，也得益于上海强大的资源禀赋，使得上海依然是国内外大型房企的重点投资城市。

土拍市场热情是否会传导到楼市？多位房地产从业人士持肯定态度，一方面，出让的优质地块多叠加房地联动价取消的举措，预示核心地块的新房价格仍有向上空间。随着这些优质地块的成功出让，未来上海房地产市场将迎来高品质的产品供应，有望进一步满足购房者的居住需求。另一方面，投资者预期持续转好，“小阳春”更值得市场期待。（记者 戚颖璞）

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